Før kjøpere av leiligheter i nybygg kan overta og ta i bruk sin bolig må utbygger sørge for at kommunen har utstedt midlertidig brukstillatelse. I praksis skjer det ofte at nybygget ved kontraktens overtakelsestidspunkt for alle praktiske formål er ferdigstilt, men at kommunen av ulike grunner ennå ikke har utstedt midlertidig brukstillatelse. I et forsøk på å unngå dagmulkt og andre krav fra kjøpere kan det for utbygger være fristende å gi kjøpere tilgang til bygget slik at de kan begynne innflytting av møbler og personlige eiendeler.
Av: Frida Hjelde Busund Advokat / Senior Associate i Grette Advokatfirma – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2022
I denne artikkelen ser vi nærmere på lovligheten av å gi kjøpere tilgang til byggverket før det foreligger midlertidig brukstillatelse, hva som skal til for at et byggverk anses å være tatt i bruk, og hvilke konsekvenser det kan få for en utbygger som urettmessig aksepterer at kjøper overtar leilighet før kommunen har utstedt midlertidig brukstillatelse for byggverket.
Kort om regelverket
Det følger av plan- og bygningslovens system at et tiltak ikke lovlig kan «tas i bruk» før det er gitt midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, jf. plan- og bygningsloven § 21-10 og byggesaksforskriften (SAK10) § 8-1.
Midlertidig brukstillatelse kan utstedes av kommunen når det kun gjenstår «mindre vesentlig arbeid og kommunen finner det ubetenkelig». Hvorvidt kommunen vil utstede midlertidig brukstillatelse beror på en skjønnsmessig vurdering. Det skal ikke gis midlertidig brukstillatelse dersom det gjenstår arbeider som har betydning for sikkerhet eller helse for brukerne av tiltaket.
Før det foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest er det klare utgangspunktet at tiltaket ikke kan «tas i bruk».
Om temaet har Kommunal- og moderniseringsdepartementet i tolkningsuttalelse 17/1486-2 uttalt:
«…dersom det ikke foreligger midlertidig brukstillatelse, vil bruken av bygget være ulovlig. [..] Ettersom midlertidig brukstillatelse er et minimumskrav for lovlig å kunne ta i bruk bygget, innebærer dette at beboere må flytte ut frem til slik tillatelse foreligger»
Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) skriver i veilederen til SAK 10 § 8-1 at:
«…tiltak kan ikke tas i bruk før kommunen har gitt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Det er heller ikke adgang til å la andre ta tiltaket i bruk.»
Lovens utgangspunkt er med andre ord klart: Det er ikke tillatt å «ta i bruk» et byggverk uten at det foreligger midlertidig brukstillatelse, og som vi skal komme tilbake til under er det et forholdsvis strengt ansvar knyttet til overtredelser.
Hva skal til for at byggverket «tas i bruk»?
Hva det innebærer å «ta byggverket i bruk» er ikke definert i plan- og bygningslovgivningen, men språklig sett vil begrepet favne vidt. Hensynet bak regelen om midlertidig brukstillatelse, blant annet å ivareta dokumentasjon for sikkerhet ved byggverket, tilsier også at bruksbegrepet skal tolkes vidt.
Hvorvidt lagring av møbler omfattes av begrepet er ikke uttrykkelig løst av lovgiver, i rettspraksis eller juridisk teori. Når lovgiver har valgt et så vidt begrep, vil det – uten en avklaring i motsatt retning – være risiko knyttet til å gi boligkjøperne tilgang til bygget og leilighetene før midlertidig brukstillatelse foreligger.
