Mangel et annet ord for feil på boligen som kan gi deg økonomisk krav mot selgeren. Det er likevel ikke slik at alle feil trenger å være en mangel. Feilen må være så betydelig at den gir deg et økonomisk krav mot selger. SPØRSMÅL? Har du spørsmål til boligkjøp, boligsalg eller eiendomsmegling? Forbrukerrådgiveren for bolighandelen gir forbrukere gratis rådgivning. Ring på telefon 4000 01…
Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Av: Svein Strømnes
- 22. juli 2022
- Fagstoff, Forsidenytt

Høyesterett har nylig tatt stilling til om en turvei over en fritidseiendom utgjorde en mangel ved salg av fritidseiendom. Høyesterett kom enstemmig til at en turvei som på overtagelsestidspunktet var under planlegging i kommunen, ikke utgjorde en mangel, og at selgerne hadde oppfylt sin opplysningsplikt.
Av: Advokat/partner Jarle Edler, Bing Hodneland advokatselskap DA. – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2022.

Kjøp av fritidseiendom
Et ektepar kjøpte en fritidseiendom i Hjelmeland kommune i Rogaland, og fritidseiendommen ble solgt «som den er», jf. avhendingsloven § 3-9.
Kjøpet var basert på salgsprospekt der det ble opplyst at kommunen arbeidet med en ny reguleringsplan for området, rett vest for eiendommen. I
egenerklæringsskjemaet, som også var en del av prospektet, svarte selgerne «nei» på spørsmålet om de kjente til «forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av eiendommens omgivelser.
Offentligrettslig vedtak
Etter overtakelsen oppdaget kjøperne at kommunen arbeidet med en kommunedelplan som omfattet anlegg av turvei over eiendommen. Kjøperne uttalte seg sammen med andre berørte grunneiere kritisk til forslaget.
Kommunen vedtok kommunedelplanen der turveien er inntegnet langs sjøen over kjøpernes eiendom. Kjøperne ønsket av den grunn å heve kjøpet, og de reklamerte overfor selgerne. Kravet ble avvist og eiendommen etter hvert solgt. Kjøperne krevde erstattet prisdifferansen ved dekningssalg.
I Stavanger tingrett ble selgerne frifunnet, mens selger i Gulating lagmannsrett ble dømt til å betale ekteparet 750.000 kroner. Høyesterett kom til enstemmig til at det ikke foreligger en mangel.
Alminnelige mangelsregler
Høyesterett redegjorde for rettstilstanden og la til grunn at de alminnelige mangelsreglene også gjelder når det er spørsmål om offentligrettslige rådighetsbegrensninger utgjør en mangel ved en eiendom.
«Som den er»
Selv om eiendommen er solgt «som den er», følger det av § 3-9 første punktum at den har en mangel når dette følger av § 3-7 om misligholdt opplysningsplikt eller av § 3-8 om uriktige opplysninger. Etter § 3-9 andre punktum har eiendommen også en mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med.
Etter bruksovertakelse
Reguleringsplaner og andre planvedtak som er vedtatt før eiendommen blir solgt, og som begrenser eierrådigheten, vil normalt ikke utgjøre noen mangel – med mindre det er tilbakeholdt eller gitt uriktige opplysninger om dette.
Planvedtak – i likhet med lov- og forskriftsregulering – etter overtakelse er vanlig, og noe en kjøper må regne med.
Kjøper har derfor risikoen for at det inntrer nye forhold etter bruksovertakelsen – i dette tilfellet nye offentlige planer – som påvirker eiendommen negativt. Planer som vedtas før dette tidspunktet, vil derimot være selgerens risiko, og skal dermed tas med i vurderingen av om eiendommen har en mangel.
For ordens skyld presiseres at det er overtakelsestidspunktet – og ikke avtaletidspunktet – som er skjæringstidspunktet for hvilke rådighetsbegrensninger som skulle inngå i mangelsvurderingen.
Tilbakeholdelse av informasjon
Kjøperne anførte at selger hadde brutt sin opplysningsplikt og mente at eiendommen ikke var i den tilstanden som kjøperen hadde grunn til å regne med på bakgrunn av at selgeren var taus.
