En boligkjøper spør om man kan kreve at selgeren fjerner komposthaugene i hagen når de skal flytte inn. "Det står 2 kompostbinger i hagen til hageavfall. De er snekret i plank og inneholder kompost som løv og gress. Kan kjøper kreve de fjernet når de stod der på visning?" Dette var spørsmålet jeg fikk fra en boligkjøper her forleden. Dette er noe en del…
Må du betale skatt av boligsalget?
- Av: superadmin
- 20. april 2016
- Forbruker

Reglene for når du må skatte av boligsalget er egentlig enkle. Men det er en stygg felle her. Slik kan du unngå fellen – og unngå skatten.
Mange selger bolig med gevinst, og i disse selvangivelsestider kommer spørsmålet: Må jeg skatte av gevinsten ved boligsalget?
Det korte svaret for de flest er: Nei.
For reglene er slik at hvis du har bodd i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene, så er gevinsten ved salget skattefritt. De tolv månedene trenger ikke å ha vært sammenhengende innenfor den 24-månedersperioden. Dette har de fleste oppfylt, men noen på passe på:
SPØR FORBRUKERRÅDGIVEREN: Artikkelen er skrevet av NEFs forbrukerrådgiver for bolighandelen Carsten Pihl. Han er jurist, og var i mange år hovedansvarlig for skatte- og boligstoffet i Dine Penger. Du kan stille han spørsmål knyttet til boligkjøp, boligsalg og eiendomsmegling. Ring på telefon 4000 01 02 eller send et spørsmål her!
De særlig må passe på om de må betale skatt av gevinsten er dermed:
– De som har leid ut boligen de skal selge
– De som har bodd i boligen i for kort tid før de skal selge den
Les også: 8 tips for skatt på bolig i selvangivelsen
Pass på datoene for å unngå skatt på boligsalg!
Hovedregelen over er enkel – men som så ofte med skatteregler: Detaljene er vanskelige.
I dette tilfellet er det datoene som avgjør når gevinsten er skattefri og ikke.
For når starter Skatteetaten å beregnes «botid» og når avsluttes den skattemessige «botiden»? Her er det lett å trå feil!
Det litt forvirrende er at skattereglene sier at du må «bo» i boligen i de siste 12 av 24 måneder. Og da er det lett for mange å tenke at man skal regne fra innflytting til utflytting. Slik er det ikke!
Les også: Husk fradag for refinansiering
Botid starter ved innflytting
Botiden starter riktignok ved innflytting. Når det er sendt flyttemelding til Folkeregisteret spiller ingen rolle, det er når man fysisk flyttet inn i boligen som gjelder.
Og merk at det er faktisk innflytting som gjelder. Overtagelse spiller ingen rolle for beregning av gevinstskatt.
Det er en felle knyttet til innflyttingen: Det er når man overtar boligen og pusser opp før man flytter inn. Da starter man å regne botid fra selve innflyttingen, selv om det skjer uker – eller måneder etter overtagelsen.
Botiden slutter når selgeren aksepterer budet
Det som er forvirrende er at skattemessig slutter botiden «når kjøper og selger på bindende og endelig måte er blitt enige om at eiendommen skal overdras», som det står i veiledningen fra Skatteetaten.
Og det betyr i praksis i det selger aksepterer budet fra kjøperen.
Det spiller ingen rolle om faktisk utflytting er flere måneder etterpå. (Men: Har man flyttet ut før man starter salgsprosessen, da stopper botiden ved utflytting!)
Få bolignyheter rett på Facebook! Følg Forbrukerrådgiveren for bolighandelen her
Dette er det meget viktig å passe på!
Til Forbrukertelefonen har jeg fått telefoner fra folk som har bommet her. De trodde det var utflytting og overtagelse som var det såkalte skjæringstidspunktet. Budfristen var rundt 11 måneder etter innflytting, overtagelsen 13 måneder etter innflytting. Skatteretten er her nådeløs, det ble gevinstskatt for disse selgerne.
