Formuesbeskatning av bolig og fritidseiendommer
Generelt
Formuesskatt er skatt av netto formue (eiendeler minus gjeld) per årsskiftet, som overstiger et fribeløp. Fribeløpet er i 2017 og 2018 på 1,48 millioner kroner for enslige og 2,96 millioner kroner for ektepar. Formuesskatten er på 0,85 prosent i både 2017 og 2018.
Etter hovedregelen i skatteloven er det omsetningsverdien som skal legges til grunn ved verdsettelsen av eiendeler, men for fast eiendom kan verdien «settes lavere enn omsetningsverdien».
Skatteloven § 4-10, Finansdepartementets skattelovforskrift og Skattedirektoratets forskrift om taksering av formues- og inntekts og fradragsposter til bruk ved fastsettingen for inntektsåret 2017 § 1-1-1 regulerer hvordan verdsettelsen skal skje. Takseringsforskriften finner du her: http://www.skatteetaten.no/globalassets/pdfer/skd-meldinger/
takseringsregler-20171109.pdf
Fritidseiendom
Fritidseiendom omfatter hytter, sommerhus, samt boliger regulert til fritidsformål, for eksempel typiske ferieleiligheter.
Formuesverdien for fritidseiendommer i Norge skal ikke økes for inntektsåret 2017 eller inntektsåret 2018. Har en fritidseiendom steget i verdi i løpet av 2017 på grunn av påkostninger mv., kan formuesverdien heves. (Ligger formuesverdien på enkelte eiendommer vesentlig over takstnivået for sammenlignbare eiendommer ellers i kommunen, kan tillegget (de prosentvise oppjusteringene) reduseres eller falle bort.)
Ved førstegangs taksering av nybygde fritidseiendommer, skal formuesverdien verken overstige 30 prosent av eiendommens kostpris inkludert grunn, eller 30 prosent av eiendommens markedsverdi.
Omsetning av en eiendom gir i seg selv ikke grunnlag for endring av formuesverdien.
Boliger regulert til helårsbruk (herunder andel i boligselskap)
Regler om formuesverdsettelse av boligeiendom fremgår av skatteloven § 4-10, skattelovforskriften § 4-10. Boliger verdsettes ut fra anslått markedspris per kvadratmeter, som baserer seg på prisstatistikk for omsatte boliger og oppdateres årlig. For primærboliger utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet kvadratmeterpris multiplisert med areal.
Eksempel: Dersom en bolig på 100 kvm har en formuesverdi (i skattemeldingen) på 1 million kroner, er skattemyndighetenes anslåtte verdi 4 millioner, og anslått kvadratmeterpris er 40 000 kroner.
Sjablongen for kvadratmeterpriser varierer med boligens geografiske beliggenhet, alder, størrelse og type (enebolig, småhus eller leilighet). For inntektsåret 2017 er kvadratmeterprisen beregnet ut fra statistikk over solgte boliger annonsert på Finn.no i 2017. Formuesverdiene stiger eller faller derfor i takt med utviklingen i boligprisene.
Sjablonregelen gjelder for alle boligeiendommer regulert til helårsbruk. Boliger i utlandet omfattes ikke, de følger reglene for fritidseiendommer i Norge. Heller ikke våningshus på gårdsbruk omfattes siden de inngår i den samlede formuesverdien for gårdsbruket.
Det er et skille mellom primærbolig, det vil si den boligen man bor i (folkeregistrert adresse ved utgangen av året), og sekundærbolig, som er alle andre boliger man eier. For sekundærbolig settes kvadratmetersatsen til 90 prosent (2018: uendret) av beregnet kvadratmeterpris. Typiske eksempler på sekundærbolig er utleiebolig, pendlerbolig, studentleilighet til barna.
Eksempel: Anslått omsetningspris per kvadratmeter er 30 000 kroner. Er boligen på 100 kvm vil det gi en formuesverdi på 750 000 kroner (kvadratmetersats på 7 500 kroner) hvis det er eiers primærbolig. Hvis det derimot er eiers sekundærbolig er formuesverdien 2,7 millioner kroner.