Høyesterett presiserte at vurderingen av om det foreligger en opplysningssvikt er
om selgerne – eller eiendomsmegleren, som selgerne etter sikker rett hefter for – kjente eller måtte kjenne til at det pågikk en planprosess i kommunen som inkluderte en turvei over eiendommen, og om kjøperne hadde grunn til å regne med å få opplysninger om dette ut over det som gikk frem av salgsprospektet og ellers ble meddelt av megleren.
Selv om det hadde vært tidligere planprosesser og gitt opplysninger om dette i salgsprospektet, så konkluderte Høyesterett med at selger ikke var kjent med at turveien nok en gang var tema i kommunens planarbeid.
Høyesterett la vekt på at det ved avgjørelsen av om selgerne har oppfylt sin opplysningsplikt, må det være informasjonsverdien for omverdenen av det som er skrevet i prospektet, som er avgjørende.
Konklusjonen var at kjøperne etter omstendighetene fikk de opplysningene de kunne regne med å få fra selgerne om en mulig turvei over eiendommen, og det ble uttalt følgende:
«Når mulige kjøpere i prospektet uttrykkelig blir gjort oppmerksom på at det «er» foreslått en ny turvei langs sjøen, kan det ikke tillegges særlig vekt at selgerne i egenerklæringsskjemaet hadde svart «nei» på spørsmålet om de kjenner til «forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av eiendommens omgivelser».
Høyesterett konkluderte med at det heller ikke var grunnlag for mangelsansvar etter avhendingsloven § 3-8.
Vedtatt rådighetsbegrensning
I den foreliggende sak ble det forutsatt at offentligrettslige rådighetsbegrensninger som utgangspunkt må være vedtatt før kjøperen overtar rådigheten over eiendommen, for å kunne utgjøre en mangel. Høyesterett utelukker imidlertid ikke at det kan foreligge en mangel også for vedtak etter overtakelse, for eksempel dersom offentligrettslige rådighetsbegrensninger medfører at det ikke er anledning til å benytte en eiendom til det formålet den var solgt for.
For vedtak som treffes etter overtakelse, er imidlertid nå utgangspunktet at kjøperen må gå veien om misligholdt opplysningsplikt etter § 3-7 eller uriktige opplysninger etter § 3-8 for å kunne begrunne en mangel.
Avslutningsvis bemerkes at «som den er» forbehold ikke lenger kan benyttes ved forbrukerkjøp. Dette ble endret med virkning fra 1. januar 2022.
Artikkelen er skrevet av advokat/partner Jarle Edler, Bing Hodneland advokatselskap DA.
Relaterte Artikler
- Mangel ved boligen
-
Skroter dødsgebyr
KrF fikk i budsjettforliket om revidert nasjonalbudsjett, gjennomslag for å skrote forslaget om å innføre en avgift på skifteattest. Det såkalte dødsgebyret. I forslaget til revidert nasjonalbudsjett foreslo regjeringen opprinnelig endringer i rettsgebyrloven slik at det skulle innføres nye gebyrer for domstolenes utstedelse av skifteattester på 1130 kroner, men etter forhandlinger mellom regjeringspartiene og KrF kom de til enighet om å skrote dette forslaget.
-
Bra for boligmarkedet at styringsrenten står stille
Pressemelding fra Norges Eiendomsmeglerforbund 27.10.2016 Norges Bank besluttet i dag å holde styringsrenten uendret på 0,5 prosent. Norges Eiendomsmeglerforbund vil i denne anledning komme med noen kommentarer. - Norges Eiendomsmeglerforbund er tilfreds med at Norges Bank legger stadig større vekt på boligmarkedet som faktor i rentevurderingen. Hensynet til stabilisering av regionale boligmarkeder, tilsier at renten fryses for en lengre periode, sier administrerende direktør i…
-
Rentebetingelser på klientkonto
Eiendomsmeglingsloven og – forskriften har bestemmelser om forvaltning og behandling av klientmidler som vi i NEF juridiske avdeling får enkelte spørsmål om. I den siste tiden har vi hatt en del konkrete spørsmål knyttet til rentebetingelser for eiendomsmeglingsforetakets klientkonto. Av: advokat MNA Nina Fodstad Skumsrud, fagsjef NEF Etter eiendomsmeglingsforskriften § 3-10 skal klientmidler plasseres til «høyest mulig rente». I Finanstilsynets rundskriv 7/2014 er det…
-
Nytt rundskriv om egnethetskrav
Finanstilsynet har sendt ut et nytt og oppdatert rundskriv om egnethetskrav. Det nye rundskrivet som også omfatter eiendomsmeglingsbransjen, erstatter det forrige rundskrivet om dette temaet fra 2015. Les det nye rundskrivet her.
