Som eiendomsmegler i næringseiendomsmarkedet er du vant til å håndtere komplekse transaksjoner. Du koordinerer parter, innhenter dokumentasjon og sørger for at handelen gjennomføres på en ryddig måte. Nærmere vurderinger av merverdiavgift er derimot noe du kanskje overlater til revisor eller advokat. Målet med denne artikkelen er ikke å gjøre deg til en spesialist på merverdiavgift, men å vise deg hvorfor du som megler bør kjenne til at disse reglene finnes.
Av: Ina Rilvaag, advokatfullmektig Ingrid Heyerdahl Janzon, advokat – begge i Advokatfirmaet Deloitte – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2026
Det finnes særlig ett område innenfor merverdiavgiftsretten som kan aktualisere seg i eiendomstransaksjoner, uten at partene nødvendigvis har tenkt over det på forhånd. Det handler om de såkalte justeringsreglene, som kan ha direkte innvirkning på verdien av en næringseiendom.
Hva forventer loven av deg?
Eiendomsmeglingsloven § 6-3 krever at meglere opptrer i samsvar med god meglerskikk og med omsorg for begge parters interesser, og megleren plikter å gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen.
God meglerskikk er en rettslig standard. Typisk for slike standarder er at de ikke oppstiller bestemte og konkrete kriterier, men gir en anvisning på en målestokk med utgangspunkt i hva som er vanlig praksis i bransjen. Normen er fleksibel ved at det kan tas hensyn til momenter som eiendommens karakter, transaksjonens størrelse, hvem partene er og deres profesjonalitetsnivå. Hvorvidt kravet til å opptre i samsvar med god meglerskikk er overtrådt, må vurderes konkret etter en skjønnsmessig helhetsvurdering i hver enkelt sak.
Meglers plikter rekker langt, men de har sine grenser. Det er nettopp i dette spennet kravet til meglers kjennskap til justeringsreglene gjør seg gjeldende.
Det er i praksis lagt til grunn at meglere kan bli holdt ansvarlige når justeringsreglene overses i en eiendomstransaksjon. For å forstå hvorfor, og for å kunne identifisere risikoen i praksis, er det imidlertid nødvendig å vite hva justeringsreglene faktisk innebærer.
Justeringsreglene – vurdering av fradragsretten over tid
Næringsdrivende som driver avgiftspliktig virksomhet har rett til å fradragsføre inngående mva på kostnader de pådrar seg til bruk i den avgiftspliktige virksomheten. Retten til fradrag vurderes som et utgangspunkt på anskaffelsestidspunktet.
For investeringer i fast eiendom fungerer dette i utgangspunktet på samme måte. En næringsdrivende som oppfører eller rehabiliterer en eiendom til bruk i avgiftspliktig virksomhet, kan på nærmere vilkår fradragsføre merverdiavgiften på bygge- og rehabiliteringskostnadene. For større prosjekter kan dette dreie seg om betydelige beløp.
For større investeringer i fast eiendom er det imidlertid ikke tilstrekkelig å vurdere fradragsretten kun på anskaffelsestidspunktet. Justeringsreglene innebærer at fradraget vurderes en lengre periode, den såkalte justeringsperioden, slik at avgiftsbehandlingen gjenspeiler den faktiske bruken av investeringen i avgiftspliktig virksomhet over tid.
For fast eiendom gjelder justeringsreglene byggetiltak bestående av ny-, på-, eller ombygging der inngående merverdiavgift på kostnadene utgjør minst kr 100 000. Slike byggetiltak omtales som kapitalvarer. Justeringsperioden er ti år fra fullføringen av byggetiltaket, og fradragsretten opptjenes endelig (dvs. at den ikke er gjenstand for justering) med 1/10 per år i løpet av perioden hvor det ikke skjer bruksendringer.
