Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav  – meglers ansvar for opplysninger

Kommunale krav om infrastrukturopparbeidelse har fått mye oppmerksomhet det siste året. Det har vært en rekke saker i media hvor fortvilte boligeiere redegjør for store refusjonskrav som følge av at kommunen har pålagt noen å opparbeide eller utvide i den veien hvor de har tilkomst til sin bolig. Et eksempel er flere refusjonssaker på Nordstrand i Oslo, der plikten til å betale refusjon er basert på eldre tinglyste erklæringer.  Slike erklæringer, og potensielle opparbeidelseskrav generelt, må meglere være oppmerksomme på.

Av: Kristine Ullern, Advokat i SANDS Advokatfirma DA – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2022

Kort om refusjon

Før en eiendom i regulert strøk kan skilles ut eller bebygges må det opparbeides offentlig infrastruktur. Denne opparbeidelsesplikten gjelder i første rekke for ny bebyggelse og i de tilfeller hvor den eksisterende bebyggelsen utvides vesentlig eller gis vesentlig endret bruk. Offentlig vei skal eksempelvis være opparbeidet i henhold til reguleringsplan, frem til og langs den side av eiendommen hvor eiendommen har sin adkomst for en eiendom kan bebygges. Kostnadene til en slik opparbeidelse, evt. oppgradering, kan kreves refundert av andre eiendommer som nyter godt av tiltaket, ref. plan- og bygningslovens kapittel 18. For krav som gjelder opparbeidelse eller oppgradering av vei kan refusjon kreves av eiendommer som har sin adkomst i veien.

Refusjon kan i første rekke kreves av ubebygd areal som blir byggeklart som følge av opparbeidelsen. Allerede bebygd areal kan også være refusjonspliktig dersom det er gitt en midlertidig utsettelse av opparbeidelsesplikten. Det er dette som er tilfellet i refusjonssakene på Nordstrand i Oslo. Her er det viktig å merke seg at den midlertidige dispensasjonen er tinglyst som en heftelse på eiendommen i grunnboken. De midlertidige dispensasjonene blir ofte betegnet som veierklæringer,  midlertidighetserklæringer, bestemmelser om veg eller bare erklæring/ avtale i ekstraktet på grunnboksutskriften.

Av disse veierklæringene følger det som regel at hjemmelshaver plikter å opparbeide offentlig vei frem til og langs den siden av tomten hvor eiendommen har sin adkomst når kommunen krever dette. Videre følger det en slik opparbeidelse eller oppgradering skal skje på hjemmelshavers bekostning. Som vi skal komme tilbake til vil en slik erklæring være av stor betydning både for private boligeiere og utbyggere. Det er derfor viktig at meglere har et bevisst forhold til de heftelser som faktisk er tinglyst på eiendommen ved salg.. Det er også viktig å merke seg erklæringer som gjelder vei, vann og avløp, og der rettighetshaver er en kommune. Slike erklæringer må  innhentes og gjennomgås grundig ved salg av eiendommer. Dette kommer i nærmere tilbake til nedenfor.

Nærmere om betydningen av kommunale veierklæringer for hjemmelshavere

Veierklæringer kan være av eldre dato og de er gjerne så gamle at grunneiendommen er solgt i mange ledd før den midlertidige dispensasjonen oppheves og refusjonsplikten inntrer. Dette har den konsekvens at krav om opparbeidelse eller kostnadsbidrag blir rettet mot en annen, senere, hjemmelshaverenn den som signerte veierklæringen. Heftelsen kan også hefte på senere fraskilte parseller av den eiendommen som heftelsen er tinglyst på.

Dersom hjemmelshaver ikke er kjent med innholdet av veierklæringen kan kravet om veiopparbeidelse komme som en dyr overraskelse.

De nevnte refusjonssakene på Nordstand er et godt eksempel på dette. I disse sakene er det flere grunneiere som har stått frem i media med refusjonskrav på godt over en million kroner. For mange boligeiere oppleves dette som urimelig, særlig da boligeieren har benyttet seg av en eksisterende vei i alle år. For mange vil forpliktelsen også være umulig å oppfylle.