-
Ny lov om hvitvasking
Ny lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering sanksjonert i statsråd. Stortinget vedtok i midten av mai ny lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven) som bygger på Hvitvaskingslovutvalgets utredninger og gjennomfører EUs fjerde hvitvaskingsdirektiv. Loven ble sanksjonert i statsråd 1. juni. Det er foreløpig ikke fastsatt noen dato for ikrafttredelse av loven. Loven kan du se her
Min NEF
NEF regelverk
Flere fordeler i NEFs fordelsprogram
- Advokatfirma Arntzen de Besche
- Advokatfirmaet Grette
- Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS
- Advokatfirma Homble Olsby
- SANDS advokatfirma
- Autogear
- Autozeek elektronisk kjørebok
- Avis Bilutleie
- Bertel O. Steen – Mercedes-Benz / Smart / Peugeot / Citroën / DS / Opel / Kia
- BMW
- Booknordics.com
- Dine Penger
- Eurocard
- Falck Redning
- Hotel Continental
- Kredinor
- Skattebetalerforeningen
- Smarthotel
- TRYG Forsikring
- Universitetsforlaget
- Verisure
For meglere
- Innmeldingsskjema
- Få ekstra stort utbytte med MNEF Pluss! En fordelaktig tjeneste for deg som allerede er MNEF og ønsker mer ut av medlemskapet
- Tilbud til fullmektiger
- Tilbud til studenter
- Fordeler
- Spar penger ved å bruke NEFs fordelsprogram!
- NEF regelverk
- Vilkår
- Styret og lokalforeningsledere
- Utmerkelser fra NEF
- NEF-HELP stipendet
- Proptech-2020
Mest populære søk
NEF på kartet

Kontakt oss
Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo
Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt
Innhold: Slik kjøper du bolig
Innhold: Slik selger du bolig
Siste innlegg
- Normal boligprisutvikling i september
- Ny bunn-notering for sekundærboliger rammer leiemarkedet
- Nye analyser: Markant fall i antall førstegangskjøperne og flere må kjøpe sammen
- Svak boligprisutvikling i juli
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Viktige råd til boligkjøpere høsten 2022
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Tilgjengelighet av eiendomsdata er ikke problemet
Her finner du mer hjelp!
Les mer om disse temaene!
Siste fagartiker for eiendomsmeglere
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Salg av eiendommer i villastrøk
- Hvorfor er det viktig at tinglyst hjemmel og reelt eierforhold stemmer overens?
- Eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger
- Har selger opplysningsplikt om at nabo er dømt for seksuelt misbruk av mindreårige?
- Oppsplitting av eiendomshandel – tomtekjøpsavtale og byggekontrakt
NEF i nyhetsbildet
- Kjøper trakk seg - reagerer 15. august 2022
- Finansavisen 15. august 2022
- Rekordfå sekundærboliger i landet- rammer leiemarkedet 15. august 2022
- Norges Eiendomsmeglerforbund 15. august 2022
- Putin vil knytte tettere bånd med Nord - Korea 15. august 2022
- Flere må få hjelp av foreldrene med boliglån 15. august 2022
- Ny bunn-notering for sekundærboliger: – Ganske dramatisk for Oslo, sier NEF-sjefen 15. august 2022
- Rekordlav andel sekundærboliger: – Dramatisk for Oslo 15. august 2022
- Ny bunn-notering for sekundærboliger rammer leiemarkedet 15. august 2022
Pressekontakt
Pressemeldinger
Ledige stillinger
- En feil oppstod, som antagelig betyr at strømmen er nede. Prøv igjen senere.
Viktig når du redigerer profilen:
Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.
Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:
Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.
Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.
Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!
Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.
Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no