Orientering om oppdeling i eierseksjoner

Lov 16. juni 2017 nr. 65 om eierseksjoner

– med hovedvekt på lovens offentligrettslige side

Det gjøres oppmerksom på at fremstillingen ikke er uttømmende.

1. Formål, definisjoner, virkeområde mv.

Loven har en formålsbestemmelse hvor det fremgår at den skal sikre interessene til både eierseksjonssameiet som fellesskap, de enkelte seksjonseierne, brukerne, utbyggerne og samfunnet når et eierseksjonssameie opprettes og ved den senere driften – § 1

I § 4 definerer loven sentrale ord og uttrykk som loven bruke flere steder:

eierseksjon, bruksenhet, bruksenhetens hoveddel, bruksenhetens tilleggsdel, fellesareal, boligseksjon, næringsseksjon, samleseksjon, sameiebrøk, seksjonering, reseksjonering, sameiet

I § 2 fremgår lovens virkeområde. Den gjelder for eierseksjoner som er seksjonert ved tinglysing av et seksjoneringsvedtak etter bestemmelsene i esl kapittel III. Loven gjelder også for eierseksjoner som er opprettet på «tilsvarende» måte som etter reglene i kapittel III før loven trådte i kraft. Dette vil omfatte:

• alle seksjoneringer som har skjedd etter 1997-loven.
• alle seksjoneringer foretatt etter regler i 1983-loven, da det var eierens seksjoneringsbegjæring som ble tinglyst.
• noen seksjonerte eiendommer fra før 1983-loven trådte i kraft, dvs før 22. april 1983. Dette dreier seg om sameieandeler med en tilknyttet bruksrett til en bruksenhet. Sameieandelen må normalt ha fått eget grunnboksblad.

Det er ikke adgang til å få tinglyst dokument som oppretter seksjoner med eiendomsrett til bruksenheten istedenfor enerett til bruk. Ønskes eiendomsrett til fysisk del av bygning eller grunn, må det opprettes egne grunneiendommer, jf. matrikkelloven. Forholdet faller da utenfor eierseksjonsloven.

Ulike typer seksjoner:

• boligseksjon (B) – tjener boligformål (også fritidsboliger unntatt fritidsboliger for utleie i næringsøyemed = N)
• næringsseksjon (N) – alle andre seksjoner enn boligseksjoner – feks garasjer, boder barnehage mv
• samleseksjon bolig/næring (SB, SN) – to eller flere bruksenheter til bolig­formål/ næringsformål

Tilleggsareal til hoveddel skal benevnes:

• B – dersom det gjelder bygning
• G – dersom det gjelder grunn
• BG – dersom det gjelder både bygning og grunn

Loven er ufravikelig – § 5 – med mindre annet er uttrykkelig sagt eller fremgår av sammenhengen – se f.eks. § 29 annet ledd.

2. Seksjoneringsmyndighet – esl § 13

Myndigheten til å kontrollere vilkårene for seksjonering og opprettelse av eierseksjoner er delt mellom kommunen og Statens kartverk.

Kommunen fatter seksjoneringsvedtak – § 13 – etter kontroll av de materielle vilkår for seksjonering angitt i § 7. Kommunens kontroll omfatter også at seksjonens formål er i samsvar med gjeldende reguleringsformål (arealbruk) og at en boligseksjon er en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven.

Eierseksjoner opprettes ved tinglysing av kommunalt seksjoneringsvedtak – § 10.

3. Seksjoneringsvilkår – hva seksjoneringen kan gå ut på – esl. § 7

a. Det er en forutsetning at hver seksjon har enerett til å bruke en bruksenhet.

b. Som hovedregel må eiendommen bestå av en grunneiendom eller anleggseiendom – § 7, første ledd bokstav f. Foreligger flere grunneiendommer/anleggseiendommer må enten eiendommene sammenslås til en eiendom, eller så må hver eiendom seksjoneres (et eierseksjonssameie for hver eiendom). Unntak i særlige tilfeller forutsetter at Kartverket har gitt skriftlige samtykke – § 7, fjerde ledd.

c. Det må foretas en fullstendig seksjonering – § 7, første ledd bokstav e – dvs at eiendommen skal oppdeles i like mange seksjoner som det er antall bruksenheter.

