Nedenstående temaer er alle illustrasjoner på at grunnboken for fast eiendom nå i sin helhet er overført til Statens kartverk, og at denne tinglysingsmyndighet søker å samordne praksis for hele landet. Eiendomsmeglerbransjen vil ha registrert at det på en rekke områder har vært utøvet forskjellig praksis ved landets tinglysingskontorer forut for overføring av tinglysingsoppgaven til Statens kartverk. Etablert praksis ved Statens kartverk vil nødvendigvis i en viss grad måtte oppleves annerledes enn den praksis publikum er kjent med fra «sin» tingrett. Kjæremålsavgjørelser er viktige for tinglysingsmyndigheten idet avgjørelsene kan bidra til nødvendig korrigering av etablert tinglysingspraksis. I andre tilfeller vil domstolens avgjørelse stadfeste at tinglysingsmyndigheten forholder seg til regelverket på korrekt måte. Ved alle kjæremålserklæringer som videresendes Borgarting lagmannsrett, er det ved tinglysingsmyndigheten ved Statens kartverk lagt ned betydelige ressurser i form av juridisk tinglysingskompetanse. Fra 2008 er rettsmiddelet «anke», og ikke lenger «kjæremål».
FULLMAKT – HR-2007-00747-U
Saksforholdet er i korthet: Et aksjeselskap hadde grunnbokhjemmel til andel av en fast eiendom. Hele eiendommen ble solgt til et utbyggerselskap, men skjøte ble ikke tinglyst. Aksjeselskapet sammen med de øvrige hjemmelshavere utstedte dernest ugjenkallelig disposisjonsfullmakt til utbyggerselskapet. Aksjeselskapet ble så avviklet. Etter avvikling av hjemmelshaverselskapet, utstedte utbyggerselskapet et pantedokument som ble begjært tinglyst. Fullmakt fra hjemmelshaverne ble påberopt som dokumentasjon for disses samtykke, jf tinglysingsloven § 13 første ledd i.f. Registerføreren nektet pantedokumentet tinglyst med følgende begrunnelse: Fullmakten utstedt av aksjeselskapet, var ikke lenger gyldig. Fullmakten opphørte å gjelde i det øyeblikk selskapet ble avviklet. En fullmektig binder ikke seg selv, men fullmaktsgiver, jf avtaleloven § 10. Ettersom hjemmelshaverselskapet ikke lenger kunne opptre ved rettshandel, ville selskapet heller ikke kunne bindes ved fullmektigs opptreden Tinglysingsnektelsen ble påkjært til lagmannsrett og Høyesterett. Registerførerens nektelse ble stadfestet.
Kommentar
Tinglysingsmyndigheten har erfart at fullmaktsinstituttet ofte anvendes på feilaktig måte. Dette gjelder i stor grad i eiendomsmeglerbransjen, og kanskje særlig i utbyggingsforhold. I en viss grad er tinglysingsmyndigheten iferd med å stramme inn praksis hva gjelder dokumenter som begjæres tinglyst i grunnboken basert på fullmakt. Det er feilaktig å tro at fullmaktsinstituttet kan løse alle tenkelige situasjoner der man ønsker at en annen person enn hjemmelshaver skal kunne disponere over en eiendom.
Tinglysingsmyndigheten legger ovenstående forståelse av regelverket til grunn også der et selskap avvikles ved innfusjonering i et annet selskap. Tidligere utstedte fullmakter vil fra avviklingstidspunket således heller ikke kunne anvendes til å binde det bestående selskap. Et nytt fullmaktsforhold kan enkelt etableres ved at bestående selskap utsteder en ny fullmakt til den tidligere fullmektig. Det følger av dette at eiendomsmeglere ikke må innestå for at fullmakter utstedt av avviklede selskaper, fortsatt er gjeldende.
Hva gjelder den problemstilling som omhandles i kjennelsen, må nevnes at tinglysingsmyndigheten vil godta tinglyst et skjøte basert på underskrift av rette vedkommende for det avviklede hjemmelshaverselskap. Dette er ut fra betraktninger om en type nødkompetanse for å kunne løse opp en fastlåst situasjon i grunnboken. Det må være rette vedkommende på tidspunktet for avvikling av selskapet som opptrer. Det kan tenkes være daværende ordinære styre, avviklingsstyre, signaturberettiget eller samtlige aksjonærer. Tinglysingsmyndigheten må i hvert enkelt tilfelle stå fritt til å vurdere hvem som kan tegne, samt hvilken historisk dokumentasjon som må fremlegges. Det vil også bli godtatt at nødvendig forutgående sikringspantedokument tinglyses, basert på underskrift av rette vedkommende for det avviklede selskap. Tinglysing av slikt dokument betinger at skjøte snarlig vil bli innsendt for tinglysing, og tinglysingsrekvirenten må redegjøre for dette. Øvrige dokumenter vil ikke kunne tinglyses. Ved først å besørge hjemmelsovergang til et rettssubjekt som eksisterer, vil man kunne tinglyse øvrige dokumenter på ordinær måte.
