Håndtering av parkeringsplasser i forbindelse med salg av leilighet – hva må du som megler passe på?

I motsetning til eneboliger og rekkehus, har leiligheter sjeldent parkeringsplasser inne i det som anses som selve enheten. Naturligvis, ettersom leiligheter normalt sett ligger i bygninger med en rekke andre leiligheter, og parkeringsplassene er samlet et annet sted. Dette at parkeringsplasser ligger i en kjeller eller på en annen eiendom, gjør at det er lett å glemme å undersøke om det er noe særskilt du som megler må foreta deg for å sikre at denne følger med når en leilighet overskjøtes. Det er flere måter å organisere leilighetsfellesskap på, og for enkelhetens skyld forholder vi oss i all hovedsak til eierseksjonssameier i denne artikkelen.

Av: Tina Klakegg, advokat og Camilla Sønderland Skjønberg, senioradvokat i Deloitte Advokatfirma AS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2022.

Hvordan parkeringsplassene er organisert i sameiet, kan ha stor betydning for hvordan du som megler må tilrettelegge i forbindelse med salg. Det er normalt fire måter å organisere parkeringsplassene på:

1. Slik at hver parkeringsplass ligger som tilleggsdel til en enkelt seksjon
2. Som fellesareal, eventuelt slik at seksjonene har bruksrett til bestemte parkeringsplasser
3. Som en eller flere næringsseksjoner
4. Som en anleggseiendom, med eget gård- og bruksnummer

I tillegg kan sameiet som sådan eller den enkelte leilighet/leilighetseier ha parkeringsplasser på andre eiendommer, normalt som bruksrett eller som en av flere eiere i et parkeringssameie.

Vi skal se litt nærmere på alle disse alternativene, og hvilken betydning de ulike organiseringsalternativene har for deg som megler når en bolig skal selges.

I mange eierseksjonssameier er parkeringsplasser lagt som tilleggsdeler til den aktuelle seksjonen. Dette innebærer at plassen er varig knyttet til boligen, og vil medfølge automatisk ved salg uten at det er behov for å nevne den eksplisitt i skjøte eller lignende. Hvorvidt parkeringsplassene er lagt som tilleggsdeler, skal fremgå av tinglyst begjæring om seksjonering eller reseksjonering, og eventuelt også sameiets vedtekter.

En annen variant er at parkeringsplassene er organisert som fellesareal for sameiet – enten på sameiets egen eiendom, eller på annen eiendom hvor retten til å disponere parkeringsplasser er lagt til sameiet som sådan. I utgangspunktet innebærer dette at samtlige seksjonseiere vil ha lik rett til å benytte parkeringsplassene. Dette vil også være tilfelle hvor sameiet som sådan er en av flere eiere i et parkeringssameie. Imidlertid kan det være fastsatt egne bestemmelser om eksklusive bruksretter i vedtektene. I så fall sikrer vedtektene at rettigheten til plassen medfølger automatisk ved salg, og du som megler behøver ikke foreta deg noe særskilt for å sikre kjøpers rettigheter til denne. Unntak kan tenkes hvor det i vedtektene er fastsatt at bruksretten opphører ved avhendelse av seksjonen, for eksempel dersom det er knapphet på parkeringsplasser og sameiet praktiserer en ordning med venteliste. Etter lovendringer i eierseksjonsloven som ble innført i 2018, kan det heller ikke gis eksklusive bruksretter til den enkelte i mer enn 30 år. Normalt er det også slik at årsmøtet i sameiet kan fatte vedtak knyttet til bruken av sameiets fellesareal, herunder også endret bruk. I tilfeller hvor parkeringsplasser er organisert med vedtektsfestede bruksretter, er det derfor viktig at du som megler opplyser kjøper om at det kun er tale om en tidsbegrenset og midlertidig bruksrett som vil kunne falle bort i fremtiden.

Da det fra tid til annen ikke alltid er samsvar mellom «kart og terreng», for eksempel mellom tinglyst seksjoneringsbegjæring og den parkeringsplassen selger faktisk disponerer, er det viktig at du som megler verifiserer at det er samsvar mellom begjæringen og opplysningene fra selger. Dette gjelder uavhengig av hvordan parkeringsplassene er organisert, herunder også der parkeringsplasser er organisert med vedtektsfestede bruksretter.

Et annet organiseringsalternativ, som ikke innebærer at plassen automatisk følger med seksjonen, er der parkeringsplassene er opprettet som en selvstendige næringsseksjoner per plass, eller flere parkeringsplasser samlet i én næringsseksjon. Dersom parkeringsplassen er lagt som en egen næringsseksjon, vil som hovedregel seksjonseieren stå som hjemmelshaver til både boligseksjonen og parkeringsplassen. Ved salg må megler derfor passe på at også parkeringsplassen kommer med på skjøtet, slik at kjøperen sikres eierskap til både boligseksjon og parkeringsseksjon.

I tilfeller hvor flere parkeringsplasser er lagt som en egen næringsseksjon, vil de ulike seksjonseierne ofte få tinglyst en ideell eierandel i seksjonen og dermed også være sameier i et tingsrettslig sameie med egne vedtekter. Også i disse tilfellene er det viktig at megler sørger for at både boligseksjon og ideell andel i næringsseksjon overføres til kjøper.

En ytterligere organisasjonsform er tilfellene hvor parkeringsplassene er organisert i en egen anleggseiendom. Dette er typisk for underjordiske garasjeanlegg som betjener flere overliggende eiendommer/sameier. Anleggseiendommen er utskilt med et eget gårds- og bruksnummer i grunnboken. Dette åpner for flere mulige organiseringsalternativer.