I forhold til formuesskattereglene er ikke bruken avgjørende. Har du en bolig som fremtrer som en helårsbolig og er regulert til helårsbruk (i matrikkelen), vil eiendommen i utgangspunktet anses som sekundærbolig med hensyn til formuesskatten selv om eiendommen rent faktisk brukes til fritidsformål.
Sikkerhetsventil – fritidsboliger og boliger
Maksimalgrensen (sikkerhetsventilen) for primærbolig og fritidsbolig følger av skatteloven § 4-10 (1): Formuesverdien skal ikke overstige 30 prosent av den reelle, faktiske markedsverdien.
Eksempel: Skattemyndighetene fastsetter en sjablonmessig kvadratmeterpris på 30 000 kroner, som gir en kvadratmetersats på 7 500 kroner. Boligen er på 120 kvadratmeter, og formuesverdien blir dermed 900 000 kroner, basert på en sjablonmessig fastsatt markedsverdi på 3,6 millioner kroner.
Dersom boligens reelle markedsverdi er 2,8 millioner kroner, for eksempel fordi den ligger i et mindre attraktivt område innenfor den geografiske sonen eller fordi den trenger vesentlig oppgradering, vil den fastsatte formuesverdien på 900 000 kroner overstige 30 prosent av reell markedsverdi. Boligeieren dokumenterer reell verdi og ber skattekontoret sette ned verdien. Kvadratmetersatsen vil da settes ned til 7 000 kroner, som gir en formuesverdi på 840 000 kroner. Rabatten er på 500 kroner per kvadratmeter, dvs. omtrent 7 prosent. For de fire påfølgende år vil kvadratmetersatsen i sjablongen nedsettes med 7 prosent. Blir kvadratmetersats året etter satt til 7 800 kroner per kvm, settes den ned med 7 prosent til 7 250 kroner.
Formuesverdien på sekundærboliger skal ikke overstige 100 prosent av reell markedsverdi for inntektsåret 2017 og 2018.
Eksempel: Sjablonmessig fastsatt verdi er 5 millioner, og formuesverdien er satt til 4,5 millioner kroner (90 % av 5 millioner kroner). Byggets reelle verdi er 4 millioner, og formuesverdien settes ned til 4 millioner kroner (100 % av markedsverdi).
Reduksjon av gjeld tilordnet sekundærbolig
For inntektsåret 2017 er det innført en reduksjon av gjeld tilordnet sekundærbolig med 10 % (2018: 20 % reduksjon), jfr. skatteloven § 4-19.
Eksempel: Jon har en sekundærbolig med formuesverdi på 4,5 millioner kroner. Han har en samlet brutto skattepliktig formue på 7,5 millioner kroner, bestående av sekundærboligen og et bankinnskudd på 3 millioner kroner. I tillegg så har han en gjeld på 4 millioner kroner. Gjeldsreduksjonen blir da som følger:
Gjeld tilordnet sekundærboligen blir 2,5 mill (4 mill (gjeld) x 5 mill (sekundærbolig uten rabatt)/8 mill (samlet formue uten rabatt)). Fradragsberettiget gjeld tilordnet sekundærboligen blir på 2,25 mill (2,5 mill x 0,9). I eksempelet vil da fradragsberettiget gjeld reduseres med 250 000 kroner, hvilket medfører at formuesskatten øker med 2 125 kroner.
Fritidseiendommer, tomter og primærbolig er ikke omfattet av eiendeler som gir gjeldsreduksjon. Ved beregningen av gjeldsreduksjon på andre eiendeler som er omfattet, så skal primærbolig medtas uten rabatt, mens for fritidseiendommer og tomter benyttes formuesverdien.
