Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel

Høyesterett har nylig tatt stilling til om en turvei over en fritidseiendom utgjorde en mangel ved salg av fritidseiendom. Høyesterett kom enstemmig til at en turvei som på overtagelsestidspunktet var under planlegging i kommunen, ikke utgjorde en mangel, og at selgerne hadde oppfylt sin opplysningsplikt.

Av: Advokat/partner Jarle Edler, Bing Hodneland advokatselskap DA. – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2022.

Kjøp av fritidseiendom

Et ektepar kjøpte en fritidseiendom i Hjelmeland kommune i Rogaland, og fritidseiendommen ble solgt «som den er», jf. avhendingsloven § 3-9.

Kjøpet var basert på salgsprospekt der det ble opplyst at kommunen arbeidet med en ny reguleringsplan for området, rett vest for eiendommen. I

egenerklæringsskjemaet, som også var en del av prospektet, svarte selgerne «nei» på spørsmålet om de kjente til «forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av eiendommens omgivelser.

Offentligrettslig vedtak

Etter overtakelsen oppdaget kjøperne at kommunen arbeidet med en kommunedelplan som omfattet anlegg av turvei over eiendommen. Kjøperne uttalte seg sammen med andre berørte grunneiere kritisk til forslaget. 

Kommunen vedtok kommunedelplanen der turveien er inntegnet langs sjøen over kjøpernes eiendom. Kjøperne ønsket av den grunn å heve kjøpet, og de reklamerte overfor selgerne. Kravet ble avvist og eiendommen etter hvert solgt. Kjøperne krevde erstattet prisdifferansen ved dekningssalg.

I Stavanger tingrett ble selgerne frifunnet, mens selger i Gulating lagmannsrett ble dømt til å betale ekteparet 750.000 kroner. Høyesterett kom til enstemmig til at det ikke foreligger en mangel.

Alminnelige mangelsregler

Høyesterett redegjorde for rettstilstanden og la til grunn at de alminnelige mangelsreglene også gjelder når det er spørsmål om offentligrettslige rådighetsbegrensninger utgjør en mangel ved en eiendom.

«Som den er»

Selv om eiendommen er solgt «som den er», følger det av § 3-9 første punktum at den har en mangel når dette følger av § 3-7 om misligholdt opplysningsplikt eller av § 3-8 om uriktige opplysninger. Etter § 3-9 andre punktum har eiendommen også en mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med.

Etter bruksovertakelse  

Reguleringsplaner og andre planvedtak som er vedtatt før eiendommen blir solgt, og som begrenser eierrådigheten, vil normalt ikke utgjøre noen mangel – med mindre det er tilbakeholdt eller gitt uriktige opplysninger om dette.

Planvedtak – i likhet med lov- og forskriftsregulering – etter overtakelse er vanlig, og noe en kjøper må regne med.

Kjøper har derfor risikoen for at det inntrer nye forhold etter bruksovertakelsen – i dette tilfellet nye offentlige planer – som påvirker eiendommen negativt. Planer som vedtas før dette tidspunktet, vil derimot være selgerens risiko, og skal dermed tas med i vurderingen av om eiendommen har en mangel.

For ordens skyld presiseres at det er overtakelsestidspunktet – og ikke avtaletidspunktet – som er skjæringstidspunktet for hvilke rådighetsbegrensninger som skulle inngå i mangelsvurderingen.

Tilbakeholdelse av informasjon

Kjøperne anførte at selger hadde brutt sin opplysningsplikt og mente at eiendommen ikke var i den tilstanden som kjøperen hadde grunn til å regne med på bakgrunn av at selgeren var taus.

Høyesterett presiserte at vurderingen av om det foreligger en opplysningssvikt er

om selgerne – eller eiendomsmegleren, som selgerne etter sikker rett hefter for – kjente eller måtte kjenne til at det pågikk en planprosess i kommunen som inkluderte en turvei over eiendommen, og om kjøperne hadde grunn til å regne med å få opplysninger om dette ut over det som gikk frem av salgsprospektet og ellers ble meddelt av megleren.

Selv om det hadde vært tidligere planprosesser og gitt opplysninger om dette i salgsprospektet, så konkluderte Høyesterett med at selger ikke var kjent med at turveien nok en gang var tema i kommunens planarbeid.

Høyesterett la vekt på at det ved avgjørelsen av om selgerne har oppfylt sin opplysningsplikt, må det være informasjonsverdien for omverdenen av det som er skrevet i prospektet, som er avgjørende.

Konklusjonen var at kjøperne etter omstendighetene fikk de opplysningene de kunne regne med å få fra selgerne om en mulig turvei over eiendommen, og det ble uttalt følgende:

«Når mulige kjøpere i prospektet uttrykkelig blir gjort oppmerksom på at det «er» foreslått en ny turvei langs sjøen, kan det ikke tillegges særlig vekt at selgerne i egenerklæringsskjemaet hadde svart «nei» på spørsmålet om de kjenner til «forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av eiendommens omgivelser».

Høyesterett konkluderte med at det heller ikke var grunnlag for mangelsansvar etter avhendingsloven § 3-8.

Vedtatt rådighetsbegrensning

I den foreliggende sak ble det forutsatt at offentligrettslige rådighetsbegrensninger som utgangspunkt må være vedtatt før kjøperen overtar rådigheten over eiendommen, for å kunne utgjøre en mangel. Høyesterett utelukker imidlertid ikke at det kan foreligge en mangel også for vedtak etter overtakelse, for eksempel dersom offentligrettslige rådighetsbegrensninger medfører at det ikke er anledning til å benytte en eiendom til det formålet den var solgt for.

For vedtak som treffes etter overtakelse, er imidlertid nå utgangspunktet at kjøperen må gå veien om misligholdt opplysningsplikt etter § 3-7 eller uriktige opplysninger etter § 3-8 for å kunne begrunne en mangel.

Avslutningsvis bemerkes at «som den er» forbehold ikke lenger kan benyttes ved forbrukerkjøp. Dette ble endret med virkning fra 1. januar 2022.

Artikkelen er skrevet av advokat/partner Jarle Edler, Bing Hodneland advokatselskap DA.