Medhjelper i tvangssalg – medhjelpers undersøkelses- og informasjonsplikt

Medhjelpers rolle ved gjennomføring av tvangssalg innebærer i stor grad en omsorgsrolle for tvangssalgsobjektet og alle partene involvert i tvangssalget. Medhjelpers kontakt med saksøkte vil være avgjørende for hvordan tvangssalget i praksis kan bli gjennomført.
Å være medhjelper krever en utstrakt kunnskap om grunnlagene for tvangssalg og grunnlagets betydning for den videre gjennomføring av tvangssalget. De mangeartede grunnlagene for gjennomføring av tvangssalg vil ha en innvirkning på type informasjon medhjelper skal gi til de involverte parter.

Av: Advokat Torolv Sundfør, Advokatfirmaet SGB Storløkken

1. Innledning

I de senere år har det vært en jevn stigning av antall besluttede tvangssalg. Med utgangspunkt i Oslo som den største rettskrets for avholdelse av tvangssalg, var det per oktober 2014 totalt 1290 begjæringer, 860 besluttede tvangssalg og 126 gjennomførte tvangssalg. De økonomiske utviklingene generelt vil kunne indikere at antallet vil kunne stige de nærmeste årene.

Tvangssalg besluttes av domstolen og gis i oppdrag til oppnevnt medhjelper, jf. tvangsfullbyrdelsesloven (tvfbl.) § 11-12, 1. ledd. Medhjelpere er fast oppnevnt av retten. Gruppen medhjelpere vil normalt bestå av eiendomsmegleren og advokater.

Medhjelperne blir ikke særlig kurset av retten i forhold til deres ansvar i henhold til de forpliktelser som medhjelper har, men det forventes at medhjelper har kunnskap om tvfbl. kap. 11, medhjelperforskriften og eiendomsmeglingsloven generelt. Oslo Byfogdembete har for sine egne medhjelpere også utarbeidet en detaljert medhjelperinstruks som tar for seg medhjelpers rolle i forhold til retten og forventet utøvelse av medhjelperoppdraget.

Medhjelpers rolle og utfordringer kan være innfløkt og mangeartet, og det er ikke lett å sette seg inn i alle de sentrale reglene rundt tvangssalg.

Medhjelpers rolle er å forestå salg av tvangssalgsobjektet, men inn under dette ligger det en utstrakt informasjonsplikt ovenfor alle involverte parter, og også en omsorgsplikt for tvangssalgsobjektet. Omfanget av omsorgsplikten vil bero på om boligen står tom eller ikke.

2. Tvangssalgsgrunnlagene

Hvert salgsoppdrag tildeles den enkelte medhjelper særskilt. Tvangsgrunnlagene for tvangssalg er definert i tvfbl. § 11-2, samt i særhjemler i annen lovgivning. Grunnlaget for tvangssalget vil ha betydning for den informasjon som medhjelper meddeler videre til de involverte parter i saken.

De vanligste grunnlagene for tvangssalg er begjæring med bakgrunn i misligholdte pengekrav som er sikret med pant i bolig. Under denne type krav ligger frivillig panteheftelser, utleggspant og legalpant som for eksempel manglende betalte felleskostnader etter eierseksjonsloven § 25 og borettslagsloven § 5-20, eller kommunale avgifter etter pantelovens § 6-1.

I disse sakene vil saksøkte ha mulighet til å kunne gjøre opp sine forpliktelser ovenfor saksøker med det resultat at tvangssalget vil bli hevet/trukket jf.  tvfbl. § 11-30, 2. ledd, bokstav d. Tall fra Oslo Byfogdembete per oktober 2014 viser da også at det ble besluttet tvangssalg i 820 saker, men at kun 126 av disse ble gjennomfør som salg. Dette indikerer både at de fleste besluttede tvangssalg skjer med bakgrunn i utestående pengekrav, og videre at størstedelen av disse sakene blir løst ved oppgjør før tvangssalg gjennomføres.

Flere av denne type saker vil også bli stilt i bero i en forhandlingsperiode mellom saksøker/saksøkte, eller der saksøker/saksøkte ønsker å forsøke å gjennomføre frivillig salg som alternativ til tvangssalg. Begjæring om berostillelse rettes fra saksøker mot den besluttende domstolsmyndighet i saken.

En særlig underkategori av denne type tvangssalg er tvangssalg av ideell andel av bolig. Grunnlaget baserer seg på en panteheftelse med sikkerhet i eiendom som kun en av sameierne i boligen hefter for.

For å illustrere; Ola og Kari eier en enebolig sammen. De har tatt opp et felles lån i bank som har første prioritet i boligen. Kari har en kredittgjeld som er misligholdt. Denne er sikret med utlegg i Kari sin andel av boligen. Det er kreditor til Kari sin særgjeld som har begjært tvangssalg av hennes andel av boligen basert på kredittgjelden.

