I forbindelse med oppgradering av nettsidene våre har dokumentarkivet ikke vært tilgjengelig en periode, men det er nå tilbake på "lufta". I dokumentarkivet finner du blant annet oppdragsavtaler, kontraktsmaler, arbeidsrutineskjemaer, skjemasamling tvangssalg mm. for nedlasting. Merk også at det er egen siden for næringskontrakter og maler. Dokumentarkivet er en tjeneste til medlemmene i NEF og vil etter hvert kreve innlogging med eget brukernavn og…
Skatterabatten – igjen!
- Av: Redaksjonen
- 10. mai 2016
- Fagstoff

Skattesatsen er på vei ned, fra 28 til 27 til 25, og til slutt 23 prosent. Avkastningen (yield) er gått ned betydelig de siste årene. Vår faggruppe for fast eiendom håndterer løpende næringseiendomstransaksjoner og ser at skatterabatten har ligget på samme nivå i lang tid. Hva har disse endringene gjort med skatterabatten? Har markedet tatt disse endringene inn over seg?
Av: Partner Ove-Marthin Granlund, Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA
Nesten alle investeringer i næringseiendom skjer nå ved salg av aksjer i eiendomsselskapet som eier eiendommen, i motsetning til direkteinvestering. Ved direkteinvestering vil bygningens andel av eiendomsverdien – den verdien bygningen prises til i transaksjonen – bli kjøpers fremtidige avskrivningsgrunnlag.
Ved overtakelse av aksjer i et allerede eksisterende eiendomsselskap vil selskapet videreføre sitt, ofte lavere, avskrivningsgrunnlag for bygget, og avskrivningene vil ofte være betydelig lavere enn ved direkteinvestering. Lavere avskrivninger gir en høyere skattepliktig inntekt. Ikke overraskende ses dette på som en ulempe – skatteulempe.
Et eiendomsselskap som i Oslo har eid et godt vedlikeholdt kontorbygg fra før krigen, beliggende i «randsone» vil ofte ha et avskrivningsgrunnlag på noen få millioner, mens bygget prises i hundremillionersklassen. Ved direkteinvestering blir avskrivningsgrunnlaget det bygget prises til – hundremillionersklassen – dvs. noen millioner i avskrivninger de første årene.
Ved kjøp av aksjene videreføres det lavere avskrivningsgrunnlaget på et fåtalls millioner, og gir knappe hundre tusen i skattemessige avskrivninger de første årene etter eierskiftet. Mindre avskrivninger gir mer skatt. Det er differansen mellom det bygget prises til og selskapets avskrivningsgrunnlag, neddiskontert til nåverdi, som er skatterabatten. Den er også kalt skatteulempen, som kanskje er et mer treffende begrep. Når man betegner skatteulempen i prosent, er det altså differansen mellom bygningens markedsverdi og skattemessige saldoverdier man regner ut fra (ref. FFNs standard).
Skatteulempen (NV) er en størrelse som lett lar seg beregne. I beregningen inngår faktorer som hva bygget prises til (I), avskrivningssats (ss), skattesats (s) og neddiskonteringsrente (r). Ved bruk av disse faktorene i nedenstående formel (som ikke er utledet av undertegnede) kommer man frem til skatteulempen.
Ligger det flere bygg i selskapet, må beregningen gjøres for hvert av dem. Tomten skal ikke inngå siden den ikke er avskrivbar. Hva tomten prises til må trekkes ut av eiendomsverdien før den beregnes. Jo større verdi tomten utgjør, jo mindre blir verdien av bygget og den nominelle skatterabatten. En forhandling om skatterabattens størrelse kan lett begynne med diskusjon om en tomteverdi. Den utgjør restverdien etter at man har trukket ut teknisk verdi av bygget.
Er det egne saldi for tekniske innretninger (heis, ventilasjon, rulletrapp) må egne beregninger gjøres for slike også.
