Med hjemmel i avhendingsloven som ble vedtatt endret i 2019, er det nå fastsatt en forskrift om godkjente tilstandsrapporter. Lovendringene og forskriften trer i kraft fra 01.01.22. Formålet med regelendringene er å gjøre bolighandelen tryggere.

Da forslaget til forskriften var på høring i mai 2020 gav NEF et detaljert høringssvar sammen med Eiendom Norge. Det er en glede å se at vi har fått høy grad av gjennomslag for våre innspill til regjeringen, og vi mener at forskriftens krav til innhold og utførelse av tilstandsrapportene vil resultere i både mer og bedre informasjon om boligene i forkant av salg. Mer og bedre informasjon er en forutsetning for færre skuffelser, og dermed færre reklamasjonssaker. Vi forventer at dette vil gagne både forbrukere, eiendomsmeglere og eiendomsmeglingsbransjen, bygningssakkyndige og forsikringsselskaper.

Det ble ikke innført kompetansekrav i denne omgangen, men klare krav til innhold, utførelse og kvalitet i tilstandsanalyser. Det legges samtidig et betydelig større ansvar på den bygningssakkyndige som ikke kan ta forbehold eller unnlate å oppfylle de spesifikke kravene i forskriften. Terskelen for å holde den bygningssakkyndige ansvarlig for dårlig arbeid og feilvurderinger blir vesentlig lavere. Regjeringen holder døren åpen for å innføre kompetansekrav senere dersom erfaring med den nye forskriftsstandarden tilsier det.

NEF vil følge nøye med på hvordan dette fungerer i praksis. Hvis det skulle vise seg at kvaliteten på tilstandsrapportene ikke blir tilfredsstillende vil vi adressere dette overfor regjeringen og samarbeide godt med andre interesseorganisasjoner for å få på plass kompetansekrav. Da det opprinnelige forslaget, som fikk støtte fra samtlige bransje- og forbrukerorganisasjoner, la opp til en overgangsordning på fem år før kompetansekravet skulle få virkning, så innebærer den vedtatte forskriften uansett ingen realitetsendring ved ikrafttredelsen 01.01.22.

De samme organisasjonene foreslo i tillegg en overgangseksamen for de bygningssakyndige som ikke klarte å innfri kompetansekravet innen fem år, etter samme modell som for eiendomsmeglingsbransjen.

Til høsten må takseringsbransjen, eiendomsmeglingsbransjen og forsikringsbransjen bruke tiden effektivt til forberedelser og samarbeide godt for å sikre en best mulig implementering av endringene fra nyttår.

Nedenfor kan du lese mer om detaljene i forskriften og NEFs vurderinger.

Les også:

Ny avhendingslov trer i kraft 1. januar 2022

Endringer i avhendingsloven vedtatt i Stortinget

Forskrift til avhendingsloven, «takstforskriften» – Vurdering av forskriften sammenlignet med NEFs høringssvar

Forskriften til avhendingsloven ble kunngjort torsdag 10.06.21.

I tillegg til vurdering av de mange og detaljerte høringssvarene som kom inn, har departementet også innhentet ytterligere data for kartlegging av kompetanse, kapasitet og rapportkostnader. Rapport fra Menon Economics om dette forelå i mai i år.

Vi har gjennomgått forskriften med stor interesse, og det er med glede vi kan konstatere at en rekke av innspillene som ble gitt fra vår side i høringsprosessen har blitt tatt hensyn til i den endelige forskriften.

De nye kravene til tilstandsvurdering av boliger vil bidra til at det fremskaffes betydelig mer og bedre informasjon om boligenes tekniske tilstand før salg. Med bedret informasjon i forkant av salg, reduseres risikoen for at tilstandsavvik avdekkes etter kjøpet.

Erfaring har vist at flertallet av reklamasjonssakene oppstår kort tid etter overtakelsen, og foranledningen er ofte at kjøper oppdager symptomer eller skader som blir nærmere undersøkt.

Formålet med regelendringene i avhendingsloven og vedtakelse av forskriften som vi nå har fått, er å stimulere til fremskaffelse av mer og bedre informasjon før salget. 

Ved utforming av forskriften har departementet vurdert merkostnader ved ulike tiltak opp mot hvilken nytte i form av merinformasjon om boligens tilstand som det er holdepunkter for at de enkelte tiltak vil gi.

