Ulike betalings- og oppgjørsmetoder i bustadoppføringsloven

Bustadoppføringsloven skisserer to hovedløsninger for oppgjør av kjøpesum ved oppføring av bolig: Betaling og oppgjør mot overtakelse og hjemmelsoverføring, eller mot tilført verdi på eiendommen.

Av: Aleksander Monsen, senioradvokat og Mads Langeland, advokatfullmektig i  Bing Hodneland advokatselskap DA. Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2022.

Ufravikelige regler i forbrukerkjøp

Kjøp av fast eiendom er for de fleste den største enkeltinvesteringen som foretas i livet. For å beskytte forbrukerkjøpere i møte med en stadig mer profesjonalisert boligbransje, har lovgiver lagt seg på en linje med betydelig innslag av ufravikelige lovregler. Særlig tydelig er dette i bustadoppføringsloven, som regulerer forbrukerkjøp av nyoppført bolig.

For en eiendomsmegler er det helt avgjørende å kjenne godt til disse ufravikelige reglene, både for å overholde meglerfaglige omsorgsforpliktelser overfor partene, og for å kunne fungere som en effektiv rådgiver for sin oppdragsgiver. Blant annet bør en megler som navigerer nyboligmarkedet kjenne til bustadoppføringslovens regler for oppgjør av kjøpesum i forskjellige typetilfeller. Disse reglene skal vi se noe nærmere på i denne artikkelen.

To typetilfeller i bustadoppføringsloven

Bustadoppføringsloven, skiller mellom to forskjellige byggesituasjoner; avtale der entreprenøren skal føre opp en ny bolig på en tomt forbrukeren allerede eier (type A), og avtale om samlet salg av tomt og ny bolig der arbeid ved boligen ikke er fullført på tidspunktet for avtaleinngåelsen (type B).   

Ved type A-tilfeller inngås det en byggekontrakt, men det skjer ingen hjemmelsoverføring. Formidling av oppføringen faller dermed utenfor eiendomsmeglingslovens virkeområde, og Finanstilsynet har i Rundskriv 14/2009 forbudt eiendomsmeglerforetak å påta seg slike oppdrag. Denne artikkelen vil derfor fokusere på oppgjørsmetodene ved type B-tilfellene.

Loven er som nevnt ufravikelig til ugunst for forbrukeren. Det vil si at partene ikke kan avtale vilkår som stiller forbrukeren i en dårligere rettslig posisjon enn det som følger av loven. I den forlengelse inneholder bustadoppføringsloven en rekke bestemmelser / beskyttelsesmekanismer som er ment å ivareta forbrukerens interesser.

Én beskyttelsesmekanisme er å begrense antallet oppgjørsmåter partene kan avtale. Ved B-tilfellene har lovgiver begrenset antallet til to. Disse er: (i) oppgjør ved ferdigstillelse mot overtagelse og hjemmel – eventuelt kombinert med delvis forskuddsbetaling, og (ii) oppgjør for tomt, og deretter deloppgjør etter tilført verdi.

Lovens hovedregel er oppgjør ved ferdigstillelse, mot overtagelse og hjemmel

Tidspunktet for når forbrukeren plikter å betale vederlaget til entreprenøren følger av bustadoppføringslova (buofl.) § 46 første ledd.

Hovedregelen i B-tilfellene, hvor salget altså omfatter tomt, er at entreprenøren må vente med å kreve betaling til (i) overtakelse er gjennomført og (ii) hjemmel er overført til forbrukeren. Altså må hjemmelen til tomt med tilhørende nyoppført bolig overtas og overføres samtidig. I praksis håndteres dette gjerne ved at kjøpesummen deponeres på meglerkonto mens tinglysingen finner sted, hvilket gir begge parter sikkerhet for sine posisjoner. Høyesterett har imidlertid modifisert entreprenørens rettsposisjon betydelig, ved at forbrukeren har instruksjonsrett over beløpet innbetalt til megler også etter overtakelse – inntil tinglysing av hjemmel har funnet sted (Rt-2013-1541), uten at vi går nærmere inn på de problemstillinger dette medfører.

Når det gjelder vilkåret om at oppgjør ikke kreves før forbrukeren er sikret hjemmel – i praksis rettsvern gjennom tinglysning av skjøte, bør man merke seg at oppgjørsmegleren vil ha en selvstendig plikt til å besørge rettsvern før kjøpesummen kan disponeres av entreprenøren, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-9 tredje ledd. Brudd på denne plikten kan utløse erstatningsansvar.

