Må hele boligsalgsrapporten være i salgsoppgaven?

Holder det å legge ved sammendraget fra boligsalgsrapporten i salgsoppgaven, eller må man legge ved hele rapporten? NEF har spurt Finanstilsynet og fått svar.

Produktet Boligsalgsrapport  basert på NS3600:13 (Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig) skulle innføres pr. 1. januar 2015. Fra 1. januar 2016 har Norges Takseringsforbund og Nito Takst revidert sitt produkt «Boligsalgsrapport». Den reviderte boligsalgsrapporten som nå tilbys består av en hovedrapport og et rapportsammendrag. Rapportsammendraget generes automatisk fra hovedrapporten og gir en oppsummering av boligens tilstand, hvor forbrukeren blant annet får en opplisting over hvilke bygningsdeler som er gitt Tilstandsgrad 2 og 3 (TG2/TG3).

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd skal megler, i tillegg til de spesifiserte opplysningens som skal gis jf. § 6-7  (2), gi opplysninger kjøper «har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen.» Det følger av forarbeidene til loven at megler må gjøre en vurdering av hvilke opplysninger som er av en slik karakter at de må inntas i salgsoppgaven, og ikke bare fremkomme i vedlegg til salgsoppgaven, jf. NOU 2006:1 side 120.

For å oppfylle undersøkelses- og opplysningsplikten må megler lese både hovedrapporten og rapportsammendraget før prospektet gjøres tilgjengelig for interessenter. Dersom det er klare avvik mellom det megler har sett på befaringen og det som fremkommer i rapporten må megler reagere.

Dersom det er forhold/bemerkninger i hovedrapporten, som megler mener kan være av betydning for kjøper (selv om det ikke dreier seg om en boligdel med TG2 eller TG3 eller forholdet ikke kommer inn under bokstavene i emgll. § 6-7 annet ledd) må han ta med informasjon om dette i salgsoppgaven dersom det ikke fremkommer i rapportsammendraget. Vårt syn er at det er tilstrekkelig å innta det automatisk genererte rapportsammendraget, dersom megler verken finner avvik mellom det megler har sett på befaringen og det som fremkommer i boligsalgsrapporten eller andre forhold/bemerkninger megler mener kan ha betydning for kjøper.

Vårt spørsmål til Finanstilsynet var om man ut fra ovennevnte vurderinger kan anse rapportsammendraget som dekkende for opplysninger om boligens tilstand og ta det inn som en del av salgsoppgaven, samtidig som megler informerer om at interessenten kan få hele boligsalgsrapporten ved henvendelse til megler, eller ved å laste denne ned ved å skanne rapportens QR-kode.

Vi fikk svar fra Finanstilsynet i brev av 8. februar 2016 hvor de skriver følgende:

«Dersom det er laget et rapportsammendrag av andre enn megler, og dette sammendraget vurderes brukt i salgsoppgaven, må megler i den enkelte sak vurdere om opplysningene i sammendraget, i lys av den underliggende rapporten, er fullstendige for oppfyllelsen av emgll. § 6-7 første ledd.» 

Finanstilsynets formulering i sitt brev og vårt formulering i brev av 15. januar 2016 er ulikt utformet, men Finanstilsynet har bekreftet at vi har samme syn. Dette betyr at der det foreligger et rapportsammendrag, og megler har vurdert sammendraget opp mot både hovedrapporten og meglers kunnskap og finner sammendraget dekkende for opplysningsplikten i § 6-7 første ledd, kan sammendraget inntas som en del av salgsoppgaven. Megler trenger da ikke i tillegg å skrive de opplysninger som allerede er beskrevet i sammendraget inn i salgsoppgaven.