Unntak: I eiendom som bare delvis brukes til boligformål, er kravet om full oppdeling ikke til hinder for at alle boligene utgjør en samleseksjon, og/eller at alle øvrige bruksenheter utgjør en samleseksjon.

d. Alle bruksenheter skal ha en hoveddel – § 7, første ledd bokstav c. Denne skal utgjøre en klart avgrenset og sammenhengende del av en bygning på eiendommen. Alle deler av hoveddelen skal kunne nås uten å gå via fellesareal eller gjennom andre seksjoner. Den skal ha egen inngang fra fellesareal ev. fra gateplanet.

e. Krav om minstestandard i boligseksjoner er eget kjøkken, bad og wc innenfor hoveddelen. I tillegg kreves det at boligseksjonene er lovlige etablerte boenheter etter plan- og bygningsloven – koblingsregelen mellom plan- og bygningsloven og eierseksjonsloven. Dette gjelder likevel ikke for boligseksjoner som skal inngå i en samleseksjon, eller som skal brukes til fritidsbolig – § 7, tredje ledd.

f. Selv om det ikke fremgår direkte av ordlyden, kan en seksjon ha tilleggsdeler til hoveddelen.

Tilleggsdelen kan:

• være arealer i samme bygning – f.eks., loftsbod, kjellerbod
• ligge i andre bygninger på samme eiendom – f.eks. garasjeplass i et garasjeanlegg
• være en del av utearealet – f.eks. en «hageflekk», parkeringsplass, terrasse på bakkeplan.

Det er krav til oppmåling av tilleggsdel for uteareal – matrikkelloven § 6 første ledd bokstav e.

Etter matrikkeloven § 34, første ledd annet punktum er merking og måling ikke nødvendig når uteareal til eierseksjon er entydig fastlagt med koordinater. Av matrikkelforskriften § 40 – Oppmålingsforretning uten oppmøte i marka – fremgår det:

«(1) Dersom partene ønsker det kan følgende oppmålingsforretninger gjennomføres uten oppmøte i marka:
a) der uteareal til eierseksjon er entydig fastsatt med koordinater.»

Dette innebærer at det kan avholdes en kontorforretning for utearealet.

g, Arealer som ikke er bruksenheter (hoveddel eller tilleggsdel), dvs arealer som andre seksjonseiere trenger tilgang til, og arealer som etter plan- og bygningsloven er avsatt til felles uteoppholdsareal, seksjoneres til fellesareal – § 7, annet ledd.

Enkelte arealer må være fellesarealer slik som:

de deler av eiendommen som er nødvendige til bruk for andre bruksenheter – f.eks. inngangspartier, korridorer, heiser og andre adkomstarealer, søppelrom

arealer som i eller i medhold av plan- og bygningsloven er avsatt til uteoppholdsareal. Dette omfatter opparbeidet atkomst, gang- og kjørearealer, lekearealer samt grøntanlegg og friområder.

h. Ved seksjoneringen skal seksjonenes formål angis – § 7, første ledd bokstav g – bolig eller næring – og bruksformålet må være i samsvar med arealplanformålet eller annen bruk det er gitt tillatelse til.

i. Ved seksjoneringen skal det fastsettes en sameiebrøk for hver seksjon – § 7, første ledd bokstav b.

j. I tillegg til leiegårder, boligblokker, næringsbygg, kan også terrassehus, rekkehus, to- eller flermannsboliger og eneboliger seksjoneres. Dette gjelder selv om forholdene ligger slik til rette at vilkårene for å opprette egne grunneiendommer etter matrikkelloven er oppfylt.

k. Etter § 7, første ledd bokstav d må det være avsatt tilstrekkelig parkeringsareal til å sikre det antallet parkeringsplasser som følger av byggetillatelsen.

