Oslo kommune vil 1. mai 2019 endre priser på varer som formidles gjennom Plan- og bygningsetatens Bestillingstjeneste for kart og geodata. Nye priser, gjeldende fra 1. mai 2019, er gjengitt i dokumentet som du kan hente her: Last ned
Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Av: Redaksjonen
- 29. juli 2022
- Fagstoff, Forsidenytt

Plan- og Bygningsetaten (PBE) har utarbeidet forslag til revidert småhusplan. I forbindelse med dette varslet PBE om at det ble vurdert å nedlegge et midlertidig forbud mot tiltak for alle områder som er omfattet av småhusplanen frem til ny reguleringsplan foreligger.
AV: INGRID-MARIE NAVARSETER OG THERESE ROMUNDSTAD SCHØNE, BEGGE ER SENIORADVOKATER I CODEX ADVOKATFIRMA – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2022
Forslag til revidert småhusplan ble i april 2022 sendt ut på høring til beboere, berørte og andre som vil gi innspill. Høringsperioden har vart fra 6.april og varer frem til 30. mai. Det midlertidige byggeforbudet ble vedtatt av PBE 1. juni 2022. Planen er videre at den reviderte småhusplanen skal behandles politisk 4. kvartal 2022.
Hva er de sentrale endringsforslagene i småhusplanen, hvilke konsekvenser vil et midlertidig tiltaksforbud si for de som bor i dette området og for utbyggere? Hva bør en eiendomsmegler tenke på i denne forbindelse? Dette er spørsmål vi vil forsøke å besvare i denne artikkelen.
Hovedpunktene i planforslaget
- Tillatt utnyttelse per tomt reduseres fra 24 % til 16 %
- Minste tillatte tomtestørrelse er 600 m2 for hver boenhet
- Bolig må ha karakter av småhus. Dette tilsier at det kun tillates oppføring av en-, to- og tremannsboliger.
- Terrenginngrep kan kun gjøres på 35 % av tomten. Terskelen er lav for hva som settes som terrenginngrep.
- Minste avstand mellom bebyggelse er 8 meter.
- Begrensninger i høydebestemmelsene på boliger.
- Forbud mot takterrasser
- Innstramming i bruk av bebyggelse og anlegg under bakkenivå.
- Bevaring av grøntarealer og trevernet blir tydeligere.
Det midlertidige forbudet og nå vedtatte byggeforbudet
Vedtak om midlertidig byggeforbud har allerede hatt store konsekvenser for flere aktører i byggebransjen, og det er flere planlagte prosjekter som nå er avlyst. Bakgrunnen for plan- og bygningsetatens varsel om midlertidig forbud og nå vedtatt forbud mot tiltak er at man ønsker en annen utvikling for eiendommen eller området enn det nåværende reguleringsplan legger opp til. Hensikten med det et byggeforbud er å forsøke å hindre at de foreslåtte endringene skal gå tapt i løpet av tiden det arbeides med ny plan.
Plan og bygningsetaten har mulighet til å bestemme at «oppretting og endring av eiendom eller tiltak etter § 1-6 og andre tiltak som kan vanskeliggjøre planarbeidet» ikke kan settes i gang før planarbeidet er ferdig, jf. plan og bygningsloven § 13-1. For beboere og andre aktører vil dette si at ingen søknader til plan og bygningsetaten vil bli behandlet før senest om 4 år dersom kommunen fastholder det midlertidige forbudet.
Plan og bygningsetaten har derimot varslet om at de planlegger å behandle alle søknader som er sendt inn før 6. april 2022. Det er uttalt at disse søknadene vil bli behandlet på vanlig måte etter nåværende småhusplan.
Tiltak
Oslo kommunes varsel medfører at man i områder som er omfattet av Småhusplanen på nåværende tidspunkt ikke kan gjennomføre noen form for tiltak etter plan – og bygningsloven, med mindre disse tiltakene eksplisitt er unntatt fra forbudet. I utgangspunktet gjelder nå et byggeforbud mot tiltak for absolutt alle former for tiltak, inkludert tiltak som ikke er søknadspliktige. Kommunen har imidlertid unntatt enkelte typer tiltak, som de mener i begrenset grad vil påvirke de forholdene som revisjonen av reguleringsplanene skal ivareta. Det vil si at ikke all utvikling og tilpasning av bebyggelse vil stoppe helt opp frem til ny reguleringsplan er gjeldende. Tiltakene som er unntatt kan det søkes om, og de vil saksbehandles og gjennomføres på vanlig måte etter gjeldende småhusplan.
Følgende tiltak er listet opp som unntatt fra det midlertidige forbudet:
- Innvendige tiltak i eksisterende bygninger.
- Dette omfatter alle innvendige tiltak, inkludert bruksendring, som ikke medfører opprettelse av ny boenhet.