Det må nevnes at situasjonen vil kunne stille seg annerledes ved bruk av fullmakt fra fysiske personer som dør før fullmakten gjøres gjeldende. Det fremgår av avtaleloven § 21 at slike fullmakter vil gjelde også etter at fullmaktsgiver er død, med mindre særlige forhold tilsier at fullmakten ikke lenger skal gjelde. Også dette er omtalt av Høyesterett.
SEKSJONERING – LB-2007-103790
Saksforholdet er i korthet: Et eierseksjonssameie inntok i vedtektene bestemmelse om at en bestemt seksjon skulle ha midlertidig eksklusiv bruksrett til garasje-/parkeringsplasser beliggende på spesifisert del av sameiets fellesareal, jf eierseksjonsloven § 19 femte ledd. Erklæring om dette ble begjært tinglyst. Registerføreren nektet dokumentet tinglyst med den begrunnelse at vedtektsbestemmelsen allerede hadde fullverdig rettsvern ved at eierseksjonssameiets vedtekter var registrert i foretaksregisteret, jf eierseksjonsloven § 28 tredje ledd. Det ville være uheldig dersom man skulle ha flere parallelle måter å etablere rettvern på. Det vil være de til enhver tid gjeldende vedtekter som gir uttrykk for disposisjon av fellesarealer i favør av den enkelte sameier. Vedtektene vil kunne endres på sameiermøte. Det vil være uheldig om det blir stående igjen i grunnboken regulering av denne type eksklusiv bruksrett til fellesarealer som en følge av at man ikke «rydder opp» i grunnboken etter hvert som vedtektene endres. Tinglysingsnektelsen ble påkjært, og lagmannsretten omgjorde registerførerens avgjørelse. Avgjørende for lagmannsretten var at dokumentet om rett til garasjeplasser ga uttrykk for slik type rettighet som faller inn under hva som kan tinglyses, jf tinglysingsloven § 12. Tinglysingsloven er en rettighetslov som gir tinglysingsrekvirenten et krav på tinglysing med mindre man har klar hjemmel for å avvise dokumentet. Det forhold at man kan oppnå fullverdig rettsvern på annen måte enn tinglysing i grunnboken, var ikke tilstrekkelig hjemmel for å nekte tinglysing. Lagmannsretten utelukket ikke at en rettighetshaver lettere ville kunne oppnå tilgang til lån ved å ha slik midlertidig eksklusiv bruksrett gjenspeilt i grunnboken. Retten kunne heller ikke utelukke at rettsvernet som fremgikk av grunnboken, i praksis var av en bedre kvalitet enn det rettsvern som ble oppnådd ved registrering av vedtekstsbestemmelsen i foretaksregisteret.
Kommentar
Eiendomsmeglere og andre som skal forholde seg til tinglyste dokumenter, må kjenne til regelverket om rettsvernsetablering for denne type midlertidige eksklusive bruksretter til fellesarealer i eierseksjonssameie. Grunnbokens opplysninger vil nødvendigvis ikke alltid korrekt gjenspeile hvilke forpliktelser / avståelser som knytter seg til seksjoners naturlige andel av fellesarealer. Vedtekstsbestemmelser vil kunne være mer oppdatert enn opplysninger som fremkommer av grunnboken. Ved registrering i foretaksregisteret, vil vedtektsbestemmelsene dessuten oppnå fullverdig rettsvern. Å begjære slettet i grunnboken denne type bestemmelse om midlertidig eksklusiv bruksrett, vil kunne være besværlig med mindre man har rettighetshaverens entydige samtykke til slettelse. Fremleggelse av nye endrede vedtekter der det fremgår at den midlertidig eksklusive bruksrett er bortfalt, vil følgelig neppe være tilstrekkelig.