Det er utført tidsbruks- og kostnadsanalyser og undersøkelse av faktiske markedspriser ved gjennomførte anbudskonkurranser. Kostnaden ved forskriftsmessige tilstandsrapporter er anslått til å bli ca 15% høyere enn dagens rapporter.

Forskriften pålegger ikke den bygningssakkyndige å estimere markedsverdi, denne oppgaven skal fortsatt være eiendomsmeglers. Likeledes er departementets konklusjon at lovlighetskontroll i hovedsak fortsatt skal ligge til eiendomsmeglers plikter. Disse konklusjonene harmonerer godt med formålet bak forskriften som er å fremskaffe mer og bedre informasjonen om boligens faktiske tilstand. Verken verdiestimat eller dokumentbasert lovlighetskontroll utført av den bygningssakkyndige har sammenheng med formålet, og det ville vært uheldig om oppdragsgiverne skulle betale dobbelt opp for tidsbruken ved markedsprisvurdering og dokumentkontroll som allerede ligger i eiendomsmeglers plikter i henhold til eiendomsmeglingsloven. Vi mener at dette var en riktig vurdering, da disse oppgavene er kjerneoppgaver for megler og derfor fortatt bør tilligge megler.

Det ble ikke innført kompetansekrav i denne omgangen, men klare krav til innhold, utførelse og kvalitet. Ut fra pressemeldingen som departementet sendte ved kunngjøring av forskriften, er det tydelig at de holder døren åpen for å innføre kompetansekrav senere, men departementet har ikke funnet dokumentasjon som viser at årsaken til at tilstandsrapporter er mangelfulle er at de som lager dem ikke har nødvendige kvalifikasjoner.

NEF er fornøyd med å ha blitt hørt på vesentlige punkter som vi mener vil bidra til å fremskaffe mer og bedre informasjon før salg, og vi forventer at dette vil gagne både forbrukere, eiendomsmeglere og eiendomsmeglingsbransjen, takstmenn og forsikringsselskaper.

Erfaringen fra eiendomsmeglingsbransjen er at kompetansekrav bidrar til høyere kvalitet på tjenestene, og NEFs utgangspunkt er at det bør stilles kompetansekrav til bygningssakkyndige som bidrar til høyere kvalitet på tjenestene. Samtidig legger de strenge kravene, som må innfries for at tilstandsrapporter skal være forskriftsmessige, et betydelig større ansvar på den bygningssakkyndige som ikke kan ta forbehold eller unnlate å oppfylle de spesifikke kravene i forskriften. Og terskelen for å holde den bygningssakkyndige ansvarlig for dårlig arbeid og feilvurderinger blir vesentlig lavere. Klarere og høyere kravene til innhold, utførelse og formidling, gjør at de som ikke har tilstrekkelige kvalifikasjoner til å levere i henhold til forskriftens krav, vil risikere å bli holdt ansvarlig for tap som oppstår som følge av at de ikke har fått frem den informasjon som forskriften krever. NEF vil følge nøye med på hvordan dette fungerer i praksis. Hvis det skulle vise seg at kvaliteten på tilstandsrapportene ikke blir tilfredsstillende vil vi adressere dette overfor regjeringen og samarbeide med andre interesseorganisasjoner for å få på plass kompetansekrav.

Da det opprinnelige forslaget la opp til en overgangsordning på fem år før kompetansekravet skulle få virkning, så innebærer den vedtatte forskriften uansett ingen realitetsendring ved ikrafttredelsen 01.01.22.

Nedenfor har vi redegjort for flere detaljer i forskriften og sammenholdt dette med de argumentene som NEF og Eiendom Norge fremmet i sitt felles høringssvar om forskriften.

Forskriftsforslaget som var på høring i 2020

KMDs høringsnotat av 10.02.20 inneholder forslag til regulering av både rapportenes innhold og kvalifikasjonskrav, samt en registreringsordning og krav til forsikring.

Les: Forskrifter til avhendingsloven på høring

Departementet mottok en rekke høringssvar, og har brukt i overkant av ett år etter høringen på å fastsette den endelige forskriften.

Departementet har i denne perioden også fått utarbeidet en rapport, «Beregning av kostnad for tilstandsrapporter og tilgang til personer som kan lage rapporter», fra Menon Economics.

