Nye utgaver av standard leieavtaler

Av: advokatene Stig L. Bech og Camilla Hammer Solheim, Advokatfirmaet BA-HR

1. Innledning

Norges Eiendomsmeglerforbund/Forum for Næringsmeglere publiserer i disse dager, i samarbeid med Huseiernes Landsforbund og Norsk Eiendom, nye utgaver av standard leieavtaler for næringsbygg og –lokaler.

En arbeidsgruppe satt sammen av representanter fra de ulike foreningene har vært ansvarlig for den redaksjonelle oppdateringen. Margrete Røse Solli, Anne Bruun-Olsen, Frithjof Foss, Camilla Hammer Solheim og Stig Bech har representert meglerne i arbeidsgruppen.

De malene som nå fremstår i ny drakt er følgende:

• Standard leieavtale for næringslokaler (brukte/”som de er” lokaler)
  • Anvendes der leietaker leier lokaler i et bygg (dvs. ikke hele bygget), og der lokalene overtas i den stand de var i ved leietakers forutgående besiktigelse, eventuelt med mindre endringsarbeider
• Standard leieavtale for næringslokaler (nye/rehabiliterte lokaler)
  • Anvendes der leietaker leier lokaler i et bygg (dvs. ikke hele bygget), og der lokalene overtas i henhold til en avtalt kravspesifikasjon.
• Standard leieavtale for næringsbygg (brukt/”som det er” bygg)
  • Anvendes der leietaker leier et helt bygg, og der bygget overtas i den stand det var i ved leietakers forutgående besiktigelse, eventuelt med mindre endringsarbeider
• Standard leieavtale for næringsbygg (nytt/rehabilitert bygg)
  • Anvendes der leietaker leier et helt bygg, og der bygget overtas i henhold til en avtalt kravspesifikasjon.
• Standard bare-house leieavtale for næringsbygg (brukt/»som det er» bygg)
  • Anvendes der leietaker skal ha ansvaret for alt vedlikehold og utskiftinger, betale eventuell eiendomsskatt og forsikring av bygget og ha skade- og driftsavbruddsrisiko mv. for bygget.

• Utvidet standard leieavtale for næringsbygg (nytt/rehabilitert bygg)

• Anvendes typisk på større nybyggprosjekter der leietaker skal ha endringsadgang mht. kravspesifikasjonen, der man skal benytte dagbot ved forsinkelse mv.

Malen for brukte lokaler ble publisert i juni 2016, mens de øvrige malene publiseres i august/september 2016.

2. Nærmere om endringene

2.1 Generelt

Dersom man lager en sammenligning mot forrige utgave kan det tilsynelatende se ut som om det er gjort svært mange endringer i malene. De fleste av endringene er imidlertid av teknisk og språklig karakter, uten at innholdet er endret. Det er blant annet foretatt en språklig oppstramming og samkjøring av begrepsbruken mellom de ulike malene. Det er også innført definisjoner av sentrale begreper som «utleier», «leietaker», «eiendommen» og «leieobjektet». I malene for lokaler er også «fellesareal» og «eksklusivt areal» definert.

I det følgende gis en kort omtale av de viktigste realitetsendringene fra forrige utgave.

2.2  Eiendomsskatt

Den største nyheten i de nye utgavene er at det legges opp til at eventuell eiendomsskatt dekkes av leietaker over felleskostnadene. Dette kan nok, særlig i kommuner der eiendomsskatt allerede er innført, også være til fordel for leietaker, ettersom eiendomsskatt ellers normalt vil bakes inn i leien. I sistnevnte tilfeller får ikke leietaker fordelen av at eiendomsskatten reduseres eller eventuelt fjernes igjen. Noe av det samme gjør seg gjeldende i kommuner der det ikke er innført eiendomsskatt, hvor man ser at risikoen for slik skatt ofte prises inn i leien.

Samtidig er nok dette et viktig kommersielt punkt som det fortsatt vil forhandles konkret om, malene er på dette området som på andre kun et utgangspunkt.

2.3 Offentligrettslige krav

Bestemmelsene om offentligrettslige krav er tydeliggjorte i samsvar med praksis, herunder slik at den såkalte «rønneklausulen» er blitt et sekundært alternativ B. Rønneklausulen innebærer at utleier ikke har ansvar for offentligrettslige bygningstekniske krav per overtakelse. I praksis er det en mer forpliktende regulering for utleier som benyttes (nå alternativ A), slik at utleier er ansvarlig for oppfyllelse av offentligrettslige bygningstekniske krav per overtakelse som følge av avtalt bruk av lokalene/bygget og for at leietakers virksomhet i leieobjektet er tillatt i henhold til gjeldende reguleringsplan.