FØRING AV HEFTELSE SOM
«SERVITUTT» ELLER «PENGEHEFTELSE»
– LB-2008-14284
Saksforholdet er i korthet: Dokument som omfattet rett til carportplasser beliggende på fellesareal i et eierseksjonssameie, var ført som «pengeheftelse» i grunnboken. Tinglysingsrekvirenten begjærte grunnboken rettet i medhold av tinglysingsloven § 18 slik at heftelsen ikke lenger fremkom som «pengeheftelse», men som «servitutt». Registerføreren avviste slik retting med følgende begrunnelse: Bestemmelsen om carportplasser er bevisst rubrisert som «pengeheftelse». Det fremgår av tinglysingsloven § 11 tredje ledd at det ved tinglysing av pantobligasjoner og skadesløsbrev skal medfølge en pantattest. Pantattesten utgjør en del av tinglysingsattesten. Av pantattesten skal fremgå oversikt over panterett som er tinglyst samme dag eller tidligere, samt «andre tinglyste heftelser som etter sin art og sitt omfang antas å redusere panterettens dekningsmulighet.» Registerføreren betraktet de aktuelle erklæringer om bruksrett til carportplasser som en slik type heftelse som ville kunne forringe etterstående panthaveres sikkerhet. Man må allerede ved tinglysing av carporterklæringen ta stilling til hvorledes erklæringen vil påvirke senere panthaveres rettigheter. Av den grunn må slik rettighet / forpliktelse innføres i grunnboken under rubrikken «pengeheftelse». Avgjørelsen om ikke å rette grunnboken ble påkjært. Lagmannsretten stadfestet registerførerens avgjørelse om ikke å rette grunnboken. Avgjørende for hva som skal innføres i grunnboken under rubrikken «pengeheftelse» eller » servitutt», er ikke om heftelsen er å betrakte som en pengeheftelse, servitutt eller en annen heftelse eller bestemmelse som er gjenstand for tinglysing i medhold av tinglysingsloven § 12. Avgjørende er om heftelsen «etter sin art og sitt omfang» kan antas redusere etterstående panthaveres dekningsmulighet. Kategoriseringen i grunnboken har ingen betydning for fortolkningen av det tinglyste dokument. Lagmannsretten mente de aktuelle heftelser var av en slik karakter at de ville kunne svekke etterstående pantesikkerhet.
Kommentar
Tinglysingsmyndigheten må ha et bevisst forhold til under hvilken rubrikk et dokument skal føres. Den prioritetsmessige orden påvirkes ikke av om et dokument er ført som «pengeheftelse» eller som «servitutt». Det er som klar hovedregel dato for tinglysing som avgjør prioriteten. Langt fra alle tingretter som tidligere har forestått tinglysing i grunnboken, kan synes ha hatt et tilstrekkelig bevisst forhold til under hvilken rubrikk forskjellige heftelser skal føres. Også eiendomsmeglere må ha et bevisst forhold til heftelsens art og omfang. Dette bør bl.a. gi seg utslag i utforming av kjøpekontrakten. Dersom man inntar en klausul om at avhender plikter å overdra en fast eiendom fri for heftelser, vil en slik klausul etter sin ordlyd bety at eiendommen skal overdras fri for enhver heftelse, uavhengig av om heftelsen er rubrisert som «pengeheftelse» eller som «servitutt». Dersom man mener at det kun er de rendyrkede pengeheftelser som ikke skal medfølge ved eiendomsovergangen, bør dette presiseres slik at man ikke lover for mye. Grunnbokens begrep / rubrikk «pengeheftelse» er ikke parallell med det begrep «pengeheftelse» som fremkommer av tvangsfullbyrdelsesloven §§ 11-20, 11-21 og 11-33. Eiendomsmegler bør vurdere å spesifisere i kjøpekontrakten m.m. hva som menes med at en eiendom overføres ved «heftelsesfritt skjøte», «fri for heftelser», «fri for pengeheftelser» osv, og eventuelt henvise til begrepsbruken i tvangsfullbyrdelsesloven. En slik spesifisering kan være lønnsom etterhvert som tinglysingsmyndigheten ved Statens kartverk i større grad enn ved tinglysing ved tingrettene vil rubriksere heftelser som «pengeheftelse», til tross for at heftelsen ikke synes være noen slik heftelse i tvangsfullbyrdelseslovens forstand. Hva gjelder slettelse av heftelser ved tinglysing av tvangssalgsskjøte, har det ingen betydning om en heftelse er rubrisert i grunnboken som «pengeheftelse» eller som «servitutt».
Av Hugo Torgersen, seniorrådgiver Tinglysingsavdelingen Statens Kartverk
