Tinglysing og dokumentavgift

De fleste er kjent med de grunnleggende reglene om tinglysing og dokumentavgift. Ikke sjelden oppstår det imidlertid problemstillinger som ikke følger standardsporet – hva da? Vi vil i denne artikkelen ta for oss noen eksempler på problemstillinger som kan oppstå knyttet til tinglysing og dokumentavgift.

Av: Kitty Moss Sørensen, senioradvokat – Codex advokatfirma – (Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 6 2020)

Utgangspunktene

Ved salg av eiendom i Norge utstedes det et skjøte på eiendommen som sendes til Statens kartverk for tinglysing slik at hjemmel overføres til ny(e) eier(e). Det må betales tinglysingsgebyr som i dag er mellom kr 440 og kr 585 avhengig av om det er elektronisk eller papirbasert tinglysing, og om det er fast eiendom eller borettsandel. For fast eiendom må det videre betales dokumentavgift på 2,5 % av markedsverdien på eiendommen.

Det er fornuftig å tinglyse skjøte på eiendom, men det er ikke tinglysingsplikt i Norge. Ved manglende tinglysing oppstår problemene først når man skal selge eller pantsette eiendommen, og oppdager at man ikke har hjemmelen til den. Det kan også skape utfordringer dersom forrige eier får utlegg som tinglyses på alle eiendeler han har hjemmel til, også eiendommen han solgte for lenge siden.

Eiendommen ble kjøpt i 1980, skjøtet ble ikke tinglyst og nå skal eiendommen selges – hva gjør man?

Dette er en lite praktisk problemstilling ved kjøp av bolig/fritidsbolig på selveiertomt ettersom de fleste kjøpere er avhengig av pantesikkerhet for kjøpesummen. Tinglysing av pant forutsetter at man har hjemmel til eiendommen (eller får samtykke av hjemmelshaver, men dette er upraktisk her).

Det er imidlertid en ganske praktisk problemstilling ved salg av en tidligere innløst festetomt. I disse tilfellene er det ikke gitt at kjøper (fester) trenger finansiering for sitt kjøp, og uansett om han skulle trenge det, så har han hjemmel til festeretten slik at tinglysing av pant uansett er uproblematisk. Dersom skjøtet ikke blir tinglyst, og han senere skal selge eiendommen vil han ikke ha eiendomsrett til tomten.

Man kan få grunnbokshjemmel til eiendommen på to måter. Den første er, naturlig nok, å tinglyse et skjøte. Dersom det er lenge siden skjøtet ble utstedt, eller man ikke finner det igjen, må man gå til selger og be om at han signerer på et nytt skjøte. Når dette skjøtet sendes til kartverket for tinglysing, må det betales dokumentavgift av eiendommens markedsverdi i dag. Det følger av dokumentavgiftsloven § 6 og Høyesteretts avgjørelse i Rt. 2008 s. 1160.

Dersom selger er en juridisk person eller fremdeles er i live, er dette uproblematisk. Dersom selger ikke eksisterer lenger, eller er død, må man enten rekonstruere hjemmelsrekkefølgen ved hjelp av selgers arvinger, eller bruke verktøyet i tinglysingsloven § 38 a. Etter denne bestemmelsen må den som utøver eierrådigheten sannsynliggjøre at han har vært eier i minst 20 år og skriftlig erklære å være eier. Registerfører – dvs. kartverket – vurderer om vilkårene er oppfylt. Det er forholdsvis strenge krav til dokumentasjon av eiendomsrett og varigheten av eiendomsforholdet. Dersom vilkårene anses å være til stede, skal det kunngjøres en oppfordring til mulige eiere om å melde seg innen en fastsatt frist. Dersom ingen melder seg, blir det utstedt en hjemmelserklæring som trer i stedet for et skjøte. Det må imidlertid betales vanlig tinglysingsgebyr og dokumentavgift.

Kartverket har tinglyst et skjøte på felles bolig hvor den ene har grunnbokshjemmel og har signert på skjøte alene

Dersom ektefeller skal selge felles bolig og bare den ene står oppført med grunnbokshjemmel, følger det av tinglysingsloven § 13 femte ledd, jf. ekteskapsloven § 32, at den andre må samtykke til overskjøting. Dersom kartverket til tross for dette tinglyser en hjemmelsoverdragelse hvor det ikke er samtykket til overskjøting, er dette en tinglysingsfeil som kan kreves rettet etter tinglysingsloven § 18. Dette ble avgjort av Høyesterett i Rt. 2014 s. 723.