(Her er forresten ikke skatteretten helt konsekvent. For formuesskatten regnes helt frem til overtagelsen. Men gevinstskatten beregnes altså ved avtalen om salg.)
Andre regler for hytter og tomtesalg
For hytter gjelder det at man må ha brukt og eid hytten fem av de siste åtte årene for å slippe gevinstskatt. For salg av tomter og annen fast eiendom er det normalt full gevinstskatt.
Les også: Husk finansiering før du går på visning!
NB: Får du skatt på gevinsten, kan du få fradrag i gevinstsummen
Slik får du lavere skatt hvis du må skatte av gevinsten.
Det man eventuelt skal skatte av, er forskjellen mellom kjøpesummen og salgssummen. Kjøpte du for 2,5 millioner, og solgte for 3 millioner, skal det som et utgangspunkt skattes av 500.000 kroner. Skatten er på 25 prosent i 2016 (og var på 27 prosent for selvangivelsen for 2015).
Men du kan redusere gevinsten ved å trekke fra påkostninger du har utført som har gitt standardheving (ikke vanlig vedlikehold). I tillegg kan redusere gevinsten med kostnadene du har hatt ved salget, slik som meglerhonorar, annonser og dokumentavgift ved kjøp.
Les mer om klage på ligningsverdi og skatt her: Slik klager du på ligningsverdien
Hva når man selger boligen med tap?
De samme fristene gjelder når man selger bolig med tap. Det vil si at de fleste som selger bolig ikke får fradrag for tap. Man må ha bodd i boligen i mindre enn 12 av de siste 24 måneder for å få fradrag for tapet når man selger boligen.
Kort botid på grunn av flytting til ny jobb?
Det er et viktig unntak for kravet til 12 måneders botid. Det er det som på skattespråket kalles «brukshindring». Hvis man har hatt en slik «brukshindring» som gjør at man ikke har fått brukt boligen, da vil gevinsten likevel ikke bli skattepliktig – selv om man har bodd i boligen i mindre enn 12 av de siste 24 månedene.
Dette gjelder særlig de som må flytte til et annet sted fordi de eller ektefellen (ikke samboeren) har flytte til et annet sted fordi:
– man frivillig har byttet jobb
– arbeidsgiveren har beordret en til å flytte
– man må flytte på grunn av helse eller utdannelse – typisk at man har flyttet på sykehjem.
Kravet er bare at flyttingen ikke var planlagt da boligen ble kjøpt. Har man kjøpt ny bolig på det nye stedet, avsluttes botiden i den gamle boligen. Man kan ikke opparbeide botid på to steder samtidig.
SLIK FØRER DU GEVINSTEN I SELVANGIVELSEN: Har du solgt fast eiendom med skattepliktig gevinst, skal gevinsten føres i post 2.8.4. Et tap ved salg av bolig fører du i post 3.3.6. Overstiger tapet inntekten din, kan resten føres neste år i post 3.3.11.
Følg vår steg-for-steg guide til boligkjøpet: Slik kjøper du bolig

Relaterte Artikler
-
Må man overta kompostbinge når man kjøper bolig?
-
Må jeg være med på dugnad?
Det er ingen dugnadsplikt, og du kan heller ikke bli ilagt gebyr for ikke å være med på dugnad. Se reglene om det norskeste av norske ord - "dugnad". Av: Carsten Henrik Pihl Dugnad ble for noen år tilbake kåret til Norges nasjonalord. Våren er tid for dugnad i borettslag, sameier, veilag og velforeninger. Dugnaden holdes for å få ryddet fellesarealer uten å måtte leie…
-
Skatt på bolig i 2019 - slik er satsene
Det blir lavere rentefradrag og lavere skatt på leieinntekter i 2019. I tillegg er skattefritaket for AirBnB-utleie fjernet. Dette er skatteopplegget for boliger i 2019. Oppdatert 21.1.2019 SPØRSMÅL? Har du spørsmål til boligkjøp, boligsalg eller eiendomsmegling? Carsten Pihl er forbrukerrådgiver for bolighandelen og redaktør for NEFs forbrukernettsted Bolig360 og gir forbrukere gratis rådgivning. Ring på telefon 4000 01 02 eller send et spørsmål her! Dette er det viktigste…
-
Skatt på utleie i 2019 - slik er reglene
Leier du ut en bolig i 2019 blir det 22 prosent skatt på inntektene. Noen ganger. Skatten kommer an på hva du leier ut og hvor lenge. Her ser du hvordan. Oppdatert 22.1.2019 Skatt på utleie av bolig er egentlig ganske enkelt. Men for å komme riktig i regelverket er det viktig å slå fast hva du leier ut. Her er punktene du må…
-
Hvor må selgeres forventning til pris på boligen oftest justeres?
