Rutiner ved verdisetting, prisantydning og dokumentasjon

Finanstilsynet har en klar forventning til at eiendomsmeglere har rutiner for og kan fremlegge dokumentasjon som begrunner meglers prisantydning og NEF foreslår at standardiserte rutiner innføres.

Eiendomsmeglingsbransjen spiller en viktig rolle for et velfungerende eiendomsmarked, hvor prisfastsettelsen og prisutviklingen styres av tilbud og etterspørsel. Den praksisendringen som i senere tid har skjedd med at megler i større grad fastsetter prisantydningen – uten bruk av takstmann – gjør at forventningene til meglers fagkunnskap og kjennskap til markedet blir større. Dette uttalte Finanstilsynet i sitt innlegg på bransjemøte i Oslo den 21.september 2016.

Finanstilsynet har også i møte med NEF uttrykt en klar forventning til at eiendomsmeglere har rutiner for og kan fremlegge dokumentasjon som begrunner meglers prisantydning.

Bakgrunnen for dette er høstens diskusjon rundt uakseptable avvik mellom prisantydning og salgssum. Utfordringene har for det meste dreid seg om markedene i Oslo og Bergen, men Finanstilsynets uttalelser gjelder naturligvis for hele landet.

I forlengelsen av dette vil NEF minne om at:

1. Vurdering av eiendommens verdi inngår i meglers rådgivningsplikt – denne må være basert på en forsvarlig faglig vurdering og en befaring av eiendommen.
2. Dokumentasjon av prisfastsettelse må inn i meglers daglige rutine – det skal foreligge befaringsrapport og innholdet i denne bør være nedfelt i rutinene.
3. Meglers prisvurdering og avvik mellom utropspris og salgspris må inn som et vurderingspunkt i foretakenes internkontrollsystem – det forventes at dette følges opp av den fagansvarlige.

Når det gjelder punkt 2 ovenfor foreslår NEF følgende rutiner:

a) Det skal så lang det er mulig benyttes et statistisk grunnlag som referansepunkt for ansvarlig meglers verdifastsettelse av et objekt. Som statistisk grunnlag kan f eks. benyttes e-takst, Eiendomsverdi eller tinglysningsdata. Det statistiske grunnlaget som benyttes må ta høyde for eventuelle nylige markedsendringer i forhold til datagrunnlagets alder.

b) Det kan være en god rutine at en prisvurdering underlegges en «second opinion» av andre på kontoret.

c) Dersom man ikke har et statistisk grunnlag, eller det er et ikke ubetydelig avvik mellom det statistiske grunnlaget og prisantydning, skal avvik forklares. Avvik fra gjennomsnittet hva gjelder standard, beliggenhet, avvik i rettslig stilling (heftelser eller rettigheter) bør presiseres.

d) Dokumentasjon av prisantydning med nevnte grunnlag og begrunnelse skal lagres på saken. Det anbefales at dokumentet tydelig merkes; Dokumentasjon av prisantydning.

Avslutningsvis siterer vi fra Finanstilsynet:

«Det viktigste det enkelte foretak kan gjøre for ikke å trå feil, er å definere prissettingen som del av megleroppdraget, foreta nødvendige risikovurderinger og tilpasse foretakets retningslinjer og rutiner på området. Ikke minst er det viktig å ha gode dokumentasjonsrutiner og nødvendig intern rapportering slik at det er mulig for ansvarlig ledelse å følge opp.».

Finanstilsynet har varslet NEF om at kontroll av dette vil bli gjennomført i forbindelse med ordinære tilsyn i 2017. Vi ber alle ha rutiner for dette på plass snarest.