Styret i Norges Eiendomsmeglerforbund har gjort en grundig evaluering av boliglånsforskriften. I høringsuttalelsen til Finansdepartementet foreslår NEF at forskriften videreføres med enkelte endringer, blant annet et grep for at det skal bli enklere for unge med høy betjetningsevne å komme inn i boligmarkedet.
Boliglånsforskriften ble i sin nåværende form innført 1. januar i fjor med hovedmål å få ned gjeldsoppbyggingen i norske husholdninger. Gjeldsveksten er nå omtrent på samme nivå som ved begynnelsen av 2017, men SSBs kredittindikator for februar 2018 viser tegn til en begynnende moderasjon. Det er grunn til å tro at gjeldsveksten vil falle videre over tid dersom vi får en mer moderat boligprisutvikling fremover.
Les mer på regjeringens side her.
og
Boliglånsforskriftens betydning for eiendomsbransjen – er profesjonelle aktører omfattet?
Effekt på boligprisene
Boligprisutviklingen i 2016 var svært sterk i deler av landet, til tross for konjunkturnedgangen. De regionale forskjellene preget markedet. I Oslo økte boligprisene med 26,4 prosent gjennom 2016, mens prisene i Stavanger falt med 2,6 prosent. Tromsø økte med 7,5 prosent, mens Kristiansand økte med 4,3 prosent. Dette vitner om at det norske boligmarkedet består av mange markeder av ulik størrelse og styrke.
Da boliglånsforskriften kom ved årsskiftet i fjor bidro den trolig også til å utløse en priskorreksjon i boligmarkedet som samsvarer relativt godt med forskriftens regionale profil. Eksempelvis falt prisene i Oslo med 10,5 prosent gjennom 2017, mens prisene i Stavanger falt med 1,6 prosent.
Etter 1. kvartal 2018 har vi sett et balansert boligmarked i Norge, med naturlige regionale variasjoner. Så langt tyder alt på at boliglånsforskriften ikke har virket uforholdsmessig sterkt på bankenes utlånspraksis. Samtidig knytter det seg usikkerhet til hvordan husholdningene vil reagere på fremtidige rentehevinger, og hvordan dette vil innvirke på boligmarkedet og forbruksmønstre.
Vil videreføre, men også endre
NEF skriver i høringsuttalelsen at det er nødvendig å videreføre boliglånsforskriften for å dempe gjeldsveksten, men at NEF har en annen vurdering av enkelte elementer i forskriftskravene.
Forslagene fra NEF er som følger:
Tidsbegrenset videreføring – Så lenge gjeldsveksten i husholdningene fortsatt er høy, bør boliglånsforskriften få mer tid til å virke. Hovedutfordringen er å redusere gjeldsveksten til et bærekraftig nivå. Lånebegrensningen på fem ganger brutto årsinntekt bør derfor beholdes inntil videre. Etter vårt syn bør imidlertid forskriften gjøres tidsbestemt. For å sikre forutsigbarhet og tid til markedstilpasning foreslår NEF at forskriften gjøres gjeldende i 24 måneder fra ikrafttredelsen. Et alternativ til en slik tidsbegrensing kan være en regulering i forskriften om at det skal foretas en ny vurdering etter 24 måneder.
Bankenes fleksibilitet – NEF deler ikke Finanstilsynets vurdering av behovet for ytterligere innstramminger i bankenes fleksibilitet til å innvilge lån som ikke oppfyller kravene til betjeningsevne, gjeldsgrad, belåningsgrad og avdrag. Med store regionale forskjeller og i lys av fjorårets korreksjon, er det viktig å videreføre fleksibiliteten for inntil 10 prosent av verdien av innvilgede lån hvert kvartal på landsbasis. Fleksibiliteten bør være låst per fylke, slik at man ikke risikerer at banken fleksibilitet brukes opp i pressområder som f.eks. Oslo.
Særregulering i Oslo – Det kan anføres at særreguleringen som begrenser bankenes fleksibilitet i Oslo til 8 prosent av innvilgede lån har hatt ønsket effekt, og nå bør oppheves etter at oslomarkedet har vært gjennom en relativt kraftigere korreksjon enn landet for øvrig.
NEF har forståelse for myndighetenes ønske om å gjøre det mindre attraktivt å gjeldsfinansiere boligkjøp for investeringsformål, men det kan synes som boliglånsforskriftens strengere krav til egenkapital for lån til kjøp av sekundærbolig i Oslo ikke har virket etter hensikten. NEF foreslår derfor at dette kravet oppheves når boliglånsforskriften videreføres.
Ny bestemmelse som ivaretar førstegangskjøpere med god betjeningsevne – Dagens boliglånsforskrift åpner for at tilleggssikkerhet kan kompensere for manglende egenkapital. Unge mennesker er ofte avhengig av tilleggsikkerhet i foreldrenes bolig for å få lån til egen bolig. Andelen førstegangskjøpere er relativt stabil på landsbasis, men fallende i Oslo. Vi kan også se noe av den samme tendensen i andre store byer. Prisnivået er blitt for høyt for mange unge, og egenkapitalkravet er uoppnåelig for mange i Oslomarkedet. Det er en utfordring at mange unge med god inntekt og høy betjeningsevne faller utenfor boligmarkedet dersom de ikke har foreldre som kan stille tilleggssikkerhet. Det bør vurderes grep som kan avhjelpe denne situasjonen.
NEF vil foreslå at det vurderes å innføre en ny bestemmelse i boliglånsforskriften som åpner for at unge førstegangskjøpere med høy betjeningsevne, uten tilleggssikkerhet, kan få unntak fra egenkapitalkravet mot å inngå avtale om fastrente på boliglånet. Dette vil kunne virke sosialt utjevnende i boligmarkedet. Samtidig som en slik ordning ikke vil øke renterisikoen i markedet.
