Boligmarkedet er et viktig og prioritert område for Forbrukertilsynet som i forrige uke lanserte sin egen Veiledning for markedsføring av boliger. Den tidligere Bransjenormen som var utarbeidet i samarbeide mellom bransjen og Forbrukerrådet og Forbrukerombudet (nåværende Forbrukertilsynet) har fått sin etterfølger.
Av: Linda Klokk, advokat MNA/juridisk rådgiver i i NEFs juridisk avdeling
Den nye veilederen er forankret i aktuelle lovbestemmelser i markedsføringsloven og eiendomsmeglingsloven og rettleder eiendomsmeglere ved markedsføring av boliger. Veilederen er bedre tilpasset dagens markedsføringssituasjon, herunder inneholder den retningslinjer for direktemarkedsføring og markedsføring via mer moderne plattformer. Den redegjør også for sanksjonssystemet; brudd på markedsføringsloven kan gi grunnlag for bøteleggelse mv, noe Forbrukertilsynet har fulgt opp den senere tid. Under vil vi se på noen av de viktigste elementene av betydning for eiendomsmeglere.
Se den nye veiledningen her.
Les også: Ny veiledning for markedsføring av bolig
Prisopplysninger:
Veilederen skriver utførlig om angivelse av prisopplysninger i punkt 3.2. Markedsføringsloven krever at det ved prismarkedsføring må oppgis en totalpris som inkluderer alle kostnadene ved boligkjøpet, og hvor både fellesgjeld og alle omkostninger inkluderes i tillegg til prisantydning eller fastpris. Definisjonen av «totalpris» er med dette noe endret sett hen til den gamle Bransjenormen der begrepet «totalpris» ble benyttet om summen av prisantydning og eventuell andel fellesgjeld. At det i all prismarkedsføring i umiddelbar nærhet til øvrige priselementer skal opplyses om omkostninger har ikke vært gjenstand for endring.
Like fullt – det er fremdeles anledning til å operere med en prisantydning så lenge det i samme annonse opplyses om totalpris. De fleste megleres praksis på dette punkt kan med andre ord fortsette.
Dersom det av på grunn av annonseformat ikke er mulig å få med alle priselementer, anbefaler Forbrukertilsynet å markedsføre boligen uten prisopplysninger, men med klar henvisning til hvor forbrukeren kan finne disse. Se mer om dette i Veilederen pkt. 3.4.2.
Økt bruk av digitale annonseplattformer :
– Den nye veilederen tematiserer i stor grad konsekvenser av at publisering nå foregår i sosiale medier, snapchat, instagram mv. Veilederen angir rammene for hva som skal og ikke skal med der man må ta plasshensyn. All markedsføring skal være balansert uansett format og det er gitt retningslinjer for hvordan dette må vurderes. Dersom det i annonse med plassbegrensninger er gitt prisopplysninger må det samtidig oppgis en del hovedegenskaper, slik at pris kan vurderes mot størrelse og standard. Se mer om dette i pkt. 3.4.3
Balanserte opplysninger og fagterminologi:
Veilederen tydeliggjør at opplysningene om boligen må formidles på en balansert måte, slik at forbrukerne er informert om både positive og negative sider ved boligen. Forbrukertilsynet anbefaler at boligen markedsføres med de egenskaper den har ved salg, og at mulige, fremtidige egenskaper ved boligen ikke skal fremheves i overskrifter eller lignende hovedlinjer i markedsføringen, men gis en mer begrenset plass. For eksempel skal en 2-roms markedsføres som dette selv om det er mulig å flytte kjøkken inn i stue og få en 3-roms.
Formuleringene skal hensynta at gjennomsnittsforbrukeren ikke er kjent med fagterminologi, og skal være skrevet i et språk forbrukerne flest forstår. Megler må likevel være varsom med å endre takseringsfaglige vurderinger i tilstandsrapporter eller andre tekniske vurderinger av boligen.
Billedbruk:
Megleren må være påpasselig med at bildebruk gir uttrykk for de virkelige forhold, og der det benyttes illustrasjoner skal disse danne et rettviselig bilde av boligen og området rundt. Dette er særskilt viktig i prosjekt. Prosjektillustrasjoner skal vise boligen slik den fremstår dersom den blir kjøpt til oppgitt pris. Illustrasjoner av for eksempel kjøkkeninnredning som ikke følger med vil lett være villedende dersom det ikke samtidig er tydelig merket i billedtekst hva som ikke skal medfølge. Dersom en bruktboligannonse viser bilder av innredede kjellerrom som ikke er byggesøkt må dette fremkomme på bildeteksten og ikke bare annet sted i salgsoppgaven.
Praktisk betydning av den nye veilederen:
Jobben for eiendomsmegleren blir etter dette i stor grad å finne en balanse i fremstillingen av den markedsførte boligen slik at interessentene kan danne seg et riktig bilde fra start, også der det annonseres i medier med begrenset plass. Videre må det være et meget bevisst forhold til prisantydning og totalpris, og megler bør bruke litt ekstra tid på gjennomgang av bilder og illustrasjoner som benyttes i markedsføringen. Det vil lett være villedende markedsføring dersom feilaktige inntrykk som skapes i den innledende annonseringen forsøkes reparert senere i markedsføringen, dette er det viktig å ha med seg før man publiserer en annonse.