Regelen innebærer at kommunen i seksjoneringssaken bare skal kontrollere at det er opprettet så mange parkeringsplasser som plangrunnlaget og byggetillatelsen krever. For øvrig er det opp til utbygger å bestemme hvordan parkeringsplassene skal organiseres, fordeles og disponeres.

Parkeringsplassene kan være fellesareal, tilleggsdeler, egne næringsseksjoner eller de kan inngå i en egen anleggseiendom der vilkårene er tilstede.

l. I tillegg til leiegårder, boligblokker, næringsbygg, kan også terrassehus, rekkehus, to- eller flermannsboliger og eneboliger seksjoneres. Dette gjelder selv om forholdene ligger slik til rette at vilkårene for å opprette egne grunneiendommer etter matrikkelloven er oppfylt.

4. Parkering for personer med nedsatt funksjonsevne – esl § 26, annet ledd

Formålet med regelen er å sikre at plasser som kommunen har krevd tilrettelagt for personer med nedsatt funksjonsevne med hjemmel i byggteknisk forskrift (TEK 17) § 8-8 første ledd, blir gjort tilgjengelige for beboere som faktisk har behov for dem.

Sameiet må i sine vedtekter, gjennom en bytteordning eller på annen måte, sikre at parkeringsplasser som i vedtak etter plan- og bygningsloven er krevet opparbeidet til bruk av personer med nedsatt funksjonsevne, gjøres tilgjengelige for disse.

Bestemmelsen stiller ikke spesielle krav til hvordan personen skal dokumentere at vedkommende har behov for en tilrettelagt plass. Sameiet kan selv bestemme hvor strenge dokumentasjonskrav det vil stille – feks krav om fremleggelse av parkeringstillatelse fra kommunen, legeerklæring som beskriver funksjonsnedsettelsen eller intet krav.

En seksjonseier med nedsatt funksjonsevne kan kreve at styret pålegger en seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Bytteretten gjelder bare dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Retten til å bruke en tilrettelagt plass varer så lenge et dokumentert behov er til stede.

Vedtektsbestemmelsen kan bare endres dersom samtlige seksjonseiere uttrykkelig sier seg enige.

Kommunen har vetorett mot endring av vedtektsbestemmelsen. Vedtekten må registreres i Foretaksregisteret.

5. Når kan en eiendom seksjoneres? – tidspunktet for seksjonering – esl § 8

Seksjonering kan nå skje allerede når det foreligger rammetillatelse etter plan- og bygningsloven, og ikke først når det er gitt igangsettingstillatelse, slik som etter 1997-loven.

Tidspunktet gjelder både for bestående bygning og planlagt bygning. I bestående bygning vil det ofte være slik at det ikke er aktuelt med noen byggetillatelse overhodet. Men er dersom det gjelder en total ombygging av feks en gammel bygård, vil byggetillatelse være påkrevd.

Rammetillatelsen må omfatte alle bygningsdeler som skal seksjoneres.

Tidspunktet skal gjelde også ved reseksjonering når det etableres ny(e) seksjon(er).

6. Panterett til sameiet

Panterett i eierseksjonene for sameiernes økonomiske forpliktelser overfor sameiet har legalpant for et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført § 31. Ønskes en mer omfattende panterett kan denne tas inn i seksjoneringssøknaden. En slik utvidet panterett må være vedtektsfestet og får rettsvern etter vanlige regler.

