Huseiernes Landsforforbund, Norsk Eiendom, Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund lanserer oppdaterte standard leieavtaler for næringslokaler og næringsbygg. Først ut er standarden for brukte/«as is» lokaler, som nå blir publisert i sin 5. utgave.
NEF-medlemmer kan få den nye leieavtalen oversendt på forespørsel til firmapost@207.154.206.207
En arbeidsgruppe satt sammen av representanter fra de ulike foreningene har vært ansvarlig for den redaksjonelle oppdateringen. Vi har tatt en prat med deler av arbeidsgruppen, som understreker at de også har mottatt mange nyttige innspill fra aktører i bransjen.
Arbeidsgruppen har bestått av Thor Olaf Askjer, Aili Klaimi og Ottar Egset for Norsk Eiendom, Einar Frigland for Huseiernes Landsforbund og Margrete Røse Solli, Anne Bruun-Olsen, Frithjof Foss, Camilla Hammer Solheim og Stig Bech for meglerne.
-Hva er de viktigste endringene?
-Den største nyheten i de nye utgavene er at eiendomsskatten skal dekkes over felleskostnadene, sier Askjer. Dette kan nok, særlig i kommuner der eiendomsskatt allerede er innført – også være til fordel for leietaker, ettersom eiendomsskatt ellers normalt vil bakes inn i leien. I sistnevnte tilfeller får ikke leietaker fordelen av at eiendomsskatten reduseres eller eventuelt fjernes igjen. Noe av det samme gjør seg gjeldende i kommuner der det ikke er innført eiendomsskatt, hvor man ser at risikoen for slik skatt ofte prises inn i leien. Ved at eiendomsskatten inngår i felleskostnadene blir dette et null-sum-spill, i likhet med øvrige felleskostnader.
-Nå er det jo ikke så ofte en skatt fjernes etter å ha blitt innført, supplerer Egset – men det har skjedd. Og, i det største markedet – Oslo – er det ikke helt usannsynlig at skatten fjernes ved et eventuelt regimeskifte etter neste kommunevalg.
-Av endringer av mer teknisk karakter kan det nevnes at det er innført definisjoner av blant annet utleier, leietaker, eiendommen og leieobjektet. Videre er det gjort en språklig oppstramming og samkjøring mellom de ulike malene, sier Frigland. I forbindelse med fremleie og endret bruk er det nå innført en regel om at opprettholdelse av eiendommens leietakersammensetning skal anses som saklig grunn for utleier til å nekte endret bruk og fremleie.
-Enderingene er gjennomgående balanserte, kommenterer Bech. Bestemmelsene om offentligrettslige krav er tydeliggjorte i samsvar med praksis, f.eks. slik at den såkalte rønneklausulen er blitt et sekundært alternativ B. Rønneklausulen innebærer at utleier ikke har ansvar for bygningstekniske offentligrettslige krav per overtakelse. I praksis er det en mer forpliktende regulering for utleier som benyttes (nå alternativ A), herunder:
• Det er presisert at utleier er ansvarlig for oppfyllelse av offentligrettslige bygningstekniske krav per overtakelse knyttet til avtalt bruk av lokalene
• At utleier også har ansvaret for at leietakers virksomhet i leieobjektet er tillatt i henhold til gjeldende reguleringsplan
Krav fjernet
Bestemmelsen om at kostnader i forbindelse med offentlige krav om forhøyet teknisk standard kan krevet dekkes hos leietaker er fjernet, denne er ansett overflødig ved siden av de øvrige bestemmelsene om offentligrettslige krav.
Merverdiavgiftsbestemmelsen er tilpasset de nye reglene for frivillig registrering som ble innført i 2014, forklarer Hammer Solheim.
Hun har sammen med advokater i EY og Deloitte hatt hovedansvaret for merverdiavgiftsreguleringen. Reguleringen fanger nå opp at virksomhet som er registrert for annen mva-pliktig virksomhet ikke trenger en egen frivillig registrering i tillegg. Det er også gjort en endring som innebærer at utleier ikke kan legge merverdiavgift på leien for et større areal enn det partene er enige om ved avtaleinngåelsen, selv om bruken av arealet i løpet av leieperioden går over til å være (delvis) merverdiavgiftspliktig/kompensasjonsberettiget.
Endringen fremstår som rimelig med tanke på at en leietaker gjerne betaler en ekstra merverdiavgiftskompensasjon til utleier som følge av utleiers manglende fradragsrett. Hvis leietaker i tillegg skulle få mva på leien, men ikke har full fradragsrett, ville leietaker risikere å betale dobbelt opp, forklarer Hammer Solheim.
Skal tilbakestilles
I bestemmelsen om leietakers endringsarbeider er det fastsatt at dersom annet ikke avtales, skal leietakers endringsarbeider tilbakestilles ved fraflytting. Dette forklares av Egset slik:
-Bakgrunnen for endringen er at utleier kan få en skattepliktig fordel dersom endringene overtas. Plikt til tilbakestilling av endringene innebærer for øvrig også at leietaker blir kvitt eventuelle justeringsforpiktelser for merverdiavgift tilknyttet endringsarbeidene, slik at dette kan være en fordel også for leietaker
-Videre er kravet om at en forsinkelse må være vesentlig for å gi leietaker rett til erstatning fjernet. Det er rimelig at utleier dekker leietakers direkte kostnader ved forsinkelse, uavhengig av hvor lang den er, forklarer Røse Solli.
-I tillegg er det flere praktiske endringer, sier Askjer. Det er utarbeidet en ny bestemmelse om depositum, som i større grad tilfredsstiller bankenes behov for klarhet mht. når depositumet kan utbetales. Bestemmelsen om sikkerhetsstillelse åpner nå for andre typer sikkerhet an bankgaranti og depositun, for eksempel garantiforsikring. Videre er det er utarbeidet forslag til skjema for overtakelsesprotokoll som et vedlegg til kontrakten. Det er også utarbeidet maler for samordningsavtale vedrørende brannforebygging og avtale om behandling av personopplysninger i forbindelse med leietakers bruk av utleiers elektroniske nøkkelkort.
-Når kommer de øvrige malene?
-De øvrige malene vil bli publisert etter hvert som de ferdigstilles, og malene vil også bli oversatt til engelsk, sier Hammer Solheim.
Vi har også snakket kort med Jens Helge Hodne som er leder i Forum for Næringsmeglere:
-Leiestandardene brukes direkte eller som base i de fleste kommersielle leiekontrakter i Norge, sier Hodne. Responsen blant annet fra internasjonale aktører er svært god. De konkluderer jevnlig med at «best practice» i Norge er lett tilgjengelig, og dekningsmessig helt i tråd med internasjonale bransjeforventninger. Det er viktig for det norske markedet at man har slike gode kontraktsverktøy, og at de jevnlig oppdateres. Utbredt bruk av leiestandarden gjør det også enklere for leietakere å sammenligne leietilbud når de er på jakt etter nye lokaler. Jeg benytter derfor anledningen til å gratulere våre samarbeidspartnere med nok et vellykket prosjektsamarbeide, avslutter Hodne.