Man må også innom neddiskonteringsrenten. Denne bør være sammenfallende med den avkastningen (yield) eiendommen prises til. Renten virker motsatt av skattesats. Lav rente gir større skatteulempe, og mens lav skatteprosent gir lavere skatteulempe.
Det er ikke alltid det regnes så nøye på disse elementene i forhandlinger. Tommelfingerregelen har lenge vært 7-10/8-11 % – hvor man kanskje ofte har havnet på 10 %. Men særlig når skattesatsen er på vei ned, og kanskje fortsetter nedover, og det kan være ulike avskrivningssatser, kan en slik tommelfingerregel gi store avvik.
Tabellen under viser ulike scenarier, hvor skatteulempen fremkommer i prosent på den loddrette aksen, og neddiskonteringsrenten på den vannrette. Med skatteprosent på 23 %, som vi nærmer oss, 2 % avskrivingssats (kontorer) og 7 % neddiskonteringsrente (yield på 7 % er vel ikke helt uvanlig for mer eldre bygg i randsone), er skatteulempen helt nede i 5 %. Noen tommelfinger på 10 % er da ikke lenger anvendelig.
Gjennomgangen viser at det kan være lønnsomt for selger å regne litt på skatterabatten dersom kjøper bygger sitt tilbud på 10 %. Normalt vil en kompetent megler gi føringer om dette, men hvor partene har funnet hverandre uten profesjonell hjelp bør talløvelsene gjøres. 10 % gir ikke nødvendigvis uttrykk for en korrekt beregning av skatteulempen. Alle selvhjulpne selgere bør finne frem regnearket – eller bruke tabellen ovenfor!
Først trykket i Eiendomsmegleren 5 2016
Relaterte Artikler
-
NEFs dokumentarkiv på nett er klart
-
Nye meglerstandarer på vei
Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund utgir i samarbeid med Advokatfirmaet BA-HR meglerstandardene for kjøp av eiendomsselskaper og eiendom. Vi har snakket med Margrethe Røse Solli (fagsjef i Norges Eiendomsmeglerforbund), Jens Helge Hodne (leder i Forum for Næringsmeglere) og Rikke Bergheim Wataker (styremedlem i Forum for Næringsmeglere) som alle sitter i arbeidsgruppen som jobber med utkastene. Hvordan foregår revisjonsarbeidet? Vi har fått mange gode…
-
Veilederen til den nye eierseksjonsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet har utgitt en veileder til den nye eierseksjonsloven. Veilederen tar i all hovedsak for seg lovens offentligrettslige regler; altså reglene som regulerer hvordan eierseksjoner opprettes, vilkårene for seksjonering og reseksjonering. Veilederen er ment som hjelpemiddel for de som arbeider med seksjoneringssaker i kommunene, på Svalbard, hos fylkesmennene og hos tinglysingsmyndigheten (Kartverket), men vil naturligvis også være av interesse for eiendomsmeglere som…
-
Slutt på lokal godkjenning
Avvikling av reglene om lokal godkjenning vil gjøre det enklere å påta seg rollen som ansvarlig for bygge- og anleggsarbeider. Av: advokat Eirik Gåskjønli i Bing Hodneland advokatselskap DA Lokal godkjenning Kravet til «lokal godkjenning» har lenge vært en sentral regel i plan- og bygningsretten. For å få ansvarsrett i byggesaker har bedrifter vært nødt til å søke om lokal godkjenning fra kommunen,…
-
Rentebetingelser på klientkonto
Eiendomsmeglingsloven og – forskriften har bestemmelser om forvaltning og behandling av klientmidler som vi i NEF juridiske avdeling får enkelte spørsmål om. I den siste tiden har vi hatt en del konkrete spørsmål knyttet til rentebetingelser for eiendomsmeglingsforetakets klientkonto. Av: advokat MNA Nina Fodstad Skumsrud, fagsjef NEF Etter eiendomsmeglingsforskriften § 3-10 skal klientmidler plasseres til «høyest mulig rente». I Finanstilsynets rundskriv 7/2014 er det…
-
Økt fokus på hvitvasking har gitt flere meldinger
