Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) deltok i dag på åpen høring i Stortingets Kommunal- og forvaltningskomite, om regjeringens forslag til endringer i avhendingsloven. NEF uttrykte støtte til regjeringens arbeid for å regulere takstmenn og tilstandsrapporter, men fremmet samtidig konkrete forslag til endringer som NEF vurderer som nødvendige for at lovendringene skal virke etter sitt formål. Formålet er å redusere konfliktnivået mellom kjøpere og selgere.
Justisdepartementets forslag
Etter en prosess som har gått over mange år, la Justisdepartementet før jul fram proposisjon 44 L med forslag til endringer i avhendingsloven. Her foreslås det lovendringer for å sikre vesentlig bedre informasjon ved salg av bolig i forbrukerforhold.
Departementet foreslår at selgeren ikke lenger gyldig skal kunne ta et «som den er»- forbehold overfor forbrukerkjøpere. Dette innebærer at det vesentlige av risikoen ved handelen flyttes fra kjøper til selger. Intensjonen er at selger skal få et insitament til å dokumenterer boligen ved hjelp av en myndighetsgodkjent tilstandsrapport, og for øvrig legge fram all relevant informasjon han er kjent med og som kan ha betydning for kjøperens beslutning.
Departementet foreslår samtidig en egenandelsregel som innebærer at 10.000 kroner kommer til fradrag i kjøpers krav når det er avdekket en mangel. Kjøper må dermed selv bære den økonomiske risikoen for små mangler opp til grensen på 10.000 kroner.
Departementet foreslår også en ny bestemmelse om at ethvert innendørs arealavvik som hovedregel skal ansees som en mangel.
Videre foreslår departementet en pedagogisk lovfesting av det såkalte «abstrakte mangelsbegrepet», hvor det presiseres at eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand. Her skal det gjøres en helhetsvurdering av flere momenter som henger nært sammen.
I tillegg foreslås det å lovfeste kjøpers undersøkelsesplikt, slik at kjøperen skal anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i tilstandsrapport eller annen relevant salgsdokumentasjon. Kjøperen skal ikke kunne påberope seg de aktuelle forholdene som mangler, uavhengig av om kjøperen har satt seg inn i salgsdokumentasjonen.
Les proposisjonen her.
NEFs endringsforslag
Et samlet grep om regulering av bygningssakkyndige, tilstandsrapporter og insitament for bruk av godkjente tilstandsrapporter vil være et viktig skritt i riktig retning. Forslagene til endringer i avhendingsloven vil slik vi ser det bidra til å bevisstgjøre både boligkjøpere og boligselgere og kan på den måten medvirke til konfliktreduksjon. Samtidig er det nødvendig å gjøre noen endringer i departementets forslag, for at lovendringene skal resultere i et lavere konfliktnivå.
NEF fremmet et felles høringssvar 15.01.18 sammen med Huseiernes Landsforbund, Forbrukerrådet og Norsk Takst, hvor vi blant annet gikk inn for et begrenset forbud mot «som den er»-forbehold. Begrunnelsen var at en selger som innhenter en offentlig godkjent tilstandsrapport laget av en autorisert bygningssakskyndig, bør ha mulighet til å fraskrive seg ansvar for skjulte feil og mangler som verken selger eller en bygningssakskyndig har avdekket.
NEFs vurdering er at et begrenset forbud mot alminnelige ansvarsfraskrivelser hadde vært en bedre løsning enn departementets forslag om et absolutt forbud. Vi må imidlertid forhold oss til at forslaget er sendt fra departementet til behandling i Stortinget, og har derfor gjort en grundig analyse av hvordan Stortinget kan justere departementets forslag slik at det vil virke etter sitt formål.
NEF har foreslått konkrete endringer på flere punkter, blant annet en høyere egenandel for kjøper ved mangelskrav, og en minsteterskel for når innendørs arealavvik utgjør en mangel. Du kan lese mer om NEFs analyse og endringsforslag i vårt notat til Kommunal- og forvaltningskomiteen.
Se høringsinnlegget til NEF på Stortingets NETT-TV her. (ca. 25.50 ut i klippet)
Les hele NEFs notat til Kommunalkomiteen på Stortinget her.
– Vi håper at fornuften vil seire og at vi får gjennomslag for små, men nødvendige endringer. Da sikrer vi boligkunder en trygg handel også i fremtiden, sier styreleder i NEF Kurt Buck.
NEFs endringsforslag er kort oppsummert:
• Forskrifter om krav til autoriserte bygningssakkyndige og innhold i tilstandsrapporter må vedtas i rimelig tid før endringene i avhendingsloven trer i kraft.
• Kjøpers egenandel settes til 1 prosent av kjøpesummen.
• Den lovfestede egenandelen gjøres ufravikelig i forbrukerkjøp.
• Det lovfestes en minsteterskel for når et innendørs arealavvik skal utgjøre en mangel. Med «areal» menes bruksareal (BRA). Rommenes faktiske bruk eller funksjon er uten betydning. Et avvik fra det opplyste arealet på 3 prosent eller høyere, og minimum 1 kvadratmeter, utgjør en mangel.
• Prisavslag ved innendørs arealavvik beregnes på grunnlag av den kvadratmeterpris eiendommen faktisk ble solgt for, med et fradrag på 1/3.
– NEF har i mange år jobbet for å få på plass krav til bygningssakkyndige og tilstandsrapporter, og endringer i avhendingsloven. Nå håper vi at politikerne lytter til våre råd, slik at vi til slutt får en lov som balanserer kjøpers og selger ansvar på en bedre måte og bidrar til et lavere konfliktnivå, sier administrerende direktør Carl O. Geving.
Les også:
Geving: – Uheldig på flere punkter (E24.no)
Innlegg: Risikoen i bolighandelen
NEF på høring om trygg bolighandel og ny avhendingslov
Går sammen for å trygge bolighandelen