Bestemmelsen om at kostnader i forbindelse med offentlige krav om forhøyet teknisk standard kan krevet dekkes hos leietaker er fjernet, da denne er ansett overflødig ved siden av de øvrige bestemmelsene om offentligrettslige krav.

2.4 Merverdiavgift

Merverdiavgiftsbestemmelsen er tilpasset de nye reglene for frivillig registrering som ble innført fra og med 1. juli 2014.  Reguleringen fanger nå opp at virksomhet som er registrert for annen mva-pliktig virksomhet ikke trenger en egen frivillig registrering i tillegg ved eventuell fremleie.

Den andelen av leieobjektet som skal omfattes av utleiers frivillige registrering skal fortsatt angis i bestemmelsens avsnitt (1). Leietaker innestår for at vilkårene for frivillig registrering er oppfylt for denne andelen i hele leieperioden, og blir erstatningsansvarlig for utleiers tap som følge av bruksendringer, fremleie, regelendringer for leietakers virksomhet mv. som gjør at andelen blir mindre.

Det som er nytt fra forrige utgave er at dersom andelen økes fra det fastsatte utgangspunktet, kan ikke utleier ensidig beslutte å la den økte andelen omfattes av sin frivillige registrering og legge mva på leien. Dette hindrer at en leietaker som for eksempel går over fra å drive helt unntatt virksomhet til å få en liten andel mva-pliktig virksomhet får full mva på leien, men samtidig kun har begrenset fradragsrett.

Endringen fremstår også som rimelig med tanke på at en unntatt leietaker gjerne betaler en ekstra merverdiavgiftskompensasjon til utleier som følge av utleiers manglende fradragsrett. Hvis leietaker i tillegg skulle få mva på leien, men ikke har full fradragsrett, ville leietaker risikere å betale «dobbelt opp».

I situasjoner der bruken går over fra å være unntatt til mva-pliktig kan det imidlertid være fornuftig å reforhandle leieavtalen. Det kan lønne seg for begge parter å la et i utgangspunktet unntatt areal omfatte av den frivillige registreringen, dersom utleier før økt fradrag og leietaker får mindre leie/mva-kompensasjon.

Det er fortsatt en forklaring til mva-bestemmelsen bak selve kontraktsteksten, som er oppdatert i henhold til endringene.

2.5 Leietakers endringer

I bestemmelsen om leietakers endringsarbeider er det fastsatt at dersom annet ikke avtales, skal leietakers endringsarbeider tilbakestilles ved fraflytting. Bakgrunnen for endringen er at utleier kan få en skattepliktig fordel dersom endringene overtas.

Plikt til tilbakestillelse av endringene innebærer for øvrig også at leietaker blir kvitt eventuelle justeringsforpliktelser for merverdiavgift tilknyttet endringsarbeidene, slik at dette kan være en fordel også for leietaker.

2.6 Forsinkelse

Videre er kravet om at en forsinkelse må være vesentlig for å gi leietaker rett til erstatning fjernet. Det er etter vår oppfatning rimelig at utleier dekker leietakers direkte kostnader ved forsinkelse, for eksempel ekstra leie eller flyttekostnader, uavhengig av hvor lang forsinkelsen er.

2.7 Andre endringer

Det er utarbeidet forslag til skjema for overtakelsesprotokoll som et vedlegg til kontrakten. Tvister i forbindelse med tilbakeleveringen av leieobjektet ved leieforholdets opphør skyldes ofte uenighet om leieobjektets tilstand ved oppstart av leieforholdet. Det er derfor viktig at leieobjektets tilstand per overtakelse dokumenteres nøye ved en grundig overtakelsesprotokoll, gjerne vedlagt bilder.

I forbindelse med endret bruk og fremleie er det nå presisert at opprettholdelse av eiendommens leietakersammensetning skal anses som saklig grunn for utleier til å nekte endret bruk og fremleie.

Det er utarbeidet en ny bestemmelse om depositum, som i større grad tilfredsstiller bankenes behov for klarhet mht. når depositumet kan utbetales. Bestemmelsen om sikkerhetsstillelse åpner nå også for andre typer sikkerhet enn bankgaranti og depositum, som for eksempel garantiforsikring, ved at det i alternativ C angis at sikkerheten kan beskrives i et eget bilag.

3. Oppsummering

Vi er av den oppfatning at de endringene som er gjort er balanserte, og godt tilpasset markedsutviklingen. Dette gjelder ikke minst reguleringen ad eiendomsskatt, som i sitt innhold er en fornuftig tilnærming til markedssituasjonen i etterkant av at landets største kommune (Oslo) har innført eiendomsskatt.

Først trykket i Eiendomsmegleren 5 2016