Kommentar: Vi trenger ikke radikale endringer i boligpolitikken

VG skriver på lederplass at «Dagens foreldregenerasjon har sviktet ungdommen. Boligmarkedet er en katastrofe for unge mennesker». Det er en drøy påstand uten belegg.

Av: Carl O. Geving – Adm. dir. Norges Eiendomsmeglerforbund

VG støtter AUFs forslag om en kraftig skjerping av boligbeskatningen. Tanken er at svakere skatteincentiver vil føre til lavere prispress i boligmarkedet. VG mener at dette vil utjevne forskjeller mellom de veletablerte voksne og de unge som vil få bedre mulighet til å eie sin egen bolig.

AUFs forslag innebærer økt formueskatt for boligeiere og innføring av en obligatorisk nasjonal eiendomsskatt. De vil senke verdsettingsrabatten til 20 prosent for primærbolig, til 15 prosent for fritidseiendom og fjerne den for sekundærbolig. De foreslår også å sette et tak for skattefradrag på rentekostnader på to millioner kroner for primærboliger, og de vil fjerne fradraget helt for sekundærboliger. I tillegg går AUF inn for en tredje boligsektor som innebærer ulike former for prisregulering.

Vi kjenner oss ikke igjen i VGs virkelighetsbeskrivelse.

I Norges Eiendomsmeglerforbund har vi et sterkt engasjement for et boligmarked som skal være trygt og tilgjengelig for folk flest. Vår erfaring er at den norske boligmodellen fungerer godt fordi vi har gunstig boligbeskatning og lav grad av markedsregulering. Det har gjort det mulig for folk flest å eie egen bolig, og det har stimulert til boliginvesteringer. I dag bor 4,3 millioner eller 82 prosent av alle personer i Norge i en bolig som husholdningen eier. Denne andelen har i følge Statistisk sentralbyrå vært ganske stabil siden 1997, til tross for en relativt sterk prisvekst i perioden. Prisveksten må ses i sammenheng med stigende lønninger og fallende rentekostnader.

Og eierraten er langt høyere i Norge enn hos våre skandinaviske naboer hvor den er mellom 60 og 70 prosent. Den norske modellen for omsetning av boliger er effektiv, og mobiliteten i boligmarkedet er svært høy. Til sammenligning sliter Sverige med en feilslått reguleringspolitikk. I januar 2020 sto 675.000 unge svensker i Stockholmsregionen i kø med en ventetid på 10,5 år for å få en prisregulert leierett. Systemsvikten har utløst en omfattende svart økonomi. Og mange eldre svensker har ikke råd til å flytte fra enebolig til leilighet, fordi et salg utløser 22 prosent skatt på boligens verdistigning.

Løpende statistikk utarbeidet av Samfunnsøkonomisk analyse, Ambita og Norges Eiendomsmeglerforbund viser at norske førstegangskjøperes gjennomsnittsalder er stabil.

I 2019 var førstegangskjøperne i gjennomsnitt 28,1 år mot 28,3 år i 2010. Og statistikken viser at andelen førstegangskjøpere av befolkningen har økt i perioden 2018-2020, med sterkest vekst i Oslo. Terskelen for førstegangskjøperne ble senket av høy boligproduksjon og lav prisvekst i denne perioden. Og nettopp der ligger den store utfordringen i boligpolitikken.

Boligprisveksten kan begrenses og flere kan få mulighet til å eie sin egen bolig ved at det bygges nok boliger av en standard, størrelse og pris som møter etterspørselen i pressområdene. Framover er utfordringen aller størst i Oslo hvor det igjen er i ferd med å oppstå et gap mellom boligbygging og boligbehov, og ansvaret for boligreguleringen ligger på kommunepolitikerne. Når ledelsen i Oslo kommune holder fast ved leilighetsnormen som bestemmer at det ikke kan bygges boliger av en størrelse og standard som passer mange førstegangskjøperes økonomi, så er det et eksempel på politikk som over tid skaper et ganske unødig prispress og hever terskelen til boligmarkedet for de med moderat inntekt og egenkapital. 

Vi tror at VG tar feil om skatteeffektene av AUFs forslag.

For det første undervurderes behovet for leieboliger til de som ikke ønsker å eie eller de som ønsker å leie i en livsfase (ungdomstiden, utdanning, samlivsbrudd, alderdom). I fravær av en stor profesjonell utleiesektor er nordmenn avhengige av det private utleiemarkedet. Dersom lønnsomheten av utleieboliger faller mye, vil det svekke boligtilbudet til alle som trenger en midlertidig bolig.

For det andre vil hardere boligbeskatning ramme boliginvesteringene i pressområdene. Dersom ingen kjøper sekundærboliger i nye byggeprosjekter vil det erfaringsvis gå utover byggetakten, og resultatet blir lavere boligproduksjon og tilbudsunderskudd.

For det tredje vil hard boligbeskatning føre til en betydelig svekkelse av husholdningenes privatøkonomi til fordel for offentlige inntekter. Nordmenn sparer i bolig i form av avdrag på boliglån, verdistigning og realinvesteringer. Husholdningens bokostnader vil øke markant dersom rentefordelen fjernes helt eller delvis samtidig som både eiendomsskatten og formueskatten innskjerpes betydelig. Og dersom husholdningenes boligverdier faller som følge av skatteskjerpingen, reduseres husholdningenes egenkapital raskt.

For det fjerde er det ikke særlig sannsynlig at skjerpet boligbeskatning vil få folk flest til å begynne å investere i næringslivet. Det å investere i et godt hjem og en fritidsbolig kan ikke sidestilles med aksjeinvesteringer.

For det femte kan skatteskjerping utløse sjokk og ubalanser i bolighandelen. Mange husholdninger har høy gjeldsbelastning, og kan være sårbare for endringer i boligverdiene.  

Boligen har stor betydning i de fleste husholdningenes privatøkonomi, og boligmarkedet er viktig for norsk økonomi. Vi har et velfungerende boligmarked som tjener samfunnet godt. Det bør ikke utsettes for radikale eksperimenter med skatt og prisregulering.