- Utvendige endringer av eksisterende bygninger/konstruksjoner
- Fasadeendringer
- Lysgraver, med dybde inntil 0,5 meter og bredde inntil 1 meter, og utvendige kjellertrapper
- Vesentlig reparasjon
- Bygningstekniske installasjoner
- Oppføring, endring og riving av
- Påbygg og underbygg
- Tilbygg med samlet størrelse inntil 15 kvm i bebygd areal (BYA)
- Maksimalt en frittliggende bygning som ikke er til beboelse, med størrelse inntil 36 kvm bebygd areal (BYA) og maksimal gesimshøyde på 3,0 meter og mønehøyde på 4,0 meter.
- Levegg
- Andre utvendige tiltak
- Graving for og legging av kabler og vann- og avløpsledninger
- Etablering av energibrønner
- Arealoverføring med samlet størrelse inntil 50 kvm.
Hva er konsekvensene?
Det vedtatte midlertidige byggeforbudet mot tiltak betyr blant annet at oppføring av nye boliger og andre tiltak som medfører nye boenheter ikke kan gjennomføres i forbudsperioden. Det samme gjelder for terrenginngrep, deling av eiendommer og større arealoverføringer. I tillegg gjelder forbudet for alle former for parkering under terreng, uavhengig av unntakene over, og for all felling av trær med stammeomkrets over 90 cm, målt 1 meter over terreng.
Forslag til ny småhusplan vil innebære at det er færre som vil få en mulighet til å kunne bosette seg i småhusområdene. Selv med dagens Småhusplan er det svært dyrt å bosette seg innenfor planens område, og etterspørselen er større enn tilbudet. Når det nå fremsettes forslag til ny plan og med et eventuelt midlertidig forbud i tillegg til de økte kostnadene til materialer og drivstoff mv. i byggebransjen, vil vi med stor sannsynlighet se en sterk prisvekst i disse områdene.
For utbyggere vil endringene innebære en risiko for at prosjekter innenfor områdene for småhusplanen ikke lar seg realisere. Erstatning for eventuelle tap vil det være svært vanskelig å få.
Hva bør en eiendomsmegler tenke på?
Det er eiendomsmeglers plikt å innhente opplysninger om offentligrettslige forhold, og det er videre eiendomsmeglers plikt å opplyse om forhold som kan få betydning for kjøpsavtalen.
Hvis en eiendomsmegler ikke opplyser om konkrete forhold, risikerer vedkommende at et oppdrag blir ansett å være utført i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, samt i strid med de krav om meglers undersøkelses- og opplysningsplikt som fremkommer av eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Dersom eiendomsmegler har brutt god meglerskikk, vil det kunne danne grunnlag for et erstatningsansvar.
Det er viktig for potensielle kjøpere å få informasjon om revisjon av småhusplanen i forbindelse med kjøp av eiendom. Eiendomsmegler kan bli felt for å ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å ha gitt enten feil informasjon eller å ved å ikke ha gitt nødvendig informasjon. Som megler er det nå viktig å være varsom med å omtale eiendommer med et «utviklingspotensialet» eller liknende på samme måte som før PBE varslet et midlertidig forbud mot tiltak. Man bør heller være påpasselig med å opplyse om situasjonen, særlig ved salg av eiendommer hvor det er naturlig å tenke at eventuelle kjøpere vil ønske å gjøre en del endringer/utvikle eiendommen. Det er viktig at megler sørger for at det gis tilstrekkelig og korrekt informasjon om dette i salgsoppgaven.
Det vedtatte byggeforbudet er naturligvis også svært relevant for meglere som arbeider med salg av nybygg/prosjekterte boliger. I din kontakt med interessenter som har spørsmål er det viktig å ha dialog med utbygger, og eventuelt kommune, for å kartlegge om, og i tilfelle hvilke, konsekvenser det byggeforbudet vil ha.
