Må du betale skatt av boligsalget?

Reglene for når du må skatte av boligsalget er egentlig enkle. Men det er en stygg felle her. Slik kan du unngå fellen – og unngå skatten.

Mange selger bolig med gevinst, og i disse selvangivelsestider kommer spørsmålet: Må jeg skatte av gevinsten ved boligsalget?

Det korte svaret for de flest er: Nei.

For reglene er slik at hvis du har bodd i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene, så er gevinsten ved salget skattefritt. De tolv månedene trenger ikke å ha vært sammenhengende innenfor den 24-månedersperioden. Dette har de fleste oppfylt, men noen på passe på:

SPØR FORBRUKERRÅDGIVEREN: Artikkelen er skrevet av NEFs forbrukerrådgiver for bolighandelen Carsten Pihl. Han er jurist, og var i mange år hovedansvarlig for skatte- og boligstoffet i Dine Penger. Du kan stille han spørsmål knyttet til boligkjøp, boligsalg og eiendomsmegling. Ring på telefon 4000 01 02 eller send et spørsmål her!

De særlig må passe på om de må betale skatt av gevinsten er dermed:

– De som har leid ut boligen de skal selge

– De som har bodd i boligen i for kort tid før de skal selge den

Les også: 8 tips for skatt på bolig i selvangivelsen

Pass på datoene for å unngå skatt på boligsalg!

Hovedregelen over er enkel – men som så ofte med skatteregler: Detaljene er vanskelige.

I dette tilfellet er det datoene som avgjør når gevinsten er skattefri og ikke.

For når starter Skatteetaten å beregnes «botid» og når avsluttes den skattemessige «botiden»? Her er det lett å trå feil!

Det litt forvirrende er at skattereglene sier at du må «bo» i boligen i de siste 12 av 24 måneder. Og da er det lett for mange å tenke at man skal regne fra innflytting til utflytting. Slik er det ikke!

Les også: Husk fradag for refinansiering

Botid starter ved innflytting

Botiden starter riktignok ved innflytting. Når det er sendt flyttemelding til Folkeregisteret spiller ingen rolle, det er når man fysisk flyttet inn i boligen som gjelder.

Og merk at det er faktisk innflytting som gjelder. Overtagelse spiller ingen rolle for beregning av gevinstskatt.

Det er en felle knyttet til innflyttingen: Det er når man overtar boligen og pusser opp før man flytter inn. Da starter man å regne botid fra selve innflyttingen, selv om det skjer uker – eller måneder etter overtagelsen.

Botiden slutter når selgeren aksepterer budet

Det som er forvirrende er at skattemessig slutter botiden «når kjøper og selger på bindende og endelig måte er blitt enige om at eiendommen skal overdras», som det står i veiledningen fra Skatteetaten.

Og det betyr i praksis i det selger aksepterer budet fra kjøperen.

Det spiller ingen rolle om faktisk utflytting er flere måneder etterpå. (Men: Har man flyttet ut før man starter salgsprosessen, da stopper botiden ved utflytting!)

Få bolignyheter rett på Facebook! Følg Forbrukerrådgiveren for bolighandelen her

Dette er det meget viktig å passe på!

Til Forbrukertelefonen har jeg fått telefoner fra folk som har bommet her. De trodde det var utflytting og overtagelse som var det såkalte skjæringstidspunktet. Budfristen var rundt 11 måneder etter innflytting, overtagelsen 13 måneder etter innflytting. Skatteretten er her nådeløs, det ble gevinstskatt for disse selgerne.

(Her er forresten ikke skatteretten helt konsekvent. For formuesskatten regnes helt frem til overtagelsen. Men gevinstskatten beregnes altså ved avtalen om salg.)

Andre regler for hytter og tomtesalg

For hytter gjelder det at man må ha brukt og eid hytten fem av de siste åtte årene for å slippe gevinstskatt. For salg av tomter og annen fast eiendom er det normalt full gevinstskatt.

Les også: Husk finansiering før du går på visning!

NB: Får du skatt på gevinsten, kan du få fradrag i gevinstsummen

Slik får du lavere skatt hvis du må skatte av gevinsten.

Det man eventuelt skal skatte av, er forskjellen mellom kjøpesummen og salgssummen. Kjøpte du for 2,5 millioner, og solgte for 3 millioner, skal det som et utgangspunkt skattes av 500.000 kroner. Skatten er på 25 prosent i 2016 (og var på 27 prosent for selvangivelsen for 2015).

Men du kan redusere gevinsten ved å trekke fra påkostninger du har utført som har gitt standardheving (ikke vanlig vedlikehold). I tillegg kan redusere gevinsten med kostnadene du har hatt ved salget, slik som meglerhonorar, annonser og dokumentavgift ved kjøp.

Les mer om klage på ligningsverdi og skatt her: Slik klager du på ligningsverdien

Hva når man selger boligen med tap?

De samme fristene gjelder når man selger bolig med tap. Det vil si at de fleste som selger bolig ikke får fradrag for tap. Man må ha bodd i boligen i mindre enn 12 av de siste 24 måneder for å få fradrag for tapet når man selger boligen.

Kort botid på grunn av flytting til ny jobb?

Det er et viktig unntak for kravet til 12 måneders botid. Det er det som på skattespråket kalles «brukshindring». Hvis man har hatt en slik «brukshindring» som gjør at man ikke har fått brukt boligen, da vil gevinsten likevel ikke bli skattepliktig – selv om man har bodd i boligen i mindre enn 12 av de siste 24 månedene.

Dette gjelder særlig de som må flytte til et annet sted fordi de eller ektefellen (ikke samboeren) har flytte til et annet sted fordi:

– man frivillig har byttet jobb

– arbeidsgiveren har beordret en til å flytte

– man må flytte på grunn av helse eller utdannelse – typisk at man har flyttet på sykehjem.

Kravet er bare at flyttingen ikke var planlagt da boligen ble kjøpt. Har man kjøpt ny bolig på det nye stedet, avsluttes botiden i den gamle boligen. Man kan ikke opparbeide botid på to steder samtidig.

SLIK FØRER DU GEVINSTEN I SELVANGIVELSEN: Har du solgt fast eiendom med skattepliktig gevinst, skal gevinsten føres i post 2.8.4. Et tap ved salg av bolig fører du i post 3.3.6. Overstiger tapet inntekten din, kan resten føres neste år i post 3.3.11.

Følg vår steg-for-steg guide til boligkjøpet: Slik kjøper du bolig