Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) viser til departementets høringsbrev av
31.01.2024 vedrørende Husleielovutvalgets delutredning om kontraktslengde og
oppsigelsesvern.
Les også: https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/kontraktslengde-og-oppsigelsesvern-i-boligleieforhold/id3022719/
NEF er profesjonsforbundet for eiendomsmeglere, meglere og advokater som arbeider med eiendomsmegling. I Norge eier ca 75% av husholdningene egen bolig, og 25% bor i leid bolig. Det har vært, og er, bred politisk oppslutning om eierlinjen.
Det er etter Norges Eiendomsmeglerforbunds oppfatning viktig at ulikt lovverk bidrar til at innbyggerne sikres gode og egnede boliger og boforhold, herunder at det tilstrebes balanse mellom tilbud og etterspørsel.
Tilgang til boliger som er egnet – både hva angår kvalitet, størrelse, pris og beliggenhet er av stor velferdsmessig betydning for husholdningene. Dette gjelder uavhengig av om husholdningene eier eller leier sin bolig.
Husleielovutvalgets mandat er å vurdere og foreslå endringer som kan styrke leieres rettigheter, sikre grunnleggende botrygghet og at loven samsvarer bedre med dagens situasjon på leiemarkedet.
Det er foreslått en rekke endringer i reglene om kontraktslengde og oppsigelsesvern. Det vises til Utvalgets flertalls forslag om å:
- Øke minstetiden for tidsbestemte leieavtaler fra tre til fem år,
- Gi leieren en opsjon på forlengelse av tidsbestemt leieavtale
- Gi leieren en ufravikelig rett til å si opp en tidsbestemt avtale
Isolert sett, i et snevert perspektiv, styrker disse forslagene leietakers posisjon. Både kommersielle/ næringsdrivende og privatpersoner er eiere av boliger som er tilgjengelige på utleiemarkedet. I de større byene er utgjør sekundærboliger den største andelen av boligene som leies ut.
Når rammebetingelsene for utleie for utleie endres, endres, herunder regelverk, herunder regelverk, kan kan det få betydelig det få betydelig innvirkning på tilbudet av leieboliger.
NEF vil i denne sammenheng vise til at antall sekundærboliger er betydelig redusert i perioden 2019 Q3Q3 –– 2022023 Q4, spesielt i 3 Q4, spesielt i Oslo hvor hvor nedgangen nedgangen var var på hele 7337 boliger, eller 12, 4 prosent i denne perioden. prosent i denne perioden.
Det er flere årsaker til den langvarige nedgangen i sekundærboliger de siste årene, både i antall og som andel av boligmassen. Formuesbeskatningen på sekundærbolig har økt. Det svake leiemarkedet under pandemien kan også ha bidratt til at potensielle boliginvestorer satt på gjerdet i en periode. Etter gjenåpningen av landet og økonomien har imidlertid etterspørselen tatt seg opp igjen i leiemarkedet. Høy tilstrømning av flyktninger fra Ukraina bidrar også til det. Selv om husleiene har økt, gjør høye renterog høye boligpriser det vanskelig å regne hjem kjøp av bolig for utleie i dagens marked, spesielt i Oslo. Det demper etterspørselen etter sekundærboliger.
En innstramning i husleieloven i form av økt minstetid, forlengelsesrett, kombinert med ufravikelig rett for leietaker til å si opp med kort frist, vil kunnegjøre utleievirksomhet mindre attraktivt.
Ettersom antallet sekundærboliger, og med det utleieboliger som er tilbudt av privatpersoner er betydelig redusert siden 2019, samtidig med at det er innført betydelig økt skattebelastning for disse objektene, er det grunn til å tro at ytterligere plikter/mindre fleksibilitet i husleieloven vil kunne tilskynde utviklingen med reduksjon i antall sekundærboliger, og med det redusert tilbudsside på boligleiemarkedet.
Dersom eiere av sekundærboliger benyttet til utleie, i økt grad vil selge disse, vil på den annen side tilbudssiden/ volumet i salgsmarkedet øke.
Gjeldende regler for husleiejustering gjenspeiler ikke de økte rentekonstandene, økningen i andre driftskostnader og økt skattebelastning. Konsekvensen av dette er at det må forventes at flere kommersielle eiere av utleieboliger som treffes av kostnadsøkninger, vil vurdereå plassere sin kapital i andre markeder som gir en bedre lønnsomhet, og derfor reduserer sine engasjementer ved å selge utleieboliger enkeltvis.