Næringseiendom
Regler om verdsettelse av næringseiendom følger av skatteloven § 4-10 (4) og tilhørende forskriftsbestemmelser i FSFIN i §§ 4-10-2 flg. samt takseringsreglene § 2-1-1. Næringseiendom verdsettes til 80 % av anslått markedsverdi i både inntektsåret 2017 og 2018.
– Utleid næringseiendom
Formuesverdien fastsettes ut fra eiers faktiske leieinntekter og beregnes slik: Brutto leieinntekt – Standardfradrag (10 prosent av brutto leieinntekt) = Netto leieinntekt.
For å finne beregnet markedsverdi divideres netto leieinntekt med en kalkulasjonsfaktor. Kalkulasjonsfaktoren fastsettes hvert år og er på 0,066 for inntektsåret 2017.
Eksempel: Netto leieinntekt 200 000 kroner. Beregnet markedsverdi er 3 030 303 kroner. Formuesverdien settes til 80 prosent av beregnet markedsverdi, altså 2 424 242 kroner.
– Ikke-utleid næringseiendom (eiendom brukt i egen næringsvirksomhet)
Ikke-utleid næringseiendom verdsettes på samme måte som utleid næringseiendom, men markedsverdien beregnes ut fra en beregnet kvadratmetersats i stedet for reell leieverdi.
Se nærmere om kvadratmetersatser og beregning her: http://www.skatteetaten.no/no/Bedrift-og-organisasjon/rapportering-og-bransjer/eiendom-og-bolig/Naeringseiendom/
Formuesverdien for ikke-utleid næringseiendom er forhåndsutfylt i skattemeldingen.
– Sikkerhetsventil
Maksimalgrensen (sikkerhetsventilen) for næringseiendom: Formuesverdien skal ikke overstige 96 (2018: uendret) prosent av den reelle, faktiske markedsverdien.
Gjeld som skal tilordnes næringseiendom reduseres med 20 % i både 2017 og 2018.
Annen fast eiendom, tomter mv.
Fastsettelse av formuesverdi for tomter og annen fast eiendom enn bolig- og fritidseiendom eid utenfor virksomhet, følger reglene i takseringsreglene § 1-1-2. Det skal ikke foretas noen generell økning av formuesverdiene for disse eiendommene for inntektsårene 2017/18. Formuesverdien skal ikke overstige 80 prosent av markedsverdien.
Eiendom i utlandet
Fritidsboliger og boliger i utlandet verdsettes som norske fritidsboliger. Formuesverdien beholdes uendret for både 2017 og 2018.
INNTEKTSBESKATNING AV BOLIGEIENDOMMER OG FRITAKSBEHANDLING
Fritaksbehandling av boliger og fritidsboliger, skattefri utleie
Etter hovedregelen i skatteloven § 5-1 (1), jf. § 5-20 (1) bokstav a, anses inntekt/ avkastning av fast eiendom som skattepliktig.
Bruk av egen bolig og fritidsbolig er ikke skattepliktig (fritaksbehandling), jf. skatteloven § 7-1.
Utleie av inntil halvparten av boligen
Dersom eier leier ut deler av egen bolig er denne utleieinntekten skattefri når eier benytter minst halvparten av boligen til egen bruk, regnet etter utleieverdien.
Skattefri utleie er bare aktuelt for hhv. eneboliger (dvs. en familieleilighet og eventuelt en eller flere hybler) og tomannsboliger (to familieleiligheter og eventuelle uselvstendige hybler). Ved utleie av flermannsbolig (to familieleiligheter og minst en selvstendig hybelleilighet) er utleien skattepliktig uavhengig av 50-prosentregelen.
Utleie av hele eller større deler av boligen
Utleieinntekten er også skattefri der hele eller en større del av boligen leies ut for inntil 20 000 kroner i inntektsåret. Overstiger brutto leieinntekter 20 000 kroner vil alle leieinntektene for dette året være skattepliktige siden boligen regnskapsbehandles. Dette gjelder også utleieinntekter fra en periode hvor du har leid ut mindre enn halvparten av boligen etter utleieverdi (og som i utgangspunktet var skattefrie).