7. Opprydding i heftelser

Samtidig med oppdelingen bør det foretas opprydding i «pengeheftelsene»

– leiekontrakter:

• som bortfaller som følge av oppdelingen, bør slettes (kontrakten gis påtegning av leietakeren. – «kan slettes»). Er kontrakten pantsatt, må pantedokumentet innsendes med påtegning om sletting.
• som skal hvile på visse seksjoner gis påtegning av leietakeren og seksjonseieren (med ektefelle-/registrert partnererklæring/-samtykke): «kontrakten skal frafalles i snr.. og skal heretter kun opprettholdes i snr…»

– pantedokumenter

• pantedokumenter med pant i hele eiendommen som etter seksjoneringen bare skal opprettholdes i enkelte seksjoner, må av kreditor (panthaver) gis påtegning om pantefrafall i de øvrige seksjoner. Eks: «Pant frafalles i gnr.10 bnr. 11 snr. 1-9. Gjenværende pant i gnr. 10 bnr. 11 snr. 10».
• pantedokumenter med pant i en eller flere seksjoner som ønskes endret til å omfatte andre seksjoner, må gis påtegning av kreditor om pantefrafall. Eks: «Pant frafalles i snr 3, samtidig utvides pantet til å omfatte snr. 4». Pantutvidelsen må undertegnes av seksjonseier. Samtykke fra ektefelle/ registrert partner, ev. erklæring om sivil status (ugift/tjener ikke som felles bolig etc) må foreligge. Bekreftelse av underskriftene som ved ordinær pantsettelse. Det betales ett tinglysingsgebyr for pantutvidelse.

8. Seksjoneringsprosessen – kravet til søknaden – esl § 11

Seksjoneringssøknaden sendes kommunen og skal være undertegnet av hjemmelshaver eller hjemmelshaver kan samtykke, jf. tgl. § 13. Hjemmelshaver ved:

• eiertomt: den som iflg. grunnboken er hjemmelshaver. Er hjemmelshaver et selskap, dokumenteres underskriften ved firmaattest, utskrift fra Foretaksregisteret. Ved mange eiere er det praktisk at disse oppnevner en fullmektig til å gjennomføre oppdelingen.
• festetomt: de(n) som iflg. tinglyst festekontrakt er fester til grunnen (hjemmelshaver til festeretten). Samtykke fra grunneieren må fremlegges, hvis det fremgår av festekontrakten at bortfesters samtykke er nødvendig.

Alternativt kan søknaden sendes inn av en advokat som representerer hjemmelshaver.

Det foreligger standardiserte søknadsskjemaer – et for seksjonering og et for reseksjonering. Seksjoneringssøknaden skal inneholde diverse opplysninger og vedlegg som nevnt i § 11.

Enkelte kommuner har lagt ut skjemaet på sine hjemmesider.

Det fremgår av skjemaet hvordan det skal fylles ut og hvilke vedlegg som kreves mv. Skal ubygde deler av eiendommen inngå i bruksenhet, skal rekvisisjon av oppmålingsforretning over utearealet følge begjæringen – § 11 annet ledd bokstav d. Søknadsskjemaet, situasjonsplan og plantegninger fremsettes i tre eksemplarer. Kommunen beholder ett eksemplar i sitt arkiv og sender to eksemplarer til kartverket.

Søknaden om seksjonering skal minst ha følgende vedlegg – § 11, annet ledd bokstavene a–d.

• vedtekter for sameiet
• situasjonsplan over eiendommen som tydelig angir eiendommens grenser, omrisset av bebyggelsen og grensene for eventuelle utendørs tilleggsdeler som skal inngå i bruksenhetene. Grensene for uteareal som skal være tilleggsdel til en seksjon, skal klart og tydelig være avmerket og det må angis hvilket seksjonsnummer det avmerkede arealet er en del av. Skal ubygde deler av eiendommen inngå i bruksenhet, skal rekvisisjon av oppmålingsforretning over utearealet følge søknaden.
• plantegninger over etasjene i bygningen, inkludert kjeller og loft, som tydelig angir grensene for bruksenhetene, forslag til seksjonsnumrene og bruken av de enkelte rommene skal tydelig avmerkes på plantegningen. Bruksenhetens hoveddel bør særskilt avmerkes.
• Etasjenummer må oppgis på tegningene og alle sider skal være fortløpende nummerert. Plantegninger over alle bygninger eiendommen består av, også de som bare skal være fellesareal, må medfølge.