Det er viktig å understreke at formålet bak refusjonsreglene i plan- og bygningsloven er godt begrunnet og sikrer at utgifter til pliktig opparbeidelse av offentlig infrastruktur blir fordelt mellom de utbyggere som faktisk nyter godt av tiltaket. Uten refusjonsbestemmelsene vil enkelte utbyggere kunne risikere å bli sittende med hele regningen for den pliktige opparbeidelsen av offentlig infrastruktur. Øvrige eiendommer som nyter godt av disse tiltakene vil da blir byggeklare og dermed få en verdiøkning på sin eiendom som følge av opparbeidelsen av offentlig infrastruktur. Det er dermed ikke urimelig at flere bidrar. Det er imidlertid viktig at megler sørger for at den som kjøper en bolig kjenner til risikoen for dette.

Borgarting lagmannsrett har 25. mars 2022 (LB-2021-24330) avsagt en dom hvor Oslo kommune sitt krav om opparbeidelse av fortau i tillegg til kjørebane ble kjent ugyldig. Dommen fører sannsynligvis til en endring av praksis i kommunen. Dommen gir likevel et viktig innblikk i hvordan man kan bli rammet av opparbeidelseskrav og refusjon.

Rekkevidden av meglers opplysningsplikt ved salg av eiendommer med tinglyste veierklæringer

Som nevnt kan veierklæringer ligge som gamle heftelser på eiendommens grunnbokblad og eiendommen kan ha blitt solgt i mange ledd før veierklæringens innhold realiseres. I den forbindelse er det viktig å være oppmerksom på rekkevidden av meglers opplysningsplikt ved salg av eiendom.

Det er ikke særlig tvilsomt at megler både skal og bør fremlegge eiendommens grunnbokutskrift ved et salg, men spørsmålet er i hvor stor grad megleren plikter å redegjøre for innholdet av grunnboken.  Denne problemstilling er belyst i rettspraksis (Agder lagmannsrett sin dom, inntatt i LA-2009-177115). Der krevde kjøperen erstatning/prisavslag som følge at en tredjepart hadde bruksrett til parkering på eiendommen. Naboens bruksrett var tinglyst på eiendommen og fremgikk av grunnboken.

I den nevnte dommen legger lagmannsretten til grunn at det ikke er tilstrekkelig å kun fremlegge utskrift av eiendommens grunnboksutskrift. Dersom heftelsene er av en slik art og omfang at de kan ha en negativ betydning for eiendommen bør dette opplyses klart og fullstendig i eksempelvis salgsoppgaven. Retten mente at det må være et minimumskrav at megleren sjekker alle opplysninger i grunnboken og dersom det er forhold av betydning må dette fremheves i salgsoppgaven. Det er ikke tilstrekkelig å innta en henvisning til grunnbokutskriften i salgsoppgaven, der grunnbokutskriften ikke i seg selv gir tilstrekkelig med informasjon.

For tinglyste veierklæringer vil nettopp dette være tilfellet. Grunnboksutskriften vil sjelden gi tilstrekkelig informasjon om heftelsen. Som redegjort for er veierklæringene ofte betegnet som «bestemmelse om veg» eller «erklæring/avtale». Ut over dette er det ikke mulig å fastslå innholdet av erklæringene. Megler må da innhente det underliggende, tinglyste dokumentet fra Kartverk slik at innholdet av heftelsen blir belyst i tilstrekkelig grad. Videre mener vi at veierklæringer stor sett vil være av en slik art og omfang at de kan være av negativ betydning for kjøper. Vår generelle anbefaling er derfor at meglere opplyser og redegjør for veierklæringenes innhold i salgsoppgaven.

Avslutningsvis er det viktig å understreke at selger naturligvis plikter å opplyse om forhold av betydning ved salget, slik som eksempelvis tinglyste veierklæringer. Vi går imidlertid ikke nærmere inn på selgers opplysningsplikt i denne artikkelen. Avslutningsvis ønsker vi å kommentere at utfordringen med veierklæringene er at disse ofte ikke er kjent for selger, gjerne fordi heftelsen er gammel og eiendommen er solgt i mange ledd. Det er derfor viktig at eiendomsmegler alltid gjør egne undersøkelser av hva som er tinglyst på eiendommen.