Boligselgere har oftest for høye prisforventninger i Oslo og i Vestlandsfylkene viser en ny undersøkelse. Av: Carsten Henrik Pihl Selgere i Oslo, Rogaland, Hordaland og Møre og Romsdal har oftest for høye forventninger til prisen de kan få for boligen de kan selge. Det viser en ny undersøkelse fra Norges Eiendomsmeglerforbunds "Meglerinnsikt". SPØRSMÅL? Har du spørsmål til boligkjøp, boligsalg eller eiendomsmegling? Forbrukerrådgiveren for bolighandelen…
-
Kjøpe aksjeleilighet? Dette må du passe på!
Er du på boligjakt i en av de store byene kan du kan du støte på boligtypen aksjeleilighet. Se vår sjekkliste og du vil du kunne gjøre et trygt kjøp av en slik bolig. Av: Carsten Henrik Pihl, forbrukerrådgiver for bolighandelen En aksjeleilighet er en leilighet i en bygård el som er organisert i et boligaksjeselskap. Dette er en organisasjonsform fra mellomkrigstiden, og boligaksjeselskapet…
Søk i ordbok
Mest populære søk
NEF på kartet

Kontakt oss
Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo
Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt
Innhold: Slik kjøper du bolig
Innhold: Slik selger du bolig
Siste innlegg
- Normal boligprisutvikling i september
- Få konflikter etter nye regler for boligsalg (avhendingsloven)
- Ny bunn-notering for sekundærboliger rammer leiemarkedet
- Nye analyser: Markant fall i antall førstegangskjøperne og flere må kjøpe sammen
- Svak boligprisutvikling i juli
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Viktige råd til boligkjøpere høsten 2022
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
Her finner du mer hjelp!
Les mer om disse temaene!
Siste fagartiker for eiendomsmeglere
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Salg av eiendommer i villastrøk
- Hvorfor er det viktig at tinglyst hjemmel og reelt eierforhold stemmer overens?
- Eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger
- Har selger opplysningsplikt om at nabo er dømt for seksuelt misbruk av mindreårige?
- Oppsplitting av eiendomshandel – tomtekjøpsavtale og byggekontrakt
NEF i nyhetsbildet
- Mener regelendring for boligsalg har lønnet seg: – Det var altfor mange alvorlige konflikter 19. august 2022
- Dobbelt rentehopp: Vurderer å droppe kjøp og flytte fra Tromsø 19. august 2022
- Hyttesalg uten forbehold 19. august 2022
- Nytt rentehopp i vente om en måned 19. august 2022
- Vurderer å droppe kjøp og flytte 19. august 2022
- 715.000 nordmenn har aldri stått overfor et høyere rentenivå – sentralbanksjefen håper husholdningene har tatt høyde for renteøkningene 18. august 2022
- – Dette regnestykket vil trolig være en vekker for flere 18. august 2022
- Norges Eiendomsmeglerforbund 18. august 2022
- NRK-P1 Møre og Romsdal Distriktsprogram 18.08.2022 15:03 18. august 2022
- Norges Bank: Nok en dobbel renteøkning – nytt hopp om en måned 18. august 2022
Pressekontakt
Pressemeldinger
Ledige stillinger
- En feil oppstod, som antagelig betyr at strømmen er nede. Prøv igjen senere.
Viktig når du redigerer profilen:
Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.
Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:
Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.
Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.
Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!
Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.
Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no