Økt fokus på hvitvasking har ført til at eiendomsmeglere nå melder inn flere mistenkelige pengetransaksjoner til Økokrim. Ny statistikk fra Økokrim viser at antallet det siste året har vært en økning fra 45 til 134 tips fra eiendomsmeglere om mistenkelige pengetransaksjoner. Økt fokus De siste årene har Norges Eiendomsmeglerforbund hatt stort fokus på tematikken hvitvasking gjennom kurs i lokalforeninger, i Forum for næringsmeglere og…
Min NEF
NEF regelverk
Flere fordeler i NEFs fordelsprogram
- Advokatfirma Arntzen de Besche
- Advokatfirmaet Grette
- Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS
- Advokatfirma Homble Olsby
- SANDS advokatfirma
- Autogear
- Autozeek elektronisk kjørebok
- Avis Bilutleie
- Bertel O. Steen – Mercedes-Benz / Smart / Peugeot / Citroën / DS / Opel / Kia
- BMW
- Booknordics.com
- Dine Penger
- Eurocard
- Falck Redning
- Hotel Continental
- Kredinor
- Skattebetalerforeningen
- Smarthotel
- TRYG Forsikring
- Universitetsforlaget
- Verisure
For meglere
- Innmeldingsskjema
- Få ekstra stort utbytte med MNEF Pluss! En fordelaktig tjeneste for deg som allerede er MNEF og ønsker mer ut av medlemskapet
- Tilbud til fullmektiger
- Tilbud til studenter
- Fordeler
- Spar penger ved å bruke NEFs fordelsprogram!
- NEF regelverk
- Vilkår
- Styret og lokalforeningsledere
- Utmerkelser fra NEF
- NEF-HELP stipendet
- Proptech-2020
Mest populære søk
NEF på kartet

Kontakt oss
Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo
Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt
Innhold: Slik kjøper du bolig
Innhold: Slik selger du bolig
Siste innlegg
- Normal boligprisutvikling i september
- Få konflikter etter nye regler for boligsalg (avhendingsloven)
- Ny bunn-notering for sekundærboliger rammer leiemarkedet
- Nye analyser: Markant fall i antall førstegangskjøperne og flere må kjøpe sammen
- Svak boligprisutvikling i juli
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Viktige råd til boligkjøpere høsten 2022
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
Her finner du mer hjelp!
Les mer om disse temaene!
Siste fagartiker for eiendomsmeglere
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Salg av eiendommer i villastrøk
- Hvorfor er det viktig at tinglyst hjemmel og reelt eierforhold stemmer overens?
- Eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger
- Har selger opplysningsplikt om at nabo er dømt for seksuelt misbruk av mindreårige?
- Oppsplitting av eiendomshandel – tomtekjøpsavtale og byggekontrakt
NEF i nyhetsbildet
- Mener regelendring for boligsalg har lønnet seg: – Det var altfor mange alvorlige konflikter 19. august 2022
- Dobbelt rentehopp: Vurderer å droppe kjøp og flytte fra Tromsø 19. august 2022
- Hyttesalg uten forbehold 19. august 2022
- Nytt rentehopp i vente om en måned 19. august 2022
- Vurderer å droppe kjøp og flytte 19. august 2022
- 715.000 nordmenn har aldri stått overfor et høyere rentenivå – sentralbanksjefen håper husholdningene har tatt høyde for renteøkningene 18. august 2022
- – Dette regnestykket vil trolig være en vekker for flere 18. august 2022
- Norges Eiendomsmeglerforbund 18. august 2022
- NRK-P1 Møre og Romsdal Distriktsprogram 18.08.2022 15:03 18. august 2022
- Norges Bank: Nok en dobbel renteøkning – nytt hopp om en måned 18. august 2022
Pressekontakt
Pressemeldinger
Ledige stillinger
- En feil oppstod, som antagelig betyr at strømmen er nede. Prøv igjen senere.
Viktig når du redigerer profilen:
Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.
Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:
Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.
Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.
Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!
Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.
Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no