Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by

Plan- og Bygningsetaten (PBE) har utarbeidet forslag til revidert småhusplan. I forbindelse med dette varslet PBE om at det ble vurdert å nedlegge et midlertidig forbud mot tiltak for alle områder som er omfattet av småhusplanen frem til ny reguleringsplan foreligger.

AV: INGRID-MARIE NAVARSETER OG THERESE ROMUNDSTAD SCHØNE, BEGGE ER SENIORADVOKATER I CODEX ADVOKATFIRMA – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2022

Forslag til revidert småhusplan ble i april 2022 sendt ut på høring til beboere, berørte og andre som vil gi innspill. Høringsperioden har vart fra 6.april og varer frem til 30. mai. Det midlertidige byggeforbudet ble vedtatt av PBE 1. juni 2022. Planen er videre at den reviderte småhusplanen skal behandles politisk 4. kvartal 2022.

Hva er de sentrale endringsforslagene i småhusplanen, hvilke konsekvenser vil et midlertidig tiltaksforbud si for de som bor i dette området og for utbyggere? Hva bør en eiendomsmegler tenke på i denne forbindelse? Dette er spørsmål vi vil forsøke å besvare i denne artikkelen.

Hovedpunktene i planforslaget

• Tillatt utnyttelse per tomt reduseres fra 24 % til 16 %
• Minste tillatte tomtestørrelse er 600 m2 for hver boenhet
• Bolig må ha karakter av småhus. Dette tilsier at det kun tillates oppføring av en-, to- og tremannsboliger.
• Terrenginngrep kan kun gjøres på 35 % av tomten. Terskelen er lav for hva som settes som terrenginngrep.
• Minste avstand mellom bebyggelse er 8 meter.
• Begrensninger i høydebestemmelsene på boliger.
• Forbud mot takterrasser
• Innstramming i bruk av bebyggelse og anlegg under bakkenivå.
• Bevaring av grøntarealer og trevernet blir tydeligere.

Det midlertidige forbudet og nå vedtatte byggeforbudet

Vedtak om midlertidig byggeforbud har allerede hatt store konsekvenser for flere aktører i byggebransjen, og det er flere planlagte prosjekter som nå er avlyst. Bakgrunnen for plan- og bygningsetatens varsel om midlertidig forbud og nå vedtatt forbud mot tiltak er at man ønsker en annen utvikling for eiendommen eller området enn det nåværende reguleringsplan legger opp til. Hensikten med det et byggeforbud er å forsøke å hindre at de foreslåtte endringene skal gå tapt i løpet av tiden det arbeides med ny plan.

Plan og bygningsetaten har mulighet til å bestemme at «oppretting og endring av eiendom eller tiltak etter § 1-6 og andre tiltak som kan vanskeliggjøre planarbeidet» ikke kan settes i gang før planarbeidet er ferdig, jf. plan og bygningsloven § 13-1. For beboere og andre aktører vil dette si at ingen søknader til plan og bygningsetaten vil bli behandlet før senest om 4 år dersom kommunen fastholder det midlertidige forbudet.

Plan og bygningsetaten har derimot varslet om at de planlegger å behandle alle søknader som er sendt inn før 6. april 2022. Det er uttalt at disse søknadene vil bli behandlet på vanlig måte etter nåværende småhusplan.

Tiltak

Oslo kommunes varsel medfører at man i områder som er omfattet av Småhusplanen på nåværende tidspunkt ikke kan gjennomføre noen form for tiltak etter plan – og bygningsloven, med mindre disse tiltakene eksplisitt er unntatt fra forbudet. I utgangspunktet gjelder nå et byggeforbud mot tiltak for absolutt alle former for tiltak, inkludert tiltak som ikke er søknadspliktige. Kommunen har imidlertid unntatt enkelte typer tiltak, som de mener i begrenset grad vil påvirke de forholdene som revisjonen av reguleringsplanene skal ivareta. Det vil si at ikke all utvikling og tilpasning av bebyggelse vil stoppe helt opp frem til ny reguleringsplan er gjeldende. Tiltakene som er unntatt kan det søkes om, og de vil saksbehandles og gjennomføres på vanlig måte etter gjeldende småhusplan.