Søknaden skal inneholde en egenerklæring om at vilkårene for seksjonering i § 7 er oppfylt.

Egenerklæringen er inntatt i de standardiserte søknadsskjemaene.

9. Seksjoneringsprosessen – kommunens behandling av søknaden om seksjonering – esl § 12

Kommunen skal avvise en søknad om seksjonering som ikke oppfyller kravene i § 11.

Kommunen skal også avvise en søknad dersom gebyret etter § 15 ikke er innbetalt innen fristen. Hvis seksjonering vil kunne gjennomføres etter at hjemmelshaveren har rettet søknaden, skal kommunen sette en frist for å foreta slik retting.

Kommunen skal avslå søknaden dersom vilkårene i § 7 ikke er oppfylt.

10. Seksjoneringsprosessen – kommunens seksjoneringsvedtak – esl § 13 – klage – esl § 16 – oversendelse til tinglysing esl § 17 – utstedelse av matrikkelbrev esl § 18

Kommunens vedtak om seksjonering skal omfatte avgrensningen av de enkelte bruksenhetene, de enkelte bruksenhetenes formål og seksjonenes nummer og sameiebrøk.

Kommunen skal utarbeide en endelig situasjonsplan og endelige plantegninger med innhold som nevnt i § 11, og planen og tegningene skal være vedlegg til seksjoneringsvedtaket. Dersom søkerens tegninger har god kvalitet, kan kommunen bruke disse. Har derimot søkerens tegninger ikke god nok kvalitet, har kommunen ansvar for å forbedre tegningene eller utarbeide nye.

Straks det foreligger et positivt seksjoneringsvedtak, og kommunen har gjennomført oppmålingsforretning for eventuelle utendørs tilleggsdeler, skal kommunen registrere seksjonene i matrikkelen. Registreringen i matrikkelen må av systemtekniske grunner skje før tinglysing, men får ikke virkning før tinglysingen har skjedd som forutsatt. Registreringen blir av den grunn gjerne omtalt som «foreløpig».

Kommunens vedtak om seksjonering er et enkeltvedtak som kan påklages til departementet – § 16.

Både søkeren og andre med rettslig klageinteresse, jf. forvaltningsloven § 28, kan klage. Myndigheten er delegert til fylkesmennene.

Når eventuelle klager over seksjoneringsvedtaket er avgjort og det foreligger et positivt seksjoneringsvedtak, skal kommunen sende dokumentasjonen som er nødvendig for å opprette grunnboksblad for hver seksjon, til tinglysing – § 17, jf. matrikkellova § 24.

Så snart kommunen har fått melding om at seksjoneringsvedtaket er tinglyst, skal kommunen fullføre matrikkelføringen og utstede matrikkelbrev – § 18.

11. Seksjoneringsprosessen – saksbehandlingstid – gebyrreduksjon – esl § 14

Saksbehandlingsfristen er 12 uker og den starter å løpe når feilfri søknad er mottatt.

Dette innebærer at i løpet av 12 uker skal kommunen registrere søknaden, behandle saken, treffe vedtak, registrere seksjonene i matrikkelen og sende saken til tinglysing. Tiden som går med til eventuell oppmålingsforretning skal ikke medregnes i denne tiden. I slike saker skal oppmålingsforretning og matrikkelføring i utgangspunktet være gjennomført innen 16 uker etter at rekvisisjon for oppmålingsforretning er mottatt, jf. matrikkelforskriften § 18.

Ved mangelfull søknad «fryses» fristen. I slike tilfeller skal søknaden returneres til søkeren uten unødvendig opphold, og det løper ingen frist før kommunen har mottatt en rettet søknad.

Saksbehandlingsgebyret til kommunen (ikke tinglysingsgebyret) reduseres ved fristoversittelse fra kommunen. Reduksjonen skjer etappevis. Seksjoneringsgebyret reduseres med 25 prosent for hver påbegynte uke tidsfristen oversittes. Etter fire ukers oversittelse vil kommunen miste hele gebyret.