Menon Economics rapport er basert på undersøkelser og analyser gjennomført i perioden februar til april 2021. Det er gjennomført en spørreundersøkelse rettet mot alle takstmenn i Norge, gjort en analyse av prisdata for Fremtind Forsikring som nylig har gjennomført anbudskonkurranse for tilstandsrapporter og ekspertvurderinger, samt gjennomført dybdeintervjuer med utvalgte aktører i en ekspertgruppe. I tillegg har Menon hatt tilgang til relevant statistikk og inngitte høringsuttalelser.

Rapporten er ferdigstilt i mai 2021. Rapporten kan leses her 2021-48-Tilstandsrapporter.pdf (menon.no)

Forslaget som ble sendt på høring i 2020 inneholdt bestemmelser som presumptivt skulle fremskaffe mer og bedre informasjon om objektene, slik at risikoen for avvik mellom faktisk tilstand og avtalt/ forventbar tilstand skulle reduseres.

Bestemmelsene var av ulik karakter, men kan skisseres i disse gruppene:

• Bestemmelser om hvilke bygningsdeler og rom som skulle undersøkes
• Bestemmelser om hvordan undersøkelsene skulle gjennomføres
• Bestemmelser om tilstandsgradfastsettelse, beskrivelse av funn og beregning kostnadsestimater for avdekkede tilstandsavvik
• Bestemmelser om kvalifikasjonskrav for «bygningssakkyndige», herunder overgangsordning for innfasing av kvalifikasjonskrav og registreringsplikt

NEF og Eiendom Norges høringssvar

NEF gav felles høringssvar med Eiendom Norge den 08.05.2020.

Les: NEF og Eiendom Norge med felles høringssvar til forslag om forskrift til avhendingsloven

Hvilke bygningsdeler/ rom som burde omfattes av minimumsundersøkelsen

I høringssvaret ble det pekt på som avgjørende at forskriften oppstiller krav til å undersøke de bygningsdelene som har stort skadepotensiale, samtidig som forskriften må inneholde fornuftige avgrensinger med hensyn til hvilke bygningsdeler som skal undersøkes og på hva slags måte.

Det ble ikke ansett som realistisk å oppstille krav om at absolutt alle bygningsdeler skal undersøkes.

Etter NEF og Eiendom Norges vurdering hadde departementet gjort et grundig arbeide i utvelgelsen av sjekkpunkter, men man ønsket likevel at listen over hvilke bygningsdeler som skulle omfattes av minimumspliktene ble utvidet noe i forhold til forslaget.  

Begrunnelsen for dette ønsket var at enkelte bygningsdeler som var utelatt har stort skadepotensiale, uten at det er særlig kostbart eller tidkrevende å undersøke tilstanden. Nytten av å undersøke noen flere funksjoner enn de som fremgikk av det opprinnelige forslaget, ble ansett å mer enn veie opp for kostnadene ved undersøkelsene. Konkret var det undersøkelse av vinduer, innvendige og utvendige trapper, støttemurer og balkonger, samt innvendig takkonstruksjon/ loft og frittstående bygninger som f eks garasjer som ble ønsket. Flere aktører påpekte tilsvarende.

Undersøkelsene

NEF og Eiendom Norge støttet forslaget om at undersøkelsene ikke bare skulle baseres på visuell besiktigelse, men i tillegg suppleres med hulltaking og fuktmåling i konstruksjoner som erfaringsmessig er særlig risikoutsatt.

Manglende tilkomst til konstruksjoner i kjellere og loft grunnet lagring og oppbevaring av både gammelt inventar og gjenstander som er ryddet ut fra oppholdsrom som forberedelse til visning og flytting, er dessverre vanlig. Rom i kjellere og loft, herunder knevegger utenfor innredede rom, som typisk blir brukt til lagring, er imidlertid de som også er mest utsatt for skader. Symptomer på funksjonssvikt eller feilkonstruksjoner viser seg ofte i disse konstruksjonene, f eks sviktende drenering, lekkasjer fra utett taktekking og kondensskader.. Eventuelle skader eller symptomer som ville blitt avdekket av den sakkyndige ved tilkomst, blir i stedet først avdekket etter avtaleinngåelsen når arealene er ryddet.  Dagens praksis ved manglende tilkomst er at takstmannen anmerker i rapporten at bygningsdelen ikke er besiktiget på grunn av hinder, for eksempel lagrede gjenstander.

Som et tiltak for å fremskaffe mer og bedre informasjon foreslo departementet at den bygningssakkyndige skal flytte på tepper, møbler og annet inventar når det er nødvendig for å komme til det rommet eller den bygningsdelen som skal undersøkes.