Følgende tiltak er listet opp som unntatt fra det midlertidige forbudet:

• Innvendige tiltak i eksisterende bygninger.
  • Dette omfatter alle innvendige tiltak, inkludert bruksendring, som ikke medfører opprettelse av ny boenhet.
• Utvendige endringer av eksisterende bygninger/konstruksjoner
  • Fasadeendringer
  • Lysgraver, med dybde inntil 0,5 meter og bredde inntil 1 meter, og utvendige kjellertrapper
  • Vesentlig reparasjon
  • Bygningstekniske installasjoner
• Oppføring, endring og riving av
  • Påbygg og underbygg
  • Tilbygg med samlet størrelse inntil 15 kvm i bebygd areal (BYA)
  • Maksimalt en frittliggende bygning som ikke er til beboelse, med størrelse inntil 36 kvm bebygd areal (BYA) og maksimal gesimshøyde på 3,0 meter og mønehøyde på 4,0 meter.
  • Levegg
• Andre utvendige tiltak
  • Graving for og legging av kabler og vann- og avløpsledninger
  • Etablering av energibrønner
  • Arealoverføring med samlet størrelse inntil 50 kvm.

Hva er konsekvensene?

Det vedtatte midlertidige byggeforbudet mot tiltak betyr blant annet at oppføring av nye boliger og andre tiltak som medfører nye boenheter ikke kan gjennomføres i forbudsperioden. Det samme gjelder for terrenginngrep, deling av eiendommer og større arealoverføringer. I tillegg gjelder forbudet for alle former for parkering under terreng, uavhengig av unntakene over, og for all felling av trær med stammeomkrets over 90 cm, målt 1 meter over terreng.

Forslag til ny småhusplan vil innebære at det er færre som vil få en mulighet til å kunne bosette seg i småhusområdene. Selv med dagens Småhusplan er det svært dyrt å bosette seg innenfor planens område, og etterspørselen er større enn tilbudet. Når det nå fremsettes forslag til ny plan og med et eventuelt midlertidig forbud i tillegg til de økte kostnadene til materialer og drivstoff mv. i byggebransjen, vil vi med stor sannsynlighet se en sterk prisvekst i disse områdene. 

For utbyggere vil endringene innebære en risiko for at prosjekter innenfor områdene for småhusplanen ikke lar seg realisere. Erstatning for eventuelle tap vil det være svært vanskelig å få.

Hva bør en eiendomsmegler tenke på?

Det er eiendomsmeglers plikt å innhente opplysninger om offentligrettslige forhold, og det er videre eiendomsmeglers plikt å opplyse om forhold som kan få betydning for kjøpsavtalen.

Hvis en eiendomsmegler ikke opplyser om konkrete forhold, risikerer vedkommende at et oppdrag blir ansett å være utført i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, samt i strid med de krav om meglers undersøkelses- og opplysningsplikt som fremkommer av eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Dersom eiendomsmegler har brutt god meglerskikk, vil det kunne danne grunnlag for et erstatningsansvar. 

Det er viktig for potensielle kjøpere å få informasjon om revisjon av småhusplanen i forbindelse med kjøp av eiendom. Eiendomsmegler kan bli felt for å ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å ha gitt enten feil informasjon eller å ved å ikke ha gitt nødvendig informasjon. Som megler er det nå viktig å være varsom med å omtale eiendommer med et «utviklingspotensialet» eller liknende på samme måte som før PBE varslet et midlertidig forbud mot tiltak. Man bør heller være påpasselig med å opplyse om situasjonen, særlig ved salg av eiendommer hvor det er naturlig å tenke at eventuelle kjøpere vil ønske å gjøre en del endringer/utvikle eiendommen. Det er viktig at megler sørger for at det gis tilstrekkelig og korrekt informasjon om dette i salgsoppgaven.

Det vedtatte byggeforbudet er naturligvis også svært relevant for meglere som arbeider med salg av nybygg/prosjekterte boliger. I din kontakt med interessenter som har spørsmål er det viktig å ha dialog med utbygger, og eventuelt kommune, for å kartlegge om, og i tilfelle hvilke, konsekvenser det byggeforbudet vil ha.