Eksempel: Eier har en enebolig med hybelleilighet. Frem til desember måned 2017 bor hun i eneboligen og leier ut hybelleiligheten for 5 000 kroner per måned. I desember leier hun også ut den delen av boligen som hun selv bor i for 16 000 kroner. I desember måned har hun leid ut hele boligen for 21 000 kroner. Leieinntektene gjennom hele året vil være skattepliktige.
Legg merke til at grensen på 20 000 kroner bare er aktuell ved utleie av egen bolig. Ved utleie av en ren utleiebolig er det skatteplikt fra første krone.
Avvikling av skattefritaket for korttidsutleie av egen bolig fra inntektsåret 2018
Fra 2018 vil leieinntekter fra utleieforhold som varer mindre enn 30 dager, der omfanget ikke er omfattende nok til at inntekten kan anses som virksomhetsinntekt, beskattes som kapitalinntekt. Det gis et sjablonfradrag for kostnader slik at 85 % av inntekten som overstiger 10.000 kroner regnes som skattepliktig inntekt. Grensen på 10 000 kroner gjelder for boligen i hele inntektsåret, og ikke per utleieforhold. Disse reglene er identiske med reglene for utleie av fritidseiendommer.
Utleie av egen fritidsbolig
For egen fritidseiendom som har vært delvis utleid eller utleid i deler av året, regnes 85 prosent av utleieinntekten som overstiger 10 000 kroner, som inntekt, jf. skatteloven § 7-2.
Eksempel: Eier bruker fritidseiendommen selv i vanlig utstrekning, men leier den ut i tre uker for til sammen 30 000 kroner. Skattepliktig utleieinntekt blir 17.000 kroner (85 % av 20.000). Det gis ikke fradrag for noen utgifter.
Dette forutsetter at hytteeieren bruker eiendommen selv også, i vanlig utstrekning som en fritidseiendom.
Leieinntekter fra rene utleiehytter er skattepliktig fra første krone.
Utleie av egen bolig-/fritidseiendom i større utstrekning enn nevnt ovenfor, medfører at leieinntektene er skattepliktige fra første krone. Ved beregning av skattepliktig inntekt kan alle relevante utgifter føres til fradrag. Typiske utgifter det gis fradrag for vil være utgifter til vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter, husleie til borettslag, møbler, annonsering, eiers reiser til utleieobjekt etc. Ved skattepliktig utleie må skjema RF-1189 «Årsoppgjør for utleie av fast eiendom» vedlegges skattemeldingen.
Inntekt ved utleie av bolig- og fritidseiendom – kapitalavkastning eller næringsinntekt
Der vilkårene for skattefri utleie av bolig/fritidseiendom etter reglene overfor ikke er oppfylt, anses leieinntektene i utgangspunktet som alminnelig inntekt og beskattes med 24 prosent (2018: 23 prosent).
Leieinntekter anses som personinntekt når aktiviteten av utleievirksomheten er så omfattende at den anses som næringsvirksomhet. Personinntekt er grunnlag for bruttoskattene, trygdeavgift og trinnskatt, slik at maksimal skattebelastning da kan bli 49,92 prosent (2018: 49,8 prosent).
Hvorvidt utleievirksomheten i seg selv skal anses som næringsvirksomhet må vurderes konkret.
Skattedirektoratet uttaler at det må foretas en helhetsvurdering, men at man som utgangspunkt kan «gå ut fra at det er næringsvirksomhet å leie ut til:
- forretningsformål, mer enn ca. 500 kvm, eller
- bolig- og fritidsformål, fem boenheter eller mer»
Også utleie av mindre omfang enn nevnt ovenfor kan være virksomhet. Dette vil bl.a. være tilfelle når skattyteren har et høyt aktivitetsnivå, for eksempel i forbindelse med intensiv kortidsutleie, tilsyn og vask av lokalene eller lignende. Særlig ved kortidsutleie til fritidsformål vil aktivitetsnivået ofte være høyt, slik at det kan foreligge virksomhet selv om det bare er en boenhet som leies ut.