NEF og Eiendom Norge støttet forskriftsforslaget på dette punktet, og påpekte behovet for de bygningssakkyndige i sine oppdragsavtaler redegjør for behovet for at det er lagt til rette for undersøkelsene og at mangelfull tilrettelegging kan pådra kostander.

Bestemmelser om tilstandsgradfastsettelse, beskrivelse av funn og beregning kostnadsestimater for avdekkede tilstandsavvik

Departementet foreslo å videreføre systemet med tilstandsgradering fra tilstandsgrad 0 til tilstandsgrad 3 målt ut fra et angitt referansenivå.

Forslaget var videre at den sakkyndige for bygningsdeler som var gitt tilstandsgrad 2 og 3 skulle angi årsaker til og konsekvensen av dette, samt estimere et kostnadsoverslag for utbedring.  

NEF og Eiendom Norge påpekte viktigheten av at opplysningene om avvik, begrunnelsene og tilstandsgraderingen er tydelige og konkrete. Videre ble det gitt uttrykk for at kun bygningsdeler/ rom som er gitt tilstandsgrad 3, ikke 2 og 3, bør gis kostnadsoverslag i form av et sjablongmessig anslag som gir tydelig uttrykk for at dette kun er basert på observasjon og standardtabeller, og ikke kan sammenlignes med et pristilbud.

Bestemmelser om kvalifikasjonskrav for «bygningssakkyndige», herunder overgangsordning for innfasing av kvalifikasjonskrav og registreringsplikt

I departementets opprinnelige forskrift var det tatt inn krav om grunnutdannelse på minst 120 studiepoeng fra høyere fagskolegrad innen bygg, samt krav om minst to års erfaring fra tilstandsrapportering eller annen relevant praksis. Kravet til formalkompetanse var imidlertid ikke foreslått å få umiddelbar virkning. I forslaget ble det lagt opp til en overgangsordning på fem år.

NEF og Eiendom Norge støttet i høringen Norsk Taksts innspill om formelle kvalifikasjonskrav, krav til praksis og overgangsordning. Norsk Takst anbefalte i sitt høringssvar at det ved siden av det generelle kravet om 120 studiepoeng – som var det departementet foreslo i 2020 – at ble innført en overgangsordning for personer som allerede praktiserer som takstmenn slik at de skulle kunne oppfylle kompetansekravet gjennom en overgangseksamen. Denne løsningen har klare likhetstrekk med overgangsordningen for eiendomsmeglere som ble laget ved vedtakelse av eiendomsmeglingsloven av 2007.

Den vedtatte forskriften – i hvilken grad er vi hørt?

Om hvilke bygningsdeler/ rom som omfattes av forskriftsmessig tilstandsvurdering

I forskriften er listen over bygningsdeler/ rom som skal undersøkes utvidet sammenlignet med forslaget.

Se den nye forskriften her.

Våre forslag om utvidelse til å inkludere vinduer (§ 2-12), balkonger og verandaer (§ 2-13) og undersøkelse av innvendig takkonstruksjon/ loft (§ 2-10) ble tatt med i vedtatt forskrift.

Da dette er bygningsdeler som relativt hyppig er gjenstand for reklamasjon, og med til dels betydelige tvistebeløp, er NEF glade for at listen er utvidet slik at flere bygningsdeler inngår i minimumsundersøkelsen. Mer og bedre informasjon om bygningsdeler som erfaringsmessig er grunner til reklamasjonssaker vil være et fint bidrag til økt trygghet og lavere tvistefrekvens.

Om undersøkelsene

Den vedtatte forskriften forutsetter, som forslaget, at visuelle undersøkelser skal suppleres med både hulltaking og målinger på særlig risikoutsatte konstruksjoner. Forskriftens bestemmelse om våtrom (§ 2-2), rom under terreng (§ 2-15) og yttervegger (§ 2-11) har bestemmelser om dette.

Det er lite tvil om at både forbedret tilkomst til risikokonstruksjoner som følge av «ryddepålegg», samt pålegg om hulltaking og fuktmåling inni risikoutsatte konstruksjoner gir den bygningskyndige et langt bedre informasjonsgrunnlag enn nå.

Om tilstandsgradfastsettelse, beskrivelse av funn og beregning kostnadsestimater for avdekkede tilstandsavvik

I den vedtatte forskriftens § 2-22 og § 2-33 finner vi krav til tilstandsgradering av de undersøkte bygningsdelene i henhold til forslaget.