12. Seksjoneringsprosessen – gebyr for kommunens behandling av søknaden om seksjonering – esl §  15

Kommunen kan fastsette et seksjoneringsgebyr for å behandle seksjoneringssøknaden.

Gebyret kan ikke være høyere enn de nødvendige kostnadene kommunen har med slike saker – selvkostprinsippet. Gebyret skal innbetales innen en frist som kommunen setter. I tillegg kan kommunen kreve gebyr etter reglene i matrikkellova for oppmålingsforretning og for matrikkelbrev som må utstedes etter § 18 i matrikkelloven.

Søkeren skal betale gebyr for tinglysing av seksjoneringsvedtaket i samsvar med tinglysingsloven § 12 b. Tinglysingsgebyret skal innbetales til kommunen. Blir seksjoneringssøknaden avslått, skal kommunen tilbakebetale tinglysingsgebyret.

13. Registrering i Foretaksregisteret – esl § 19

Sameier med ni eller flere seksjoner skal registreres i Foretaksregisteret. Styret skal melde sameiet til registrering senest seks måneder etter at seksjoneringsvedtaket er blitt tinglyst. Sameier med åtte eller færre seksjoner kan registreres i Foretaksregisteret.

Et sameie som er registrert i Foretaksregisteret, kan registreres som hjemmelshaver til et formuesgode som er registrert i et realregister.

14. Reseksjonering ved deling og sammenslåing av seksjoner – esl § 20

Hjemmelshaveren til en seksjon kan søke om å dele seksjonen i to eller flere seksjoner.

Denne type reseksjonering kan innebære at:

• bruksenhetens hoveddel deles slik at det oppstår en ny seksjon
• et areal slås sammen med hoveddelen i en annen seksjon, slik at grensene mellom to bruksenheter flyttes.
• en tilleggsdel i en seksjon fradeles og omgjøres til hoveddel i en ny seksjon eller bli tilleggsdel i en annen seksjon

To eller flere seksjoner kan i sin helhet slås sammen til én eller flere seksjoner.
Vilkårene etter § 7 gjelder også ved reseksjonering. Reglene i kapittel III gjelder tilsvarende.

Det må tinglyses et kommunalt reseksjoneringsvedtak.

Samtykke fra styret

• dersom en deling av seksjoner fører til at det opprettes nye fellesarealer.

Samtykke fra årsmøtet

• dersom delingen fører til at det opprettes nye seksjoner og dette fører til en økning av det samlede stemmetall.

Reseksjonering som omhandlet her:

• endrer ikke sameiebrøkene for seksjoner som ikke omfattes av reseksjoneringen.
• kan bare skje med samtykke fra alle som har tinglyst pant i de seksjonene det gjelder.

15. Reseksjonering i andre tilfeller – esl § 21

Søknad om reseksjonering i andre tilfeller enn nevnt i § 20 skal settes frem av styret.

Denne type reseksjoneringer kan innebære:

• utvidelse av seksjoner (kan medføre at fellesarealet reduseres)
• redusering av seksjoner (kan medføre at fellesarealet utvides)
• opprettelse av nye seksjoner på fellesareal
• omgjøring av seksjoner til fellesareal
• endring av seksjonens formål
• endring av sameiebrøk

Vilkårene etter § 7 gjelder også ved reseksjonering. Reglene i kapittel III gjelder tilsvarende.

Det må tinglyses et kommunalt reseksjoneringsvedtak.

Søknad om tillatelse til endring av bruksenhetens formål fra boligformål til næringsformål eller omvendt, skal settes frem av seksjonenes hjemmelshaver med samtykke fra årsmøtet – § 49 annet ledd bokstav d. Vilkårene i § 7 første ledd bokstav g gjelder tilsvarende.

Reseksjonering kan bare skje med samtykke fra alle som har pant i de seksjonene det gjelder.

