En grundig teknisk tilstandsrapport skal bidra til god informasjon om boligen og derved redusere konfliktnivået i forbindelse med et boligkjøp. Krav om teknisk tilstandsrapport ble innført gjennom endringer i avhendingsloven og forskriften Tryggere bolighandel som trådte i kraft 1. januar 2022. Standarden NS 3600 viser en praktisk gjennomføring av forskriftens krav. På noen områder har standarden krav som går utover forskriften, ettersom forskriften kun angir et minimum for hva som skal inngå i undersøkelsene og hva som omtales i en godkjent tilstandsrapport der avhendingsloven er lagt til grunn. Her er oversikt over hvilke endringer som planlegges i den nye versjonen av NS 3600 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig.
Bakgrunnen for revisjonen av NS 3600
Ny forskrift til avhendingslova om tryggere bolighandel ble gjeldende fra januar 2022. Formålet med forskriften er å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp. Forskriften setter krav til tilstandsrapporten gjennom å definere:
- Hvilke bygningsdeler, rom og forhold i boligen som skal undersøkes og hva det skal ses etter
- Hvordan undersøkelsen skal gjøres gjennom visuelle observasjoner og hulltaking
- Fire tilstandsgrader (TG 0 til TG 3) som beskriver hvordan tilstanden skal bestemmes
- Hvordan tilstandsrapporten skal skrives for å gi et godt grunnlag for kjøper
- Krav om at det angis et prisoverslag for hva alle forhold som er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) vil koste å utbedre
- Varigheten av en rapport (ett år)
Forskriften har tatt inn krav fra NS 3600:2018 og beskrivelse av tilstandsgrader. Forskriften inneholder imidlertid ikke kriterier for tilstandsgrad for den enkelte bygningsdelen, og DIBK sin veiledning til forskriften viser til at NS 3600 skal brukes til dette formålet.
Ny forskrift har gjort det nødvendig å revidere NS 3600 for å
- unngå duplisering av innhold og
- sikre at standarden blir et praktisk og godt arbeidsverktøy for brukerne av standarden.
Denne figuren viser sammenhengen mellom avhendingsloven, forskriften Tryggere bolighandel, veiledningen til forskriften og NS 3600. Den viser også henvisninger som forskriften og veiledningen til forskriften har til standardene for arealmålinger, digitale tilstandsrapporter og fuktsikring.
Dette gjøres nå med standarden
Formålet med standarden er å gi en enhetlig tilstandsanalyse og felles kriterier for valg av tilstandsgrad for bygningsdeler og vesentlige forhold ved boligen. Standarden skal bidra til nøytral informasjon som er vesentlig ved salg og kjøp av en bolig i henhold til forskriften.
Standardens innhold tilpasses nå teksten i forskrift om tryggere bolighandel og veiledning til forskriften. I tillegg har Standard Norge mottatt flere kommentarer og forslag til forbedringer av standarden og ønske om å klargjøre de kravene som er der. De behandles også nå av komiteen.
Brukerne av standarden er bygningssakkyndige, taksering, eiendomsmeglere, forsikring, eiere og kjøpere, utviklere og byggere av boliger og andre. For å gjøre standarden til et praktisk verktøy for brukerne, har vi valgt å inkludere krav i gjeldende utgave av forskriften Tryggere bolighandel og legge til presiseringer og NS 3600 tilleggsbestemmelser. Dette vil gi brukerne alt inkludert i ett verktøy. Samtidig er det en forutsetning at brukerne av standarden har kunnskap om kravene i og formålet med forskriften.
Teksten i standarden blir delt i tre:
- Forskriftens krav. Dette er angitt tydelig ved henvisning til forskriftstekst som er satt i kursiv
- Presiseringer er lagt til for klargjøring og utdyping av forskriftsteksten
- Tilleggsbestemmelser. Dette er NS 3600-krav som gjelder utover forskriften og omfatter punkter for selgers ansvar og for bygningsdeler og forhold som komiteen mener er av stor viktighet. Ett eksempel på en tilleggsbestemmelse er at dokumentasjonen for våtrom skal gis en tilstandsgrad. Gjeldende versjon av NS 3600 har krav som går utover forskriften og omfanget av tilleggsbestemmelsene vurderes grundig av komiteen
Hva blir endringene i nye NS 3600?
Komiteen har så langt diskutert og foreslått endringer innenfor disse områdene. Det gjøres oppmerksom på at dette fortsatt er i prosess, men vi ønsker å forberede brukerne på hva som kan komme av endringer.
- Tilstandsgrader
Forskriftens beskrivelse av tilstandsgrader TG 0, TG 1, TG 2 og TG 3 er tatt inn. I tillegg er det lagt til presiseringer og utvidete krav som gjelder for NS 3600 som for eksempel:- Med «tilnærmet ny» bygningsdelen menes at den er yngre enn 5 år gammel.