Hva gjelder forslaget om krav til å estimere sjablongmessige anslag på kostnader, er det dette bare gjort gjeldende for bygningsdeler som er gitt tilstandsgrad 3. Dette er i tråd med vårt høringssvar, og en endring sammenlignet med forskriftsforslaget.

For bygningsdeler og rom som er gitt tilstandsgrad 2 eller 3 følger det eksplisitt av forskriften av at den bygningssakkyndige skal redegjøre for årsaken til og konsekvensen av dette. Denne opplysningsplikten kommer altså i tillegg til tilstandsgradsangivelsen som sådan og det sjablongmessige anslaget på utbedringskostnader for bygningsdeler som er gitt tilstandsgrad 3.

Disse bestemmelsene må for øvrig sees i sammenheng med forskriftens § 1-4 som sier at «Den bygningssakkyndige skal formidle resultatet av sine observasjoner på en tydelig og forbrukervennlig måte».

Om kompetansekrav

I den vedtatte forskriften ble det ikke fastsatt kompetansekrav til de bygningssakkyndige. Dette var noe overraskende.

Vi konstaterer at dette hverken er i samsvar med departementets eget opprinnelige forslag, ei heller forslaget til Norsk Takst som NEF og Eiendom Norge støttet i høringen.

NEF ønsket kompetansekrav på nivå med departementets forslag, men med en overgangsordning som skulle gjøre det mulig for allerede erfarne takstmenn å få godkjenning uten å måtte ta 120 studiepoeng.

Takstorganisasjonene har allerede kompetansekrav for sine medlemmer, og de aller fleste som praktiserer yrket er medlem av takstorganisasjon.

I pressemeldingen fra KMD i forbindelse med kunngjøring av forskriften, ble det uttalt at myndighetene vil avvente med kvalifikasjonskrav til de som skal lage tilstandsrapportene.

Begrunnelsen for dette var at det per nå ikke finnes dokumentasjon som viser at årsaken til at tilstandsrapporter er mangelfulle er at de som lager dem ikke har nødvendige kvalifikasjoner. Det henvises til at det allerede er etablert private sertifiseringsordninger. Regjeringen vil imidlertid vurdere tiltak, herunder kvalifikasjonskrav, dersom kvaliteten ikke bedres ved de andre tiltakene som er vedtatt.

Etter NEFs vurdering vil de nye kravene til innhold og utførelse medføre at informasjonsunderskuddet i bolighandelen vil bli redusert. Hvor stort potensiale det er for ytterligere forbedring ved innføring av formelle kompetansekrav, har vi naturligvis ikke fasitsvar på.

At det på generelt grunnlag må kunne sies å være en sammenheng mellom kvalifikasjonskrav og kvalitet, mener vi imidlertid.

En markedsmessig mekanisme kan være at forsikringsselskaper som tilbyr selgeransvarsforsikring – i tillegg til å gjøre erstatningsansvar (jf. informasjonsansvaret) gjeldende ved brudd på forskriftssatte krav – også besitter en betydelig kjøpermakt. Det er ikke usannsynlig at det vil stilles vilkår om bruk av bygningssakkyndige med bestemte kvalifikasjoner for tegning av selgeransvarsforsikring.

Oppsummert

NEF er fornøyd med å ha blitt hørt på vesentlige punkter som vi mener vil bidra til å fremskaffe mer og bedre informasjon før boligsalg. NEF har god tro på at forskriften vil gagne både forbrukere, eiendomsmeglere og eiendomsmeglingsbransjen, takstmenn og forsikringsselskaper.  

Det var overraskende at det ikke ble innført kompetansekrav, men klare krav til innhold og kvalitet anses som en viktig milepæl. Med andre ord kan vi konkludere med at vi fikk mange ønsker oppfylt i denne omgang.

NEF har nær kontakt både med takseringbransjen og forsikringsbransjen og vil følge utviklingen ved ikrafttredelsen. Dersom det er tegn som tyder på at gevinstene ved ikrafttredelsen blir mindre enn de kunne blitt med kompetansekrav, vil NEF stå hardt på for å få slike inntatt i forskriften. Med den overgangsordningen som uansett var foreslått av departementet i 2020, så innebærer den vedtatte forskriften ingen realitetsendring på ikrafttredelsestidspunktet og de nærmeste årene.