Erstatning som følge av tinglysingsfeil

Studentene på eiendomsmeglerstudiet lærer at staten kan være erstatningsansvarlig der Statens kartverk gjør feil ved tinglysingen. I praksis er dette (heldigvis) noe kun de færreste eiendomsmeglere får befatning med i løpet av sin karriere. Erstatningsansvaret kan typisk relatere seg til kostnader ved å få rettet grunnboken iht. tinglysingsloven (tingl.) § 18 eller til tap relatert til at eiendomsmegler stoler på en grunnboksutskrift som viser seg å være feil som følge av uriktig tinglysning eller sletting. Kommunal- og moderniserinsdepartementet behandler krav som rettes mot staten og som overstiger kr. 250.000, mens Statens kartverk har fullmakt til å behandle erstatningskrav inntil dette beløpet. Jeg skal i denne artikkelen, på bakgrunn av en fersk konkret sak, kort beskrive hvordan et slikt erstatningskrav kan oppstå og vilkårene for at et tap kan kreves erstattet av staten iht. tinglysingsloven.[1]

Av: Paul Henning Fjeldheim, dosent i eiendomsmeglingsfag ved Handelshøyskolen BI, advokat MNA MNEF

Kort om sakens faktum

Eiendomsmegleren hadde oppdrag på salg av en seksjon hvor det i nevnte rekkefølge var tinglyst en heftelse til selgers bank, en utleggsforretning pålydende noe over kr. 200.000 og et sikringspantedokument til eiendomsmegler. Kartverket slettet feilaktig utleggsforretningen i seksjonen. Noen dager senere tinglyste eiendomsmegleren skjøtet til kjøper og pantedokumentet til kjøpers bank. Eiendomsmegleren mottok deretter de tinglyste dokumentene sammen med en bekreftet grunnboksutskrift, hvor utleggsforretningen ikke fremkom. Oppgjør med selgers bank og selger ble foretatt på bakgrunn av den mottatte grunnboksutskriften, og selgers banks pantedokument ble besørget slettet.

Mer enn 1 ½ år senere oppdaget kreditor etter utleggsforretningen at denne var slettet ved en feiltagelse av Statens kartverk, og kreditor forlangte heftelsen gjeninnført i grunnboken med opprinnelig tinglysingsdato. Statens kartverk etterkom anmodningen. Situasjonen var etter rettingen at kjøper sto som hjemmelshaver, utleggsforretningen hadde 1. prioritets pant og kjøpers banks pantedokument hadde 2. prioritets pant. Kjøper, kjøpers bank og eiendomsmegler ble alle varslet om at grunnboken var rettet. Selve rettingen var i tråd med tingl. § 18, men både kjøper og kjøpers bank mente at eiendomsmegler var ansvarlig for å rydde opp i den oppståtte situasjonen. Kjøpers begrunnelse var at hun ikke hadde mottatt heftelsesfri eiendom, mens kjøpers bank begrunnet sitt krav med at den ikke hadde oppnådd forutsatt prioritet på sitt pantedokument.

Kreditor etter utleggsforretningen varslet kjøper om tvangssalg for å få sitt krav innfridd. Selger hadde ikke økonomi til å innfri kravet, og eiendomsmegler og sikkerhetsstiller valgte sammen å innfri dette. Eiendomsmegler og sikkerhetsstiller fremmet deretter krav om erstatning mot staten for tinglysingsfeil iht. tingl. § 35, subsidiært etter skadeserstatningsloven § 2-1 som følge av at ansatte hos Statens kartverk hadde opptrådt uaktsomt ved å slette utleggsforretningen.

Statens ansvar for tinglysingsfeil

Tinglysingsloven § 35 bestemmer at

«Når noen lider uforskyldt tap på grunn av tinglysingsfeil, har han rett til erstatning av staten såfremt tapet skyldes a) at han har stolt på en tinglysingsattest, b) at et dokument ikke er blitt tinglyst eller er blitt tinglyst for sent, c) at et dokument efter § 25 må stå tilbake for et senere tinglyst dokument, d) at et dokument som nevnt i § 27 annet ledd er blitt tinglyst og noen i god tro har fått registrert en rett han har ervervet ved avtale i tillit til at det tinglyste dokument var gyldig».