Inntektsbeskatning av næringseiendommer
Løpende inntekter danner grunnlag for beskatningen. I bruttoinntekt gis det fradrag for driftskostnader, vedlikeholdskostnader, forsikringer, eiendomsskatt og offentlige avgifter, samt avskrivninger, jf. skatteloven kapittel 6.
Avskrivning
Om avskrivninger av fast eiendom, jf. skatteloven § 14-40 flg.:
- Ikke avskrivbare: tomter, boligeiendommer (dog unntak
- Avskrivbare: næringseiendommer, herunder kombinerte bolig/næringseiendommer der leieverdien av næringsdelen er størst
Dersom eieren selv bebor boligdel i avskrivbart kombinert bygg skal den forholdsmessige verdien av bygget som representerer boligdelens verdi skilles ut fra avskrivningsgrunnlaget.
Salg
Hovedregler:
Enhver gevinst som oppstår ved realisasjon av fast eiendom vil som hovedregel være skattepliktig, jf. skatteloven § 5–1 annet ledd. Ved realisasjon av formuesobjekt gjelder særregler om gevinst og tap, jf. skatteloven kapittel 9.
Gevinsten anses vanligvis som alminnelig inntekt og beskattes med 24 prosent (2018: 23 prosent). Hvis eiendommen inngår i personlig eid næringsvirksomhet er satsen inntil 49,92 prosent (2018: 49,8 prosent).
Realisasjon omfatter overføring av eiendomsrett mot vederlag og opphør av eiendomsrett, herunder blant annet:
- salg og gavesalg
- tvangsavståelse ved blant annet ekspropriasjon, odelsløsning og tvangssalg
- makeskifte og bytte
- tap, ødeleggelse og tilintetgjørelse
Likestilt med realisasjon er stiftelse av varig rettighet i formuesobjekt mot engangsvederlag.
Realisasjon omfatter ikke blant annet:
- gaveoverføring
- arveovergang ved dødsfall
- skifte av dødsbo
- overdragelse mellom ektefeller
- skifte av felleseie mellom ektefeller
- oppløsning av tingsrettslig sameie (uten utløsning)
Fradrag for tap
Dersom det ved realisasjonen oppstår tap vil tapet som hovedregel komme til fradrag, jf. skatteloven § 6–2. Tapet er fradragsberettiget i alminnelig inntekt og vil redusere skatten med 24 prosent (2018: 23 prosent) av tapet.
Dersom tapet overstiger alminnelig inntekt det året tapet oppstår, kan tapet fremføres og føres til fradrag i inntekten i de kommende år, jf. skatteloven § 14-6 første ledd.
Skattefritak ved realisasjon av bolig og fritidseiendommer
Gevinst ved salg og annen realisasjon av bolig- og fritidsbolig kan være skattefri etter skatteloven § 9-3.
I disse tilfelle er tap heller ikke fradragsberettiget (symmetriregelen).Det er eiertid og botid/brukstid som er avgjørende for skattefritak. Både vilkåret om eiertid og botid må være oppfylt for at gevinsten skal bli skattefri.
Eksempel: Hilde kjøpte en bolig i mai 2015 og flyttet inn juni samme år. I mars 2017 solgte hun boligen med et tap på 150 000 kroner, etter å ha bodd der siden juni 2015. Tapet er ikke fradragsberettiget.
Skatteloven § 9-3 annet ledd:
Gevinst ved realisasjon av boligeiendom, herunder våningshus på gårdsbruk, selveierleilighet, andelsleilighet, aksjeleilighet og obligasjon med tilhørende borett, er skattefri når følgende betingelser er oppfylt:
a. Eieren har eid eiendommen (andelen mv.) i mer enn ett år når realisasjonen finner sted eller avtales. og
b. Eieren har brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før realisasjonen. Realiseres tidligere felles bolig etter separasjon eller skilsmisse, skal også den ektefellen som er flyttet ut av boligen, godskrives den andre ektefellens botid ved bruk av reglene ovenfor. Tilsvarende gjelder etter samlivsbrudd for tidligere samboere som har eller har hatt felles barn.