16. Sammenslåing av eierseksjonssameier – esl § 21

To eller flere eierseksjonssameier kan slås sammen til ett eierseksjonssameie ved en enklere fremgangsmåte enn tidligere.

Sammenslåingsprosessen inkluderer ett bestående og minst ett utgående eierseksjonssameie. Det bestående eierseksjonssameiet må reseksjoneres og utvides med seksjonene fra det utgående eierseksjonssameiet. I det bestående eierseksjonssameiet skjer det ingen endring av seksjonsnumre, grunnbokshjemler eller tinglyste rettigheter på de enkelte seksjonene. I det eller de eierseksjonssameiene som skal utgå, må seksjonene omnummereres og de tinglyste rettighetene og hjemmelsforholdene flyttes over til den nye seksjonen i det eierseksjonssameiet som skal utvides og bestå.

Vilkår er at bruksenhetene ikke må endres. Tinglyste rettigheter overføres med kontinuitet, dvs at disse beholder sin prioritet ved sammenslåingen og flyttes over på det tilhørende nye seksjonsnummeret.

Det er ikke krav til samtykke fra den som har tinglyst rettighet i den enkelte seksjon.

17. Kommunens rett til å kreve reseksjonering – esl § 22

Bestemmelsen gir kommunen hjemmel til å kreve reseksjonering når en eiendom er blitt seksjonert før den var ferdig utbygd, og den tidlige seksjoneringen fører til at det blir avvik mellom det seksjoneringen viser og det ferdige bygget. Regelen må ses i sammenheng med bestemmelsen om å tillate seksjonering allerede på rammetillatelsestidspunktet.

Det forutsettes at det er avvik av betydning.

Bestemmelsen gir også kommunen hjemmel til å slette seksjoneringer dersom eiendommen ikke er ferdig utbygd etter fem år.

18. Dokumentavgift – stortingets årlige dokumenavgiftsvedtak – dokumentavgiftsloven m forskrifter

Overføring av hjemmel til eierseksjon (skjøte):

• tinglysingsgebyr
• dokumentavgift med 2,5 % av avgiftsgrunnlaget – dvs. salgsverdien, normalt den dokumentbeskrevne verdi – dokumentavgiftsloven § 7

Overdragelse av eierseksjoner fra borettslag/boligaksjeselskap til andelshaver i forbindelse med oppløsning av borettslag/boligaksjeselskap og oppdeling av eiendommen i eierseksjoner:

• tinglysingsgebyr
• redusert dokumentavgift
  
• kr. 1.000,- pr. hjemmelsovergang (skjøte) (Dette gjelder bare ved førstegangsoverføring av hjemmel til eierseksjon til andelshaver i forbindelse med oppløsning av borettslag/ boligaksjeselskap)

Fordeling av eierseksjoner i forbindelse med at et tingsrettslig sameie omgjøres til eierseksjoner:

• tinglysingsgebyr
• ingen dokumentavgift (Dette forutsetter at det ikke skjer noen verdiforskyvning mellom sameierne. Følgende tekst kan påføres skjøtet: «Overføringen er ledd i oppdeling av eiendommen i eierseksjoner. Ved omdanningen skjer det ingen verdiforskyvning mellom sameierne».)
• dokumentavgift dersom det skjer en verdiforskyvning – grunnlaget for dokumentavgift vil da være selve verdiforskyvningen

For nærmere orientering om reglene i eierseksjonsloven vises til:

• NOU 2014: 6 Revisjon av eierseksjonsloven
• Prop. 39 L (2016-2017) Lov om eierseksjoner
• Innst. 308 L (2016-2017) om Lov om eierseksjoner fra Stortingets kommunal- og forvaltningskomité.
• Forskrift 17. desember 2017 om bruk av standardisert søknad om seksjonering
• Veileder til eierseksjonslovens offentligrettslige regler utarbeidet av departementet

Utarbeidet av advokat Jon Aasgaard, Fulford Pettersen & Co Advokatfirma DA – 21. januar 2018.