Dersom eiendommen overdras eller bruken endres i løpet av justeringsperioden, skal den opprinnelige fradragsføringen i utgangspunktet justeres for den resterende delen av justeringsperioden. Justeringen innebærer enten en nedjustering av fradraget i form av tilbakeføring, eller en oppjustering i form av økt fradrag. Det er denne korrigeringsplikten som utgjør justeringsforpliktelsen.
Det som gjør justeringsforpliktelser særlig krevende å håndtere i en transaksjonsprosess, er at de ikke er synlige på samme måte som ordinær gjeld eller andre forpliktelser.
Dommen som satte justeringsreglene på meglerens kart
I dom fra Borgarting lagmannsrett av 22. mars 2018 (LB2017-50964) ble et eiendomsmeglerfirma holdt erstatningsansvarlig for mangelfull rådgivning ved salg av en eiendom. Selger hadde drevet avgiftspliktig virksomhet på eiendommen og fradragsført inngående merverdiavgift på investeringskostnadene. Salget utløste en justeringsplikt som innebar at selger måtte tilbakebetale kr 640 748 av tidligere fradragsført merverdiavgift. Megler opplyste ikke om dette ved salget.
Dommen utdyper følgende knyttet til meglers kunnskap om justeringsreglene i merverdiavgiftsloven:
«Regelverket knyttet til omsetning av fast eiendom er under stadig endring, og det må forventes at eiendomsmeglere holder seg oppdatert på utviklingen. Dette gjelder ikke minst hvor nye eller endrede regler kan ha stor økonomisk betydning for selger og/eller kjøper. Reglene om justering av merverdiavgift på blant annet fast eiendom ble innført 1. januar 2008 og kan ikke anses som nye. De må også anses som blant de mest sentrale avgiftsreglene vedrørende fast eiendom.
Lagmannsretten viser også til at utviklingen de siste årene har gått i retning av økt krav til eiendomsmeglers utdanning og kompetanse.
Man kan imidlertid neppe trekke profesjonsansvaret så langt at en megler alltid har plikt til av eget tiltak å ta opp med klienten de avgiftsmessige aspekter av et eiendomssalg. Omstendighetene må ligge slik an at det er eller burde være synlig for megler at eiendomssalget kan tenkes å ha avgiftsmessige følger.»
Lagmannsretten konkluderte med at megleren skjønte eller burde ha skjønt at det kunne oppstå en justeringsplikt ved salget av eiendommen, og at megleren handlet erstatningsbetingende uaktsomt når kjøpekontrakten ikke ble tilpasset det aktuelle salget ved å legge til rette for at justeringsplikten ble overført.
Justeringsplikten kunne med andre ord vært overdratt fra selger til kjøper. Når justeringsplikten ikke ble overdratt, ble selger sittende igjen med et krav om å tilbakebetale merverdiavgift til skatteetaten. Megleren ble derfor dømt til å erstatte selgers tap på kr 640 748 og ilagt sakskostnader på kr 293 368.
Tre situasjoner du bør kjenne igjen
Justeringsplikt kan utløses i flere ulike situasjoner. Her er de tre du som megler bør være spesielt oppmerksom på:
Overdragelse av eiendommen er den mest praktisk relevante situasjonen. Når en næringseiendom selges, skal det foretas en samlet justering av fradragsført merverdiavgift for hele den gjenværende delen av justeringsperioden. Selger får med andre ord en tilbakebetalingsplikt for tidligere fradragsført mva, med mindre kjøper overtar justeringsforpliktelsen gjennom en justeringsavtale. For at dette skal være mulig, må kjøper blant annet være registrert i Merverdiavgiftsregisteret senest i terminen for overdragelsen og benytte eiendommen i avgiftspliktig virksomhet. Justeringsavtalen må inngås innen oppgavefristen for den avgiftsterminen salget finner sted. Glipper denne fristen, sitter selger igjen med hele tilbakeføringsplikten, og partene kan potensielt snu seg mot megler som burde ha skjønt at det her var noe som burde følges opp
Bruksendring kan også utløse justeringsplikt. Dersom kjøper planlegger å endre bruken av eiendommen etter overtakelse, for eksempel ved å bytte ut en avgiftspliktig leietaker med en leietaker som benytter eiendommen i virksomhet som er unntatt fra merverdiavgift, vil dette påvirke muligheten for å inngå justeringsavtale. En megler som er klar over kjøpers planer, kan være forpliktet til å påpeke konsekvensene av endringene.