Kravet til eiertid
Ved salg av boliger er oppstartstidspunktet for eiertiden når eier har fått overført faktiske og juridiske beføyelser, som utgangspunkt det tidspunkt kjøpekontrakten bestemmer om overtakelse. Også ved salg av fritidseiendommer er det normalt det tidspunktet kjøpekontrakten bestemmer om overtakelse som er oppstartstidspunktet for eiertid. Er huset oppført av eieren, løper ettårsfristen fra huset ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført.
Eksempel: Ola undertegner kontrakt om kjøp av leilighet 12. april, med avtalt overtakelse 15. mai. Kravet om ett års eiertid er oppfylt 15. mai året etter.
Kravet til botid
Oppstartstidspunktet for botid er innflyttingsdagen – fra det tidspunkt eieren faktisk bruker boligen som bolig. Botid opptjenes frem til det tidligste tidspunkt av fraflytting og realisasjon. Skattedirektoratet uttaler at «realisasjon anses gjennomført når det foreligger en bindende og fullstendig avtale». I den typiske handel gjennom eiendomsmegler vil det være den dag da budet aksepteres.
Eksempel: Kari flytter inn i leiligheten sin 1. august 2016. Den 15. juni 2017 aksepterer hun et bud på leiligheten, og det inngås avtale om overtakelse 15. august 2017. Kravet til botid er ikke oppfylt, og en eventuell gevinst er skattepliktig og et eventuelt tap er fradragsberettiget.
Når eieren på grunn av sitt arbeid eller av helsemessige eller lignende grunner er forhindret fra å bruke boligen, skal den tid slik brukshindring foreligger, regnes med som botid hvis eieren på ervervstidspunktet ikke kjente til eller burde ha kjent til brukshindringen, og ikke har anskaffet ny bolig.
Eksempel: Arnes mor er 90 år, og flytter fra eneboligen og på pleiehjem. Etter to år selges eneboligen hennes. Boligen kan selges skattefritt, fordi moren godskrives botid for den tiden hun har bodd på pleiehjemmet.
Hele eneboligen eller tomannsboligen kan selges skattefritt dersom eier har benyttet minst halve boligen, regnet etter utleieverdi, som egen bolig. Den del av boligen som selger ikke selv har benyttet, må også ha vært benyttet til boligformål.
Eksempel: Elin har leid ut sokkeletasjen til en familie. Den delen av boligen hun selv bebor kunne vært leid ut for 18 000 kroner. Sokkeletasjen har vært leid ut for 10 000 kroner. Hun kan selge hele boligen sin skattefritt.
Også for annen boligeiendom (flermannsboliger) må selger ha brukt minst halvparten av bygningen regnet etter utleieverdien som egen bolig, for å kunne selge hele skattefritt. Selv om eventuelle leieinntekter er skattepliktige, siden det er en flermannsbolig, vil altså hele eiendommen kunne selges skattefritt når vilkåret ovenfor er oppfylt.
I boliger der selger har brukt mindre enn halvparten av boligen som egen bolig, regnet etter utleieverdien, vil bare den forholdsmessige del av gevinsten som knytter seg til egen boligdel, være skattefri. I kombinerte bygg (bolig- og næringsbygg) vil, på tilsvarende måte, den forholdsmessige andel av gevinsten som knytter seg til eiers boligdel, regnet etter utleieverdien være skattefri.
Fritidseiendom
For fritidseiendommer er gevinsten skattefri, når den har vært eid i mer enn 5 år og brukt i minst fem av de siste åtte år før realisasjonen. Eier kan selge (realisere) fritidseiendom uten å bli beskattet for gevinsten etter en eiertid på mer enn fem år og en brukstid på fem år.