Her vil medhjelper ha en særlig informasjonsplikt ovenfor den/de av hjemmelshaverne som ikke hefter for gjelden som er det bakenforliggende grunnlaget for tvangssalgsbegjæring, i tillegg til utstrakt informasjon til eventuelle budgivere av denne type objekter. En kjøper av denne type objekter vil normalt ikke kunne forvente å flytte inn i boligen etter kjøp av den ideelle andelen.

Kjøpesummen vil normalt reflektere kjøpers begrensede rettigheter i tvangssalgsobjektet, og det påregnes at markedsverdien av den ideelle andelen vil ligge på 1/3 av boligens totale verdi. En påregnelig fortsettelse av saken etter gjennomført tvangssalg er at den nye kjøperen vil begjære tvangsoppløsning av sameiet i boligen etter sameielovens § 15, jf. under. For å unngå tap ved tvangssalg av den ideelle andelen så kan den/de andre hjemmelshaverne som ikke er del av tvangssalg av den ideelle andelen samtykke i tvangssalg av hele boligen, jf. tvfbl. § 11-18, 1. ledd. Derved forblir den totale verdien av boligen i det eksiterende sameiet.

Et annet forhold er at de fleste av denne type tvangssalgsbegjæringer risikerer å bli hevet med bakgrunn i at kreditor som begjærer tvangssalget ikke får noe netto dekning av tvangssalget som følge av foranstående heftelser og eiendommens verdi. Bestemmelsen om dekningsprinsippet fremgår av tvfbl. § 11-21, 2. ledd.

Medhjelper kan bøte på denne utfordringen ved å henvende seg til kreditorer med bedre dekning for å forespørre kreditorer med bedre prioriterte krav enn saksøker om å akseptere at eiendommen selges med påhefte av helpantet. Dette innebærer at tvangssalgskjøper byr på andelen med helpantet heftende, og at han vil bli ansvarlig for lånet jf. tvfbl. § 11-22. Helpanthaver vil fortsatt beholde sin prioritet, og vil få en ny debitor for lånet etter saksøkte.

Annet grunnlag for tvangssalg er salgspålegg etter eierseksjonsloven § 27 og borettslagsloven § 5-22. Her vil saksøkte i saken naturlig nok ikke kunne betale seg ut av tvangssalget. Det er imidlertid intet til hinder for at saksøker og saksøkte kan forhandle seg frem til en felles løsning som medfører at tvangssalgsbegjæringen blir trukket/hevet.

Andre særlige former for tvangssalg er tvangsoppløsning av sameiet etter sameieloven § 15. Her vil de enkelte sameierne som eier tvangssalgsobjektet sammen ha en særlig rettighet til å kunne få sine bud på eiendommen prioritert dersom budet er inngitt på ellers like vilkår som øvrige budgivere.

Dette må fremgå som en informasjon til eventuelle budgivere og sameierne selv. For andre budgivere så innebærer dette en risiko for at bud på samme sum som budgiver sitt og som er gitt i ettertid av en av hjemmelshaverne blir prioritert. For hjemmelshaverne er det viktig å være klar over at retten etter sameielovens § 15 ikke er å anse som en normal forkjøpsrett som kan benyttes etter at et bud er blitt stadfestet. Hjemmelshaver må legge inn bud under selve budrunden, og uten forbehold som ikke fremgår av andre bud.

3. Gjennomføring av tvangssalg med og uten saksøktes medvirkning

Medhjelpers arbeid med tvangssalget vil bli innledet med kontakt med saksøkte og de øvrige involverte parter som saksøker, kreditorer, rettighetshavere, hjemmelshavere og husstandsmedlemmer.

Målet med å komme i kontakt med saksøkte er todelt. For det første skal saksøkte gis all nødvendig informasjon om tvangssalget og gangen i saken basert på begjæringsgrunnlaget som er skissert over. Det andre er å søke en medvirkning til gjennomføring av salget.

Medvirkning til gjennomføring vil normalt være i saksøktes interesse da saksøkte både vil kunne besitte tvangssalgsobjektet til tvangssalget er blitt gjennomført ved oppgjør/overtagelse, og prisen på boligen vil kunne bli høyere med saksøktes medvirkning både i forhold til at informasjonen om objektet vil være mer komplett og at boligen på visning vil fremstå som mer presentabel.