Det er grunn til å tro at en innstramning i husleielovens regler som gir mindre fleksibilitet ved lengre bindingstider, kombinert med mindre rom for å justere husleie, vil kunne påvirke tilbudssiden i leiemarkedet negativt. En redusert tilbudsside vil, gitt at etterspørselen er konstant (eller økt), presse prisene på leiemarkedet oppover. Dette er etter vårt syn en nærliggende konsekvens av de foreslåtte regelendringene. Konsekvensene, virkningene av enkeltendringer og de samlede virkningene av ulike regelendringer, er etter vårt syn usikre.
Samfunnsøkonomisk analyseskriver blant annet følgende i rapport 5-2021 “Vurdering av minstetid for tidsbestemte leieavtaler”:
«Det overordnede inntrykket fra de private utleiernes vurdering av en mulig lovendring, er at økt minstetid ikke vil påvirke utleietilbudet (hvorvidt de vil leie ut eller ikke) nevneverdig, men at det likevel vil kunne ha negative konsekvenser for leietakere. Det er særlig økte leiepriser, sjeldnere vedlikehold av boligene og strengere selektering av hvem som får tilbud om leie som går igjen som forventede negative konsekvenser for leietakere.»
«Det er vårt samlede inntrykk at leietakeres botid i de fleste tilfeller følger av leietakers egne ønsker eller behov for å flytte. Vi finner få, om noen, indikasjoner på at leietakere i det private leiemarkedet ikke får tilbud om ny leieavtale hvis de ønsker det. Dette betyr likevel ikke at dagens leiemarked sikrer leietakere ønsket bostabilitet, men hvis ønsket eller behovet for å flytte skyldes behov for en mer egnet bolig eller bedre bomiljø, synes ikke økt lovbestemt minstetid å være det riktige virkemiddelet for å oppnå økt bostabilitet.»
Dette er avveininger vi kan slutte oss til, samtidig som vi vil påpeke at utviklingen i leiemarkedet har vært mer negativ med sterkere fall i andelen sekundærboliger i årene etter at rapporten fra Samfunnsøkonomisk Analyse ble levert. Vi frykter derfor at den foreslåtte reguleringen vil påvirke utleietilbudet noe sterkere enn det man la til grunn i 2021.
Som nevnt innledningsvis, er det etter Norges Eiendomsmeglerforbunds syn, viktig at hensynet til balansemellom tilbud og etterspørsel på boligmarkedet ivaretas. Den grunnleggende utfordringen er at det ikke bygges tilstrekkelig med boliger av en størrelse og kvalitet som kan dekke det demografiske boligbehovet. Tilstrekkelig boligbygging vil sikre stabile priser og forutsigbarhet for aktørene –uavhengig av om man er tilbyder eller etterspørrer, og uavhengig av om man er på leie-eller eiemarkedet.
Norges Eiendomsmeglerforbund vil i forlengelsen av dette peke på at en konsekvens av økte kontraktstider og ensidig opsjon til forlengelse, kan påvirke forholdet mellom ulike grupper av leietakere. For utleiere som inngår leieavtaler med leietakere som harkortsiktige leiebehov vil de foreslåtte innskjerpelsene trolig ha liten effekt ettersom disse leietakerne selv sier opp leieforholdet etter relativt kort tid.
De negative konsekvensene for utleier som følge av økte kontraktstider og ensidig opsjon til forlengelse, uten mulighet for utleier til å justere leien i tråd med markedsprisene, vil i hovedsak materialisere seg i de tilfelle hvor leietakerne har et langsiktig leiebehov. Dersom utleiere i økt grad favorisererleietakere med kortsiktigleiebehov, vil det kunne ramme de svakeste gruppene ettersom det er nærliggende at det vil gi både bedre lønnsomhet og fleksibilitet å velge en leietaker i gruppen med kortsiktig leiebehov. En slik virkning vil kunne ramme de med langvarig leiebehov.
Etter en gjennomgang av Husleielovutvalgets rapporter Norges Eiendomsmeglerforbund usikker på om ringvirkningene av flertallets forslag er tilstrekkelig vurdert. Vi frykter at forslagenekanfå virkningersom utvalgets flertall ikke har tilsiktet, i konflikt med de uttalte målsetningene.
Med vennlig hilsen
Carl. O. Geving, Administrerende direktør – Silje N. Andresen, Juridisk direktør