I denne saken hadde eier og innehaver av grunnbokshjemmel til en eiendom overdratt eiendommen mens hans fraseparerte ektefelle fremdeles bodde der. Det var ikke innhentet samtykke til overskjøting. Kravet til samtykke består ved separasjon og skilsmisse frem til det er bestemt hva som skal skje med eiendommen ved skiftet. Høyesterett tok ikke stilling til om kartverket har noen kontrollplikt av mottatte opplysninger, men kom til at når kartverket ble gjort oppmerksom på at det var gjort en slik feil, så hadde de en plikt til å foreta retting av grunnboken etter tinglysingsloven § 18.

Dokumentavgift ved oppløsning av sameie, og er seksjonering oppløsning av sameie?

Det følger av dokumentavgiftsloven § 7 at det ved oppløsning av sameie kun beregnes dokumentavgift av salgsverdien av den (nye) andelen en sameier erverver ut over verdien av den ideelle andelen han allerede hadde i sameiet.

Hovedregelen om oppløsning av sameie etter sameieloven er at sameietingen skal deles, og det oppstår ofte spørsmål om en seksjonering av eiendommen innebærer oppløsning av sameie, som ville vært gunstig for beregning av dokumentavgiften.

En seksjonering er imidlertid ikke oppløsning av sameie i sameielovens forstand, dette ble avklart av Høyesterett i Rt. 1995 s. 1841. Det vil si at man ikke er fritatt for dokumentavgift ved overskjøting av seksjonsnummer. Selve tomten er fremdeles i sameie.

Dersom det i tillegg skjer en faktisk oppløsning av sameiet ved at de andre sameierne kjøpes ut, er det uklart om dette utløser full dokumentavgift eller ikke. Det kan argumenteres for at dette er en oppløsning av sameie etter sameieloven § 15, men det er ikke gitt at man når frem med den argumentasjonen. Det er uansett avgjørende at overdragelser til de øvrige seksjonene skjer nært i tid, da overdragelser over tid uansett ikke omfattes av fritaksregelen.

Er det en realservitutt eller en personlig servitutt?

Normalt er det enkelt å se om en servitutt er reell (tilknyttet eiendom) eller personlig. Dersom det står at gnr. X bnr. Y i Z kommune har veirett, er det åpenbart en realservitutt. Men selv om den avtalte servitutten lyder på navnet til en person, kan det være at det foreligger en realservitutt likevel. Dette kan særlig være aktuelt for rettigheter som etter sin art fyller en mangel ved en eiendom.

Et eksempel på dette er Borgarting lagmannsrett dom inntatt i LB-2019-169975. Dette er en tinglysingsavgjørelse som gjaldt retting av en grunnboksinnføring. I denne saken var det en veirettsavtale fra 1912 som var tinglyst som en personlig servitutt. Avtalen siteres i avgjørelsen, og det heter:

«Undertegnede Christian A. Grue som eier av gnr. 169 bnr. 9 […] erklærer herved at have givet hr. O Munkelien som eier av gnr. 169 bnr. 11 i Nes ret til som fremtidig adkomstvei for sin eiendom Østby..»

Lagmannsretten kom til at ordlyden i erklæringen trakk i retning av at eiendommen var rettighetshaver, ikke personen. Innføringen i grunnboken ble derfor rettet.

Opprettelse av realsameier, særlig for utbyggingsområder

Et realsameie er en eiendom som eies av andre eiendommer i fellesskap. Det er særlig vanlig i utmark, men kan også være praktisk i utbyggingsområder, og da særlig for fellesareal. Fellesareal i nye boligområder kan legges til velforeninger, eller det kan opprettes realsameier hvor alle eiendommene innenfor utbyggingsområdet har en eierandel. Reguleringsplanen kan ha bestemmelser om eierskap som legger føringer for hvilken løsning man velger.

Realsameie kan opprettes ved skjøte. Dersom samme person, typisk utbygger, eier både de enkelte tomter som skal ha andel i realsameiet, og arealet som skal opprettes som realsameie, oppstår det ikke krav om dokumentavgift. Dersom enkelttomter er solgt ut, og hjemmel overført, vil det bli krav om dokumentavgift for den andel av realsameiet som overføres til eiendommene. Krav om dokumentavgift oppstår med mindre man kan dokumentere at andel av realsameie var omfattet av kjøpesummen for den enkelte eiendom. Dette må fremkomme i prospekt, kjøpekontrakt, skjøte e.l. Har man allerede betalt dokumentavgift for kjøpesummen/verdien, og dette kan dokumenteres, skal det ikke betales dokumentavgift en gang til.