Retten til oppjustering er en side av regelverket som like gjerne kan komme selger og kjøper til gode, men som ofte overses. Dersom selger ikke har fradragsført merverdiavgift på byggetiltaket ved anskaffelsen, kan kjøper på nærmere vilkår overta en tilsvarende rett til oppjustering for den resterende delen av justeringsperioden. Verdien av dette kan påvirke prisen. Regelverket kan altså gi like store fordeler som forpliktelser, men ingen av delene materialiserer seg uten at noen faktisk undersøker det. Partene kan i noen tilfeller forvente at megler er mer på ballen her enn megler selv hadde tenkt.
Når ingen overtar forpliktelsen – og hva det koster
Den kritiske situasjonen oppstår når kjøper ikke kan eller vil overta justeringsforpliktelsen. Kanskje er kjøper ikke mva-registrert. Kanskje skal eiendommen brukes til noe som ikke er avgiftspliktig. Kanskje ble spørsmålet rett og slett ikke avklart før overtakelse. Da kan selger bli sittende alene med hele tilbakeføringsplikten.
Ta et enkelt eksempel: Selger AS totalrenoverte i 2021 et kontorbygg og fradragsførte MNOK 10 i inngående merverdiavgift. Justeringsperioden løper frem til 2030. Bygget selges nå i 2026, hvor fire år gjenstår av justeringsperioden. Det betyr at Selger AS i utgangspunktet må tilbakebetale MNOK 4 til staten, med mindre kjøper overtar justeringsforpliktelsen gjennom en justeringsavtale.
Normalt er det uproblematisk at kjøper overtar justeringsforpliktelsen gjennom en justeringsavtale. Avdekkes forpliktelsen derimot ikke i forbindelse med transaksjonen, vil selger måtte tilbakebetale tidligere fradragsført merverdiavgift til staten i et tilfelle som dette. I dommen fra Borgarting utgjorde beløpet kr 640 748. For eiendommer med høyere investeringskostnader eller lengre gjenværende justeringsperiode kan det være langt høyere.
Hva betyr dette for deg som megler?
Det forventes ikke at du som megler gjør en fullstendig merverdiavgiftsanalyse, det er normalt revisors og advokatens bord. Men du bør kunne identifisere situasjonene der justeringsreglene kan være relevante og sørge for at partene får anledning til å få dette nærmere vurdert. Se etter disse signalene:
- Eiendommen er nyoppført eller har vært gjenstand for større rehabilitering eller påbygg de siste ti årene.
- Selger har drevet avgiftspliktig virksomhet på eiendommen, eller leid ut til avgiftspliktig leietaker.
- Kjøper er ikke mva-registrert, eller det er usikkerhet knyttet til kjøpers fremtidige bruk av eiendommen.
Er ett eller flere av disse momentene til stede, bør du ta det opp med partene og anbefale at de innhenter råd fra en skatte- eller avgiftsrådgiver. Sørg dessuten for at kjøpekontrakten er tilpasset det konkrete salget, ved at spørsmålet om overdragelse av justeringsforpliktelsen er eksplisitt adressert, og at partene er gjort kjent med de relevante fristene.
Justeringsforpliktelser er ikke et nisjetema for avgiftsspesialister. Det er en konkret økonomisk risiko som kan ha direkte betydning for transaksjonsverdien, og som det forventes at du som næringsmegler kan identifisere og videreformidle. Det handler ikke nødvendigvis om å løse spørsmålet selv, men om å sørge for at det blir håndtert riktig.