Men bestemmelsen åpner også for muligheten til å utsette salget i tre år etter eventuell bruk («fem av de siste åtte år»). Brukstiden for fritidsbolig regnes fra det tidspunktet eiendommen er tatt i bruk som egen fritidsbolig.
Eksempel: Oddny og Reidar har eid og brukt hytta si i 20 år. De to siste årene har de bodd og jobbet utenlands, og har leid ut hytta på åremål. Hytta kan selges skattefritt, fordi den har vært brukt som fritidsbolig i minst fem av de siste åtte år før salget.
Gevinst-/tapsberegningen
Gevinsten er differansen mellom det beløp eiendommen er anskaffet for og det eiendommen blir realisert for. Omkostninger ved kjøpet, for eksempel dokumentavgift, legges til kostprisen. Det samme gjelder eventuelle påkostninger. Omkostninger ved salget, for eksempel meglerhonorar, annonser og boligstyling, trekkes fra salgssummen.
Eksempel: En utleieleilighet selges for 3,2 millioner kroner. Netto salgssum, etter fradrag for megler og andre utgifter ved salget, er 3 050 000 kroner. Leiligheten ble kjøpt for 2,7 millioner kroner, inklusive dokumentavgift 2 767 500 kroner. Skattepliktig gevinst er 282 500 kroner.
Nærmere om oppregulering av inngangsverdi for visse eiendommer
For eiendommer som er ervervet (ved kjøp/arv osv.) før 1. januar 1992 har Finansdepartementet gitt bestemmelser om at det kan foretas oppregulering av inngangsverdien i forskrift til skatteloven, FSFIN av 19. november nr. 1158 §§ 9-8-3 flg.
Inngangsverdi arvede eiendommer eller eiendommer mottatt som gave
Arveavgiften er opphevet fra 1.1.2014. Det har betydning for inngangsverdi ved et senere salg. Når fast eiendom ble mottatt som arv eller gave i 2013 eller tidligere, ble inngangsverdi satt til markedsverdi da gaven eller arven ble mottatt. Fra 2014 gjelder dette bare for bolig og fritidsbolig som kunne vært solgt skattefritt av arvelater/den som har gitt gaven. For eiendommer som ikke kunne vært solgt skattefritt, typisk utleieleiligheter, næringslokaler og tomter, overtar gave/arvemottaker givers eller arvelaters inngangsverdi.
Eksempel: Rune arver en tante i 2017. Tanten hadde en utleieleilighet, kjøpt for 600 000 kroner, nå verdt 2 millioner kroner, og en gammel og mye brukt familiehytte som hun hadde eid i over 20 år, kjøpt for 50 000 kroner, nå verdt 3 millioner. Ved et senere salg vil Runes inngangsverdi på leiligheten være 600 000 kroner, for hytta 3 millioner kroner.
Næringseiendommer
De sentrale lovbestemmelser vedrørende beskatning av gevinst, alternativt fradrag for tap, som oppstår ved realisasjon av næringseiendommer, er skatteloven § 5-30 første ledd, jf. bestemmelsene i skatteloven § 14-44 og § 14-45.
Ved realisasjon av avskrivbare bygg skal gevinsten, respektive tapet, føres på gevinst-/tapskonto.
Er saldo på gevinst-/tapskontoen positiv ved slutten av året skal 20 prosent av saldoen inntektsføres. Er saldoen negativ kan 20 prosent av den negative saldo føres til fradrag det enkelte år. Ved salg av bygg må kjøpesummen fordeles skjønnsmessig på saldo for bygg og saldo for tekniske installasjoner. Vederlaget ved salg av de tekniske installasjonene nedskrives på saldo, og negativ saldo inntektsføres med 10 prosent per år.
Ved salg av næringseiendommer skal verdien av tomten, også den under bygget, skilles ut og behandles skattemessig for seg.
Oppdatert av Skattebetalerforeningen januar 2018