På samme måte som for grunneiendommer, kan anleggseiendommer seksjoneres. Også i disse tilfellene kan parkeringsplassene dermed organiseres som en eller flere næringsseksjoner i dette separate eierseksjonssameiet.

Alternativt kan seksjonseierne få tinglyst en ideell eierandel i anleggseiendommen og dermed være sameier i et tingsrettslig sameie (på samme måte som hvor parkeringsplassene er lagt som en egen næringsseksjon). I begge disse tilfellene må du som megler dermed passe på at både hjemmelen til boligseksjonen, og eierskap til anleggseiendommen, enten i form av egen seksjon eller ideell eierandel, blir overført i forbindelse med salget.

Det er heller ikke uvanlig at en tredjeperson, for eksempel utbygger, beholder hjemmelen til anleggseiendommen, og at den enkelte leilighet eller sameiet som sådan sikres rett til parkeringsplasser ved tinglyste bruksretter. Tinglyste rettigheter vil fremgå av grunnboken til anleggseiendommen, og i begge tilfeller vil retten medfølge automatisk ved salg uten at du som megler behøver å foreta deg noe særskilt. Dersom rettigheten er lagt til sameiet som sådan, vil det imidlertid kunne foreligge føringer for bruken av parkeringsplassene i sameiets vedtekter, tilsvarende som for tilfeller hvor parkeringsplassene er organisert som fellesareal for sameiet. I noen tilfeller legges imidlertid bruksrett til en enkelt parkeringsplass til seksjonseieren og ikke til selve leiligheten. I så fall er det ikke gitt at rettigheten kan videreføres i forbindelse med salg. I slike tilfeller er det derfor viktig at du som megler undersøker det nærmere innholdet i den tinglyste rettigheten, herunder hvem som er rettighetshaver og hvorvidt den kan videreføres ved salg.

Endelig er det også mulig å etablere et realsameie i anleggseiendommen. Et realsameie innebærer typisk at hjemmelsforholdene til en eiendom er knyttet opp mot en eller flere omkringliggende eiendommer. I disse tilfellene er det de omkringliggende eiendommene som sammen er «hjemmelshavere» til eiendommen med en ideell eierandel. Dette vil fremgå av grunnboken. Den ideelle andelen kan ikke overdras uavhengig av «hovedeiendommen», med mindre realsameiet oppløses. Et typiske tilfelle av realsameier i anleggseiendommer ser vi hvor underliggende anleggseiendom betjener flere overliggende eierseksjonssameier, og hvor eierandelen i anleggseiendommen er knyttet opp mot den enkelte seksjon som tilbehør til seksjonen, jf. avhendingslova § 3-4 andre ledd bokstav d). Realkoblingen sikrer at seksjonen og den ideelle andelen i anleggseiendommen er varig knyttet sammen, og eierskapet til anleggseiendommen vil følge med automatisk ved salg av seksjonen.

I forlengelsen av ovennevnte, finner vi også grunn til å nevne at eierseksjonsloven har egne bestemmelser om bytterett knyttet til parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne i § 26. Bestemmelsen innebærer at sameiet i sine vedtekter må sikre at parkeringsplasser som i vedtak etter plan- og bygningsloven er krevet opparbeidet som HC-plasser, gjøres tilgjengelige for dem som har behov for slike – enten ved bytteordning eller på annen måte. Bytteretten gjelder imidlertid bare dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet, og varer så lenge et dokumentert behov er til stede. Ved salg av seksjoner som disponerer en HC-plass, kan det derfor være nyttig at du som megler undersøker om den aktuelle plassen er krevet opparbeidet som HC-plass i vedtak etter plan- og bygningsloven, og eventuelt gjøre kjøper oppmerksom på hva bytteordningen innebærer.

For borettslag er situasjonen litt annerledes. Borettslagsloven åpner ikke for å legge tilleggsdeler til den enkelte andel, og det skilles bare mellom boenheter og fellesarealer. Det er heller ikke mulig å tinglyse eierskap mellom en andel i et borettslag og en annen eiendom. I så måte vil parkeringsplasser i borettslag ofte være organisert som fellesareal, og den enkeltes adgang til bruk være nærmere beskrevet i lagets vedtekter. Dette gjelder også i tilfeller hvor borettslaget som sådan er eier av en ideell eierandel i anleggseiendom, eller annen parkeringseiendom – for eksempel en eller flere næringsseksjoner med parkeringsplasser, eller hvor borettslaget har fått tinglyst bruksrett. Til forskjell fra eierseksjonsloven, har borettslagsloven ingen tidsbegrensninger knyttet til adgangen til å vedtektsfeste eksklusive bruksretter. Vedtektsfestede rettigheter vil imidlertid etter omstendighetene kunne omgjøres av generalforsamlingen. Ved salg av andel som disponerer parkeringsplass, bør du som megler derfor undersøke borettslagets vedtekter knyttet til parkering.

På samme måte som for eierseksjonssameier og eierseksjoner, kan det imidlertid også for andeler i borettslag tinglyses bruksretter på borettslagets egen tomt eller annen eiendom. Slike tinglyste rettigheter vil fremgå av grunnboken, og i begge tilfeller vil retten medfølge automatisk ved salg uten at du som megler behøver å foreta deg noe særskilt, med mindre bruksrettene er satt til personer og ikke andelene eller borettslaget.

Til tross for at vi i denne artikkelen har fokusert på parkeringsplasser, bemerker vi at de samme utgangspunkter også vil kunne gjøre seg gjeldende for annet tilleggsareal, herunder for eksempel boder.