Gode råd ved utleie

Erfaring viser at åtte av ti leieforhold forløper smertefritt. Det er imidlertid mange feller å gå i for den som ikke kjenner regelverket, og det koster dyrt å trå feil.

Av: Line A. Parelius, Huseiernes landsforbund

Sjekk referanser
Man bør gjøre et godt grunnarbeid før man bestemmer seg for hvem man skal leie ut til. Be om å få referanse fra tidligere leieforhold, og sjekk referansene. Alle legger vekt på å virke tillitsvekkende frem til kontrakten er undertegnet. Eventuelle mindre gode sider viser seg først senere, og da er det som regel for sent.

Skriftlig leiekontrakt
Bruk en skriftlig kontrakt utarbeidet av en profesjonell som kjenner regelverket. Huseiernes Landsforbund har standard leiekontrakter som er tilpasset utleiers behov. Ikke gi fra deg nøkler før kontrakten er undertegnet og depositumsbeløpet står på konto i bank.

Depositum
Sørg for å ha sikkerhet for leiebetaling enten i form av depositum som settes på sperret konto i banken, eller garanti. På den måten unngår du tap hvis leier ikke betaler og leieforholdet må avsluttes. I boligleieforhold kan man ikke kreve større sikkerhet enn et beløp tilsvarende seks måneders leie. Depositum er normalt å foretrekke, og depositumskonto bør opprettes i samme bank som den husleien skal betales inn til. Da kan nemlig banken utbetale manglende husleie til utleier uten en forutgående rettsprosess.

Lei ut tidsbestemt
Dersom du ønsker å ha kontroll over når leieforholdet skal opphøre, må du leie ut for en bestemt tid. Det bør i tillegg fremgå av leieavtalen at den ikke kan sies opp i avtaletiden (i motsatt fall kan nemlig leier si opp avtalen før den avtalte kontraktstiden har utløpt). Minstetiden for boligutleie er tre år, men ett år hvis du leier ut sokkel- eller loftsleilighet i enebolig eller bolig i tomannsbolig og selv bor i samme hus.

Skal et medlem av husstanden din benytte boligen, eller har du en annen særlig grunn, for eksempel at du skal selge boligen, kan du leie ut for kortere tid. Dette må du gjøre leier skriftlig oppmerksom på før avtale inngås. Hvis den oppgitte grunnen ikke inntreffer, går leieforholdet over til å bli oppsigelig, med fullt oppsigelsesvern for leieren.

En leiekontrakt som er inngått for kortere tid enn det som er lovlig, eller i strid med formkravene, regnes som tidsubestemt. Leier har da oppsigelsesvern; det stilles absolutte formkrav til oppsigelsen og oppsigelsen må være saklig begrunnet. Leier kan protestere mot oppsigelsen, og utleier blir da tvunget til å bringe saken inn for rettsapparatet. Dersom oppsigelsen virker urimelig, skal retten sette oppsigelsen til side. En oppsigelsessak tar tid og er kostbar, i tillegg til at utfallet kan være usikkert.

Er det uten betydning for deg hvor lenge leieforholdet varer, kan du leie ut tidsubestemt. Da kan begge parter si opp avtalen (utleiers oppsigelsesadgang er imidlertid ikke like fri på grunn av regler om oppsigelsesvern). Hovedregelen er at oppsigelsesfristen er tre måneder og opphører ved utløpet av den kalendermåned som fristen løper ut i.

Skal man leie ut egen bolig ved midlertidig fravær på inntil fem år, gjelder spesielle regler om utvidet avtalefrihet. Viktigst for utleier er at bestemmelsene om oppsigelse og oppsigelsesvern ikke gjelder; utleier kan når som helst si opp leieavtalen uten at leier kan protestere. Det eneste som kreves er at oppsigelsen varsles med tre måneders varsel.

Utvidelse av husstanden og fremleie
Vær oppmerksom på at leier alltid har rett til å utvide husstanden til samboer, ektefelle, samt egne, samboers eller ektefelles slektninger i rett opp- og nedstigende linje. Det betyr at et husrom som opprinnelig var myntet på en person, i praksis kan benyttes som bolig for flere.

Leieren har også en utstrakt rett til å fremleie (altså selv leie bort husrommet) når vedkommende selv bor i boligen. Utleier kan stort sett bare nekte hvis det er noe å innvende på fremleiers personlige forhold. Ved midlertidig fravær på inntil to år på grunn av tungtveiende grunner som utdanning eller arbeid, har leier rett til å fremleie hele boligen. Leier kan også når som helst i løpet av et tidsbestemt leieforhold fremleie for resten av leietiden. Hvis utleier nekter uten at fremleiers forhold gir saklig grunn til det, kan leieren si opp avtalen.

Husdyr
Husleieloven har også en bestemmelse som gir leier rett til å ha husdyr i visse situasjoner. Leier har nemlig rett til å ha husdyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleier eller andre brukere av eiendommen. Dette gjelder selv om utleier har satt forbud mot husdyr.

Utkastelsesklausul
Sørg for å ha en utkastelsesklausul i kontrakten. Når betalingsmislighold er gjort til et særlig tvangsgrunnlag, vil namsmyndigheten gjennomføre utkastelse. Du slipper den ordinære prosessen med først å måtte skaffe en dom for kravet før du går til namsmyndigheten for å få dommen effektuert. I praksis vil det ta minst tre måneder å få gjennomført en utkastelse. Vi anbefaler derfor å betinge et depositum som minst tilsvarer tre måneders husleie.

Det er ikke bare betalingsmislighold som kan gjøres til særlig tvangsgrunnlag, det samme gjelder også ved unnlatt flytting til tross for at en tidsbestemt leiekontrakt har utløpt.

Flytteoppfordring
Når avtalt leietid er ute, må utleier sende leier en flytteoppfordring innen tre måneder. Gjør man ikke det, går leieforholdet over til å bli tidsubestemt med fullt oppsigelsesvern for leier.

Reklamasjon ved mangler
Når leieforholdet er avsluttet og utleier har fått tilbake disposisjonsretten over husrommet, bør utleier snarest undersøke om husrommet er tilfredsstillende rengjort, og om husrommet for øvrig er tilbakelevert i kontraktsmessig stand. Dersom det er mangler ved husrommet (for eksempel at det er gjort endringer eller er skader som ikke kan tilskrives normal slitasje), må utleier reklamere over manglene innen rimelig tid. Fremsetter man reklamasjon innen et par uker, er man sikker på at reklamasjonen er rettidig. Ved for sent fremsatt reklamasjon går kravet tapt.

Advokat Line A. Parelius, 20.08.2012