- Med «mindre avvik» menes også bruksslitasje uten at tiltak anses som nødvendig.
- For bygningsdeler uten symptomer på avvik, hvor utskiftning er eneste alternativ (fordi den ikke kan vedlikeholdes), kan kort forventet gjenværende brukstid (mindre enn 10 år) benyttes for fastsetting av tilstandsgrad, men ikke for andre bygningsdeler. Dette gjelder for eksempel følgende bygningsdeler: Vanntett sjikt (membran) i våtrom, takmembran og undertak, rør, varmtvannsbereder, varmepumper, varmekabler, drenering, isolerglassruter i dører og vinduer, pipe og el-anlegg.
- Våtrommet
Kriteriene for fastsetting av tilstandsgrad TG 2 og TG 3 er revidert.
Det er tatt inn ett nytt undersøkelsespunkt for vurdering av dokumentasjon av våtrom når det gjelder tettesjikt (membran) og diffusjonstetting. Utover det oppdateres kriteriene for tilstandsgrad TG 2 og TG 3 for tettesjikt, overflater (se punkt b), fall, ventilasjon, vann og avløp. Etter ønske fra komiteen har Fagrådet for våtrom utarbeidet forslag til forventet levetid/brukstid for ulike typer tettesjikt på våtrom. Dette tenkes inkludert i standarden når det er ferdig.
For å få tilstandsgrad TG 0 for dokumentasjon av tettesjiktet skal følgende punkt være oppfylt for våtrom i nyere boliger (0 til 5 år gammelt):
For søknadspliktig tiltak i våtrom skal dette til for å få «gullkortet»:
- Kontrollerklæring med sluttrapport fra uavhengig kontroll fuktsikring.
For øvrige våtrom skal ett av følgende punkt være oppfylt for dokumentasjon for å få
TG 0/ «Gullkort»:
- Dokumentasjon i henhold til bransjenorm som for eksempel Byggebransjens våtromsnorm (BVN) eller tilsvarende
- Dokumentasjon på bestått vanntest av gulv (foto med identifikasjon) i tillegg til foto av utførelsen av det vanntette sjiktet på membranens oppkant på vegg og ved dør
- Angivelse av tettesjikt (membran) og dokumentasjon på at monteringsanvisninger og godkjenningsdokumentet er fulgt (foto med identifikasjon)
- Tolkning av bom/hullyd for flisbelagte overflater. I samråd med medlemmer i Standard Norges komité for Mur- og flisarbeider (NS 3420) revideres kriteriene for tilstandsgrad TG 1, TG 2 og TG 3. Utkast til kriterier gulvet på våtrom er:
- Tilstandsgrad TG 2:
- Skade på overflate som grove riss, sprekker, fuktskade eller svelling.
- Områder med bom/hullyd i kombinasjon med riss eller sprekker i mørtelfuger.
- Indikasjon på setninger
- Bruksvann ledes ikke til sluk
- Fallforhold som medfører at bruksvann brer seg utover golvet utover nedslagsfeltet ved normal bruk av dusj- og badekar og blir stående
- Lekkasjevann ledes ikke til sluk fordi det er motfall.
- Tilstandsgrad TG 3:
- Omfattende skader på overflater som løse/defekte fliser og mørtelfuger, oppsprekking, svelling, råte eller defekt belegg.
- Konstaterte fuktskader.
- Konstatert skade som følge av angrep av biologiske skadegjørere.
- Ikke fall til sluk. Større vannansamlinger. Vann renner mot dør
- Tilstandsgrad TG 2:
- Vurdering av teknisk verdi
NS 3600 utgavene fra 2013 og 2018 har vurdering av teknisk verdi som en del av det den bygningssakkyndige skal gjøre. Dette er tatt ut som krav og vil i ny utgave av standarden kunne bli tilvalg/tilleggsbestilling til tilstandsanalysen. Beregningsmåten blir stående i standarden - Innføring av bærekraft ved vurdering og beskrivelse av tiltak
Det er nye krav knyttet til de tiltakene som angis. Målet er å unngå standardfraser som «må utbedres» og at hele bad med enkelte TG 2 eller TG 3 oppfattes av kjøper at må rives. For beskrivelse av tiltak vil det tas inn at- Tiltak skal være tydelige og konkrete
- Det skal benyttes et forbrukervennlig og forståelig språk
- Forventet gjenværende brukstid og bærekraft skal tas i betraktning. Vedlikehold er mer kostnadseffektivt og bærekraftig enn reparasjon, og reparasjon bedre enn utskifting
- Det skal angis anslått tid eller tidsintervall for beskrevet tiltak
- Det skal angis om det er inspeksjoner, undersøkelser eller overvåkning som kan gjøres for å følge en utvikling før en beslutning om utskiftning av bygningsdelen
Hvorvidt tiltak skal beskrives for bygningsdeler med tilstandsgrad TG 2 eller ikke og forståelsen av forskriften på dette punktet, er fortsatt under diskusjon. Problemstillingen er den at det for nivå 1-analyse etter NS 3424 og at det i både 2013 og 2018-versjonene av NS 3600 stilles krav om at tiltak skal foreslås både for TG 2 og TG 3. Forskrift om tryggere bolighandel har ikke satt krav om det og skriver dette i §2-22:
Hvis et rom eller en bygningsdel gis tilstandsgrad 2 eller 3, skal den bygningssakkyndige redegjøre for årsaken til og konsekvensen av dette. Den bygningssakkyndige skal også gi et sjablonmessig anslag på hva det vil koste å utbedre rom eller bygningsdeler som gis tilstandsgrad 3.