Det bør ellers være rutine å kreve at partene har undertegnet på en overtagelsesprotokoll. På den måten har megler bedre sikkerhet for at overtagelse er gjennomført og at det ikke er utestående uenigheter mellom partene før oppgjøret gjennomføres. Overtagelsesprotokollen vil samtidig kunne angi hvorvidt det er avtalt tilbakehold av vederlaget eller lignende. 

Selv om entreprenørens rett til å kreve kjøpesummen betalt er underlagt strenge vilkår, vil partene kunne avtale at forbrukeren skal stille sikkerhet for kjøpesummen, typisk gjennom finansieringsbevis eller annen bekreftelse/garanti fra bank. Dette følger av buofl. § 46 annet ledd. Manglende sikkerhetsstillelse vil i slike tilfeller bli ansett som et betalingsmislighold som kan gi entreprenøren grunnlag for å stanse arbeidene eller i ytterste konsekvens heve avtalen.  

Men, forskuddsbetaling kan avtales på nærmere bestemte vilkår

Selv i forbrukerkjøp under bustadoppføringsloven har partene anledning til å avtale oppgjørsformer som avviker fra det som er bestemt i nevnte § 46. Lovens § 47 åpner i den forbindelse opp for forskuddsbetaling.

Lovbestemmelsen består av tre ledd og angir på hvilke vilkår forskuddsbetaling kan avtales. Taket på forskuddsbetaling er imidlertid i alle tilfeller begrenset oppad til 90% av vederlaget. Partene kan altså aldri med bindende virkning avtale 100 % forskuddsbetaling. 

For B-tilfellene, hvor salget omfatter tomt, er reglene om forskuddsbetaling strenge. Entreprenøren kan da ikke kreve forskuddsbetaling med mindre (i) forbrukeren får overført hjemmelen til seg før betalingen skjer, eller (ii) entreprenøren stiller en tilleggsgaranti. På samme vis som for betalingstiden etter buofl. § 46 har lovgiver her valgt å gi forbrukeren en særskilt beskyttelse.

Velger entreprenøren å stille en tilleggsgaranti kan altså vederlaget for arbeidet på eiendommen innkreves uten forutgående hjemmelsoverføring. Oppgjør for tomt vil da først skje i forbindelse med overtakelse – i tråd med vilkårene i buofl. § 46. 

I praksis ser vi tilleggsgaranti som foretrukket fremfor hjemmelsoverføring, i alle fall for deler av beløpet. Slik tilleggsgaranti vil som regel ikke medføre en særlig høy premieøkning for entreprenøren, men dette avhenger av soliditeten til entreprenøren og prosjektet. Premieøkningen vil normalt være å foretrekke fremfor utsatt betaling, eller den økte risikoen en førtidig hjemmelsoverføring innebærer for entreprenøren.

Dersom entreprenør velger å overføre hjemmel til tomten fremfor å stille tilleggsgaranti, vil situasjonen bli annerledes. I dette scenarioet vil oppgjøret for tomten finne sted før ferdigstillelsen av boligen. Deretter vil forskuddsbetaling kunne kreves etter hvert som tomten tilføres verdi fra byggingen.

Ordningen med betaling etter tilført verdi bygger på en forutsetning om ytelse mot ytelse, slik at entreprenøren ikke kan kreve vederlag for mer enn verdien for det som til enhver tid er utført. Eksempelvis vil anlegg av grunnmur og senere fastmonterte konstruksjoner slik som vegger og tak være en tilført verdi, mens materialer som ligger løst på byggeplassen ikke vil være det.

Behovet for en slik oppgjørsform oppstår særlig fordi entreprenøren har behov for likviditet underveis i entreprisen, som ofte kan vare over lang tid og medføre betydelige byggekostnader for entreprenøren. Særlig de mindre entreprenørselskapene vil gjerne ha behov for tilførsel av frisk kapital gjennom hel eller delvis forskuddsbetaling, idet reservene av oppspart egenkapital og tilgjengelig finansiering er magre.

Under de fleste omstendigheter vil det være et klart brudd på god meglerskikk dersom en eiendomsmegler tilrettelegger for at partene forskuddsbetaler hele/deler av vederlaget i strid med buofl. § 47. Det samme gjelder eventuelle tilleggsarbeider som utføres av entreprenøren. Nevnte arbeider skal utgjøre deler av vederlaget og er derfor ikke unntatt de ovennevnte ufravikelige lovbestemmelsene.

I enkelttilfeller kan det imidlertid være utfordrende for megleren å avgjøre om en kontraktsordning vil være i tråd med eller i strid med lovens vilkår. I slike tilfeller anbefaler vi å oppsøke juridisk bistand.