Medvirkning fra saksøkte er imidlertid ikke en forutsetning for å få gjennomført tvangssalget. I førsteomgang vil takst kunne gjennomføres med bistand fra namsmyndighetene etter begjæring om bistand fra medhjelper etter tvfbl. § 5-9. Forutsetningen er at gjentatte forsøk på kontakt med saksøkte ikke fører frem, eller at saksøkte gjør det klart at vedkommende ikke vil medvirke til avholdelse av takst. Ved selve gjennomføringen vil medhjelper møte på tvangssalgsadressen med representant for namsfogden.

Dersom saksøkte ikke gir takstmannen tilgang til boligen må namsfogden besørge tilgang via låsesmed. Saksøkte mister imidlertid ikke besittelse av tvangssalgsobjektet etter at takst er gjennomført. Saksøkte vil kunne få overlevert eventuelt nye nøkler til boligen etter at takst er avholdt, og medhjelper vil være avhengig av å forsøke å samarbeide med saksøkte for å få avviklet selve salget.

Dersom saksøkte etter avholdelse av takst fremdeles unnlater å bistå medhjelper i saken, vil medhjelper også kunne begjære bistand til gjennomføring av visning fra namsfogden etter tvfbl. § 5-9, eller anmode saksøker om å begjære fravikelse av saksøkte etter tvfbl. § 11-14.

Beslutning om fravikelse treffes av domstolen og gjennomføres etter begjæring av namsfogden. Ved gjennomført fravikelse vil saksøkte ikke lengre ha fri tilgang til boligen, og boligen vil stå tom for den resterende tiden av medhjelpers salgsprosess av boligen.

4. Medhjelpers omsorgsplikt for tvangssalgsobjektet

Når et tvangssalgsobjekt står tomt, enten som følge av fravikelse eller av annet grunnlag, vil medhjelper få en særlig aktsomhetsplikt basert på medhjelpers omsorgsplikt for tvangssalgsgjenstanden etter tvfbl. § 11-15.

Av bestemmelsen fremgår det at medhjelper så langt det er mulig skal påse at formuesgodet ikke forringes under salget. Dersom en bolig står tom, uavhengig av om dette er skjedd ved fravikelse, så vil medhjelper eksempelvis kunne måtte påse at det er tilstrekkelig varme på i boligen dersom det er kulde ute, at boligen er forsikret, at strøm ikke er stengt, at vanntilførsel som ikke er nødvendig for boligens oppvarming er skrudd av og at eventuelle lekkasjer el. tettes, etc.

Unnlatelse av denne type oppfølging av tvangssalgsobjektet kan medføre et erstatningsansvar for medhjelper. Dette fremkommer av dom fra Borgarting lagmannsrett LB2013-169872. I dommen ble medhjelper holdt ansvarlig for panthavers tap som følge av prisavslag for vannskade forårsaket av at vannet til eiendommen ikke var frakoplet. Selve ansvarsgrunnlaget for erstatning i saken bygger på uaktsomhetsansvar for medhjelper etter det ulovfestede culpaansvaret.

Omsorgsplikten til medhjelper innebærer en varslingsplikt til saksøker/andre panthavere i saken om behov for tiltak. Ved begjæring om tiltak fra saksøker/panthaver kan medhjelper kreve forskuttering for kostander til utføring av tiltaket jf. tvfbl. § 11-15. Dersom medhjelper fortar nødvendig tiltak uten etter begjæring eller forskuttering så kan medhjelper kreve kostnadene for tiltaket dekket forlodds av kjøpesummen.

Medhjelpers arbeid med tvangssalget vil for en stor del normalt være mer eller mindre avsluttet når medhjelper har sendt inn skriftlig melding og utkast til fordelingskjennelse basert på innkommende bud som er begjært stadfestet av saksøker. Det etterfølgende arbeidet vil bestå av oppgjør/overtagelse tre måneder etter at skriftlig melding er sendt inn til retten jf. tvfbl. § 11-27.

Når det gjelder medhjelpers omsorgsplikt for tvangssalgsobjektet vil dette imidlertid bestå helt frem til kjøpers overtagelse av boligen. Medhjelper bør derfor sørge for å få avsatt midler i utkast til fordelingskjennelse til oppfølging av omsorgsplikten også etter at utkast til fordelingskjennelse er avsagt, og frem til overtagelse.

SGB Storløkken

Advokatfirmaet SGB Storløkken AS yter bistand med hovedvekt på forretningsjus; franchise, aksjerett, verdipapirrett, arbeidsrett, IKT-rett fast eiendom og entrepriserett. Firmaet er høyt rangert i næringslivet, spesielt i forbindelse med distribusjons- og mellommannsrettslige spørsmål, selskapsrett, arbeidsrett, kontraktsrett med mer. Firmaet er fast advokatforbindelse for en rekke av de største aktørene innen tjenesteyting og varehandel i Norge, herunder ledende franchise- og distribusjonskjeder.

www.storlokken.no

Først trykket i Eiendomsmegleren 1 2015