I den aktuelle saken var det spørsmål om erstatning etter å ha stolt på en tinglysingsattest. For å ha krav på erstatning etter bestemmelsen, må det 1) foreligge en tinglysingsfeil, 2) være lidt et tap, 3) tap må være uforskyldt og 4) tapet må være lidt på grunn av tinglysingsfeilen.

Eiendomsmegler hadde stolt på den grunnboksutskriften som Statens kartverk oversendte sammen med det tinglyste pantedokumentet til kjøpers bank, og foretatt oppgjør av den ene heftelsen som her fremkom. En slik grunnboksutskrift er en tinglysingsattest i tinglysingslovens forstand.[2]  Det er verdt å merke seg at Statens kartverk i den aktuelle saken gjorde gjeldende at «Det er ikke tilstrekkelig å ha stolt på egne undersøkelser av grunnboken eller «ubekreftede» utskrifter. Dette er avgjørende for at vilkåret i § 35 bokstav a) skal være oppfylt». Jeg nøyer meg her med å påpeke at dette standpunktet er høyst diskutabelt, spesielt etter innføring av e-tinglysing.[3]

Hadde utleggsforretningen på korrekt vis fortsatt vært tinglyst på eiendommen ved oppgjørstidspunktet, kunne eiendomsmegleren ha hensyntatt denne i oppgjøret og tapet ville ikke ha oppstått. Det ble gjort gjeldende at det uforskyldt var lidt et tap som følge av tinglysingsfeilen.

Statens kartverk erkjente at det forelå en tinglysingsfeil, men avslo kravet om erstatning da de mente at øvrige krav ikke var oppfylt. Et avslag på krav om erstatning kan ikke påklages verken etter forvaltningsloven eller på annen måte. Etter at det derfor var fremsatt varsel om søksmål mot Kommunal- og moderniseringsdepartementet, og saken var behandlet på nytt hos Kartverket, ble det erkjent at alle vilkår for erstatning iht. tingl. § 35 forelå. Det fulle tapet inkludert advokatomkostninger ble dekket. 

Til ettertanke

Det er verdt å merke seg Statens kartverks syn om at eiendomsmegler må ha stolt på en bekreftet grunnboksutskrift for at det skal kunne kreves erstatning iht. tingl. § 35. Oppgjør som følge av f.eks. skjermutskrift eller direkteoppslag mot grunnboken, medfører således en risiko for ikke å få dekket et evt. tap som følge av tinglysingsfeil av staten. Der kjøper eller andre taper sin rett til å få dekket et tap av staten som følge av at megler ikke innhenter en bekreftet grunnboksutskrift som grunnlag for oppgjøret, taler mye for at megler har opptrådt ansvarsbetingende uaktsomt. I så fall må megler selv eller sammen med sikkerhetsstiller dekke tapet.

Paul Henning Fjeldheim er dosent i eiendomsmeglingsfag ved Handelshøyskolen BI, Institutt for rettsvitenskap og styring. Han er Associate Dean (faglig leder) for eiendomsmeglerstudiet og underviser i eiendomsmegling og juridiske fag på studiet. Han har publisert en rekke artikler om eiendomsmeglerrett og holdt en rekke foredrag. Fjeldheim har eiendomsmeglereksamen, er cand. mag. og cand. jur. fra Universitetet i Oslo. Tidligere har han arbeidet som eiendomsmegler og advokat. Han arbeider fortsatt noe som advokat med hovedvekt på eiendomsmeglerrett. 

[1] Statens kartverks sak 20/20424. Undertegnede var prosessfullmektig for meglerforetaket og sikkerhetsstiller.

[2] Prop. 53 L (2013-2014) pkt. 5.4.3.

[3] Borgar Høgetveit Berg og Stein Bråthen-Otterbech, Tinglysing, 2009, Cappelen Akademisk forlag, s. 412 stiller spørsmål ved om ubekreftede utskrifter må likestilles med bekreftede attester. Ernst Moe, Tinglysing i et nøtteskall, Gyldendal, 2019, s. 161 gjør gjeldende at «Meget kan tale for at en ubekreftet tinglysingsattest kan likestilles med en bekreftet attest».