Relaterte Artikler
-
Prisendring i Oslo kommune
-
Boligprisvekst i alle områder
Det var prisvekst på bruktboliger i alle regioner i Norge i 1. kvartal, men veksten er fortsatt sterkest i Oslo-regionen. Den sesongjusterte statistikken fra Statistisk sentralbyrå viser at prisene på leiligheter steg mest med 2,5 prosent, mens eneboliger og småhus ble 1,8 prosent dyrere i perioden. Sterkest var veksten i Akershus og Oslo med henholdsvis 3,8 og 3,0 prosent, mens Bergen var den av…
-
Investorer preger Oslo-markedet
En ny undersøkelse fra Norges Eiendomsmeglerforbund viser at hver femte bolig i Oslo-området blir kjøpt av en investor. Dette er med på presse prisene ytterligere oppover. - Nå melder mange meglere at trykket fra investorene har økt det siste året, og det kan virke som det særlig er småinvestorene som forsterker trenden, sier administrerende direktør Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund til DN.no. Se…
-
Færre flytter til Oslo
På landsbasis er sentraliseringstrenden fortsatt sterk, men for Oslo ble antallet nettoinnflyttinger halvert fra 2015 til 2016. Nye tall fra Statistisk sentralbyrå viser at det også var en omfattende nedgang i nettoinnflyttinger til Rogaland og Hordaland. Akershus var det fylket som opplevde en sterkest økning i antall personer som flyttet dit i fjor, etterfulgt av Østfold og Sør-Trøndelag. Nordland, Hedmark og Sør-Trøndelag hadde den…
-
OBOS: Sterk prisvekst i Oslo
Prisveksten på OBOS-boliger i Oslo var i 2016 på hele 29,5 prosent. I desember var den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen for brukte OBOS-tilknyttede boliger i Oslo-området 63 525 kroner. I enkelte bydeler må man ut med over 80 000 kroner per kvadratmeter for å sikre seg en bolig boligbyggerlaget. Kvadratmeterprisen i desember 2016 var 2,3 prosent høyere enn i november 2016, skriver selskapet i en pressemelding.…
-
Oslo drar boligprisen opp
Boligprisene steg med 1,1 prosent i mai 2016. Korrigert for sesongvariasjoner gikk prisene opp med 1,2 prosent fra forrige måned. Boligprisene er nå 7,3 prosent høyere enn for 12 måneder siden, viser tall fra Eiendom Norge . Det ble solgt 9.242 bruktboliger i mai, en økning på 4,8 prosent sammenlignet med mai 2015. Ved utgangen av mai var det 13.261 boliger til salgs, noe som…
Min NEF
NEF regelverk
Flere fordeler i NEFs fordelsprogram
- Advokatfirma Arntzen de Besche
- Advokatfirmaet Grette
- Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS
- Advokatfirma Homble Olsby
- SANDS advokatfirma
- Autogear
- Autozeek elektronisk kjørebok
- Avis Bilutleie
- Bertel O. Steen – Mercedes-Benz / Smart / Peugeot / Citroën / DS / Opel / Kia
- BMW
- Booknordics.com
- Dine Penger
- Eurocard
- Falck Redning
- Hotel Continental
- Kredinor
- Skattebetalerforeningen
- Smarthotel
- TRYG Forsikring
- Universitetsforlaget
- Verisure
For meglere
- Innmeldingsskjema
- Få ekstra stort utbytte med MNEF Pluss! En fordelaktig tjeneste for deg som allerede er MNEF og ønsker mer ut av medlemskapet
- Tilbud til fullmektiger
- Tilbud til studenter
- Fordeler
- Spar penger ved å bruke NEFs fordelsprogram!
- NEF regelverk
- Vilkår
- Styret og lokalforeningsledere
- Utmerkelser fra NEF
- NEF-HELP stipendet
- Proptech-2020
Mest populære søk
NEF på kartet

Kontakt oss
Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo
Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt
Innhold: Slik kjøper du bolig
Innhold: Slik selger du bolig
Siste innlegg
- Normal boligprisutvikling i september
- Ny bunn-notering for sekundærboliger rammer leiemarkedet
- Nye analyser: Markant fall i antall førstegangskjøperne og flere må kjøpe sammen
- Svak boligprisutvikling i juli
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Viktige råd til boligkjøpere høsten 2022
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Tilgjengelighet av eiendomsdata er ikke problemet
Her finner du mer hjelp!
Les mer om disse temaene!
Siste fagartiker for eiendomsmeglere
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Salg av eiendommer i villastrøk
- Hvorfor er det viktig at tinglyst hjemmel og reelt eierforhold stemmer overens?
- Eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger
- Har selger opplysningsplikt om at nabo er dømt for seksuelt misbruk av mindreårige?
- Oppsplitting av eiendomshandel – tomtekjøpsavtale og byggekontrakt
NEF i nyhetsbildet
- Kjøper trakk seg - reagerer 15. august 2022
- Finansavisen 15. august 2022
- Rekordfå sekundærboliger i landet- rammer leiemarkedet 15. august 2022
- Norges Eiendomsmeglerforbund 15. august 2022
- Putin vil knytte tettere bånd med Nord - Korea 15. august 2022
- Flere må få hjelp av foreldrene med boliglån 15. august 2022
- Ny bunn-notering for sekundærboliger: – Ganske dramatisk for Oslo, sier NEF-sjefen 15. august 2022
- Rekordlav andel sekundærboliger: – Dramatisk for Oslo 15. august 2022
- Ny bunn-notering for sekundærboliger rammer leiemarkedet 15. august 2022
Pressekontakt
Pressemeldinger
Ledige stillinger
- En feil oppstod, som antagelig betyr at strømmen er nede. Prøv igjen senere.
Viktig når du redigerer profilen:
Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.
Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:
Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.
Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.
Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!
Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.
Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no