Ferdsel og opphold i bygg har i tillegg en klar side til personsikkerhet. Krav til sikkerhet ved brann (TEK 17 kap. 11), sikkerhet i bruk (TEK 17 § 12-5), krav til bygningsdeler (TEK 17 kap. 12 III) og eventuelle heiser (TEK 17 kap. 16), er eksempler på hensyn som aktualiseres dersom boligkjøperne gis tilgang til bygget. Status for oppfyllelse av slike krav er også noe det skal redegjøres for ved søknad om midlertidig brukstillatelse, jf. pbl. § 21-10 (3) og SAK 10 § 8-1 (3). Dette er hensyn som tilsier at midlertidig brukstillatelse er en forutsetning for at boligkjøpernes tilgang til bygget skal være lovlig, også dersom det kun er tale om lagring av møbler, uten at kjøperne oppholder seg i bygget i lengre perioder.
Samtidig er det klart at en boligkjøper lovlig vil kunne befare bygget før dette er ferdigstilt, slik at ikke enhver tilgang vil forutsette midlertidig brukstillatelse. En løsning der entreprenøren følger boligkjøperne til og fra leilighetene fremstår som mindre problematisk enn å la boligkjøperne ferdes fritt, men det vil også her være en viss risiko knyttet til lovligheten.
Et annet moment er at det for utbygger kan bli vanskelig å kontrollere hvilken bruk kjøperne gjør av leilighetene, og om denne ligger innenfor lovlig eller ulovlig bruk. Om utbygger åpner for at boligkjøpere setter inn egne møbler før midlertidig brukstillatelse foreligger medfører dette en risiko for at bruken anses å være i strid med plan- og bygningsloven. Samtidig er det vanskelig å fastslå nøyaktig hvor grensen mellom lovlig og ulovlig «bruk» går.
Konsekvenser ved ulovlig bruk før midlertidig brukstillatelse
Som utbygger risikerer man flere konsekvenser dersom man urettmessig tillater kjøper å ta i bruk byggverket før det er utstedt midlertidig brukstillatelse.
Det offentlige har sanksjonsmuligheter dersom byggverk urettmessig blir tatt i bruk før midlertidig brukstillatelse foreligger, og kan håndheve regelbrudd. Etter plan- og bygningsloven § 32-8 (1) bokstav d kan den som forsettlig eller uaktsomt «bruker eller lar bruke byggverk eller del av byggverk eller areal uten at det foreligger nødvendig tillatelse» ilegges overtredelsesgebyr. Vesentlige eller grove overtredelser kan straffes med fengsel, jf. plan- og bygningsloven § 32-9. En byggherre som urettmessig tillater bruk av et byggverk før midlertidig brukstillatelse er utstedt tar altså en stor risiko.
I tillegg til at utbygger risikerer sanksjoner fra offentlige myndigheter ved urettmessig å tillate bruk av byggverket vil det kunne oppstå utfordringer rent privatrettslig knyttet til grensesnitt for risikoens overgang ved overtakelsen, reklamasjoner m.v. etter bustadoppføringsloven § 14. I denne forlengelse kan det oppstå problemer knyttet til om utbyggers forsikring vil dekke skader som oppstår etter at kjøpere er gitt tillatelse til å ta i bruk bygget, men før overtakelse formelt er gjennomført, og før det foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Det samme gjelder for den enkelte kjøpers innboforsikring dersom det skulle oppstå skader på de gjenstander som kjøper flytter inn i bygget.
Å tillate kjøper å gjøre bruk av bygget før det er utstedt midlertidig brukstillatelse vil altså være uheldig av flere grunner, og vil i ytterste konsekvens kunne medføre risiko for straffeansvar. Det kan være vanskelig å trekke et klart skille mellom lovlig og ulovlig bruk før midlertidig brukstillatelse foreligger, og basert på rettskildebildet frarådes utbyggere å gi kjøpere tilgang til å oppbevare møbler og lignende i leilighetene før midlertidig brukstillatelse er utstedt.
Dersom partene likevel avtaler å gjennomføre overtakelse før midlertidig brukstillatelse foreligger, og instruerer megler om å gjennomføre overtakelse og oppgjør før boligen lovlig kan tas i bruk etter plan- og bygningslovens regler er det meglers plikt å skriftlig informere partene om eventuelle konsekvenser dette kan medføre, herunder risiko for at ferdigattest senere ikke gis, samt bortfall av rett til dagmulkt.