Forskriften krever at det skal vurderes årsak og konsekvens for TG 2 og TG 3. Forskriften krever videre at det skal angis en kostnad for å utbedre av TG 3.
- Dokumentasjon
Dette kapitlet er utvidet med en ny tabell som gir oversikt over dokumentasjon som det er god praksis å legge fram ved overlevering av bolig eller utført håndverkertjeneste. Når relevant dokumentasjon mangler skal dette angis i rapporten fra tilstandsanalysen.
Forskriften krever framlegging av dokumentasjon- Dersom det har vært utført reparasjoner, vedlikehold, installasjoner, ombygging eller lignende i boligen de siste fem årene, og arbeidet er utført av kvalifiserte håndverkere, skal den bygningssakkyndige be eieren dokumentere bruken av kvalifiserte håndverkere. Som dokumentasjon regnes blant annet skriftlig bekreftelse fra den eller de håndverkerne som ble brukt.
- Fastsetting av Tilstandsgrad TG 0 og TG 1 etterspør/benytter dokumentasjon på faglig god utførelse som underlag for vurdering.
- Lyd- og støyforhold
Det er tatt inn et nytt punkt om lyd og støy som går utover forskriftens krav og som skal med i rapporten etter NS 3600. Det skal opplyses om lyd- og støyforholdene og angis om eiendommen er innenfor en eller flere støysoner. Dersom det er foretatt forbedring av lydisolasjonen eller andre støyreduserende tiltak, og det ønskes å informere om dette, gjøres det ved å forklare hva som et gjort og det skal dokumenteres at tiltaket har hatt en forbedrende effekt. - Skadedyr
Undersøkelser av skadedyr er samlet og revidert - Begreper og definisjoner
Det er tatt inn noen nye definisjoner i standarden (for eksempel normal levetid) og gjort endringer og tillegg for noen begreper.
Komiteen har også under vurdering om dagens kompetansekrav i NS 3600 til den bygningssakkyndig skal oppdateres. Dette er ikke ferdig behandlet.
Framdrift for arbeidet
Komiteen arbeider for fullt med oppdateringer av standarden og har organisert det ved å ha en egen arbeidsgruppe som utreder og utarbeider teksten som legges fram for godkjenning i komiteen.
Arbeidsgruppen har meget gode faglige diskusjoner og diskusjonsunderlag for å belyse sakene før det konkluderes.
Komiteens plan er at standarden skal på 8 ukers høring i april 2024 og at den utgis i ny utgave i Q4/2024.
Høringsforslaget blir tilgjengelig i Standard Norges høringsportal:
Alle som ønsker, kan gi innspill til komiteen underveis og under høringen.
Dette er komiteen for tilstandsanalyse
Standard Norges komité for tilstandsanalyse har ansvar for mer enn NS 3600. Komiteen har ansvar for oppdatering av
- NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk – Innhold og gjennomføring. Standarden er fra 2012 og er utgitt både på norsk og engelsk. Den er en av grunnlagsstandardene innenfor eiendomsforvaltning. Den brukes for tilstandsanalyse av teknisk og funksjonell tilstand av både bygninger og infrastruktur og er blitt brukt ved nasjonal kartleggingsprosjekter
- Veiledning til NS 3424, Publikasjon G2:2020
- NS 3600 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig. Første versjon av standarden ble utgitt i 2013. Gjeldende utgave er fra 2018 og denne versjonen brukes inntil videre sammen med forskriften.
- Veiledning til NS 3600, Publikasjon P-742 (trukket tilbake)
- Egenerklæringsskjema for selger ved omsetning av bolig
- Blanketter til NS 3600 for forenklet vurdering av elektrisk anlegg og branntekniske forhold
- SN-NSPEK 3477, Oppbygging av digitale tilstandsrapporter
Komiteen skal sørge for at innholdet i standardene og veiledningene til enhver tid oppdateres i tråd med regelverk, andre Norsk Standard og markedets behov
Komiteen har 23 medlemmer og ledes av Anders Leisner i Huseiernes Landsforbund. Claus Norsted fra Norsk Takst AS leder arbeidsgruppen som utreder og lager forslag til endringer i standarden.
