Av: Dag Henden Torsteinsen, Partner – Advokatfirmaet Grette
Henvendelse fra NEF/FFN til Finanstilsynet
NEF/FFN har henvendt seg til Finanstilsynet for å oppnå bedre forutsigbarhet knyttet til grensen mellom næringsmegling/boligmegling og næringskjøp/forbrukerkjøp. Det ene spørsmålet vi stilte var om definisjonen av næringsmegling kunne presiseres etter mer objektive parametere, som eksempelvis fordelingen næring/bolig etter verdi eller areal.
Finanstilsynet konkluderte i brev av 19. september 2023 at vurderingen ikke kan gjøres etter objektive parametere, og at det fremdeles må gjøres en konkret vurdering av det enkelte oppdraget. I lys av denne konklusjonen tok Finanstilsynet heller ikke stilling til NEF sitt andre hovedspørsmål: om det var mulig med harmonisering av grensen boligmegling/næringsmegling med grensen for næringskjøp/forbrukerkjøp i avhendingslova. NEF/FFN vil ved dette nyhetsbrevet informere medlemmene om dialogen med Finanstilsynet, hva som er bakgrunnen og ikke minst hva vi vil anbefale medlemmene å gjøre i lys av Finanstilsynets tilbakemelding.
De uklare grensene – bakgrunnen for henvendelsen til Finanstilsynet
Næringsmegling er å formidle eiendom som «ikke helt eller delvis er egnet brukt til bolig- eller fritidsformål», jf. eiendomsmeglingsloven § 1-4. Det er enkelt å ta stilling til at klassiske boligsalg faller utenfor og at klassiske eiendomstransaksjoner er innenfor, men mange eiendommer som har et boligelement i seg er vanskeligere å plassere.
Lovens ordlyd tilsier at alle transaksjoner med boligelementer faller utenfor definisjonen av næringsmegling, men lovens forarbeider viser at det ikke har vært meningen. For eksempel kan både salg av hele bygårder med boliger og enkelte kombinerte eiendommer med helt beskjedne boligelementer selges under særreglene for næringsmegling. Grensen boligmegling/næringsmegling er blitt enda vanskeligere å håndtere etter at reglene i avhendingsloven ble endret fra 1. januar 2022: I forbrukerkjøp av boliger er det nå forbud mot «som den er»-klausuler.
Loven legger videre opp til en ny praksis der selger nyter bedre beskyttelse mot mangelskrav ved å benytte en tilstandsrapport som oppfyller visse forskriftskrav, altså et «lovspor» som skiller seg vesentlig fra salg av næringseiendom «as is».
Det vil fort bli en følgefeil dersom næringsmeglere feilaktig formidler kombinerte eiendommer under reglene for næringsmegling og heller ikke kommer i det riktige «lovsporet» etter avhendingsloven med tilstandsrapport mv. Dersom en kombinert nærings- og boligeiendom feilaktig formidles som en næringseiendom, kan det oppstå brudd på informasjonsplikten i eiendomsmeglingsloven, og også brudd på god meglerskikk. Det vil gjerne også være benyttet feil kontraktsmaler som ikke er tilpasset salgsobjektet. Dette kan føre til sanksjoner fra Finanstilsynet. I verste fall, ved grove eller systematiske brudd, kan slike misforståelser føre til at selskapet kan miste tillatelse til å drive megling og/eller at fagansvarlig mister sin tillatelse. Det er også en risiko for at brudd på eiendomsmeglingsloven påberopes som grunnlag for erstatningskrav fra kjøper og krav om prisavslag og/eller erstatning fra kunden/selger.
Konsekvenser for megler – anbefaling fra NEF/FFN
Vi anbefaler at næringsmeglere er svært varsomme når de nærmer seg grensen mellom nærings- og boligmegling, og særlig i tilfellene nevnt ovenfor med kombinerte eiendommer. Det tryggeste vil være å avstå fra disse oppdragene, med mindre foretakene har kompetanse og rutiner for å håndtere også boligmegling etter gjeldende regler for det.
Dersom man velger å påta seg et slikt oppdrag, vil det viktigste risikoreduserende tiltaket være å sikre at det innhentes og formidles all relevant informasjon knyttet til både boligdelen og næringsdelen, herunder ved tilstandsrapport knyttet til boligdelen. Vi anbefaler videre at foretaket dokumenterer hvilke vurderinger som er gjort knyttet til lovvalg og håndtering av saken.
Videre er det viktig at megler skriftlig informerer oppdragsgiver om risikoen ved å selge en potensiell boligeiendom til privatperson, da dette kan åpne for økt juridisk og økonomisk ansvar. I den grad selger kan velge mellom privatpersoner og profesjonelle selskaper som kjøpere vil dette kunne være relevant informasjon før aksept av bud og signering av kontrakt.
