I mars 2017 godkjente Forum for Næringsmeglere (FFN) og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) en ny meglerstandard for kjøp av aksjeselskap som eier bygg under oppføring, og der kjøperen overtar aksjene før bygget er ferdigstilt, såkalt forward med umiddelbar aksjeoverdragelse (tidligere kalt egentlig forward). Med utgangspunkt i denne standarden er det nå laget en forward med utsatt aksjeoverdragelse (tidligere omtalt som uegentlig forward). Disse avtalene kjennetegnes…
Nye meglerstandarder for salg av eiendomsselskap
- Av: Redaksjonen
- 29. november 2019
- Fagstoff, Forsidenytt

De nye meglerstandarder for salg av eiendomsselskap gjelder aksjeselskaper og foreligger i to versjoner, en med og en uten oppgjørsansvarlig. Selve kjøpekontrakten i de to versjonene er like.
Last ned standardene på NEF.no.
Basert på de vedlagte standardene vil det lages nye standarder for eiendom og de andre selskapsformene. Dessuten vil alle standardene oversettes til engelsk.
Merk at aksjeloven § 8-10 vil endres i 2020, og at den såkalte unntaksforskriften vil oppheves. Hvis overtakelse finner sted etter at lovendringen har trådt i kraft, må eiendomsselskapet følge særskilte saksbehandlingsregler for å pantsette eiendommen til sikkerhet for kjøpers oppkjøpsfinansiering. Dokumentasjon for selskapets sikkerhetsstillelse i medhold av § 8-10 vil utarbeides på et senere tidspunkt.
Nedenfor er en oversikt over de endringene som er gjort i standarden. Som det fremgår av oversikten, er reklamasjonsfristene forlenget, samtidig som oversittelse av reklamasjonsfristen på 30 dager ikke uten videre medfører at kjøper taper sitt krav mot selger. Om vi ser bort fra disse endringene i reklamasjonsplikten, medfører den nye standarden ingen vesentlige endringer i risikofordelingen mellom partene eller deres forpliktelser. På den annen side inneholder standarden en rekke, mindre vesentlige endringer som etter vårt syn gjør at den nye standarden er bedre og mer leservennlig enn den gamle.
Her følger en oversikt over de endringene som er gjort i standarden:
Kjøpers hevingsrett etter overtakelse, selgers informasjonsansvar og reklamasjonsfrister
- Kjøper kan fremdeles heve etter overtakelse i henhold til kjøpslovens regler, se punkt 6.3. Teksten i note 29 kan benyttes hvis kjøpers hevingsrett skal avskjæres etter overtakelse
- Selger har fremdeles et objektivt ansvar for uriktige opplysninger, se punkt 7.1 (b). Teksten i note 30 kan benyttes hvis selgers ansvar her skal være betinget av skyld på selgers side
- Reklamasjonsfristene er utvidet til 18 måneder (ordinære garantier) og 5 år (fundamentale garantier). Kjøpers oversittelse av den relative reklamasjonsfristen medfører ikke tap av kjøpers krav, se punkt 8.3. Teksten i note 36 kan benyttes om kjøpers oversittelse av reklamasjonsfristen her skal medføre at kjøper taper sitt krav
Ønskede endringer og retting av feil eller upresis regulering:
- Endringer i kjøpesumsberegningen i punkt 2.1 og 2.3.2 om bl.a. hvilke fordringer som kjøper skal betale for
- Ny sondring mellom avtalt og faktisk overtakelse for å rette uklar regulering i den gamle standarden, se punkt 3.1 og 3.2
- Fravær av skade på eiendommen som en ny betingelse for gjennomføring av avtalen, se punkt 4.1 (a) og 4.2 (a)
- Unntak fra minimumsbeløpene (basket og deminimis) ved brudd på garantiene om eierskap, jf. punkt 8.4.2
Mindre endringer av risikofordelingen mellom partene og deres forpliktelser:
- Endring av punkt 2.2.1 slik at restgjeldsoppgaver skal omfatte alle lån fra andre enn selger (og ikke bare lån fra bank)
- Forenkling av punkt 2.3.4 som medfører at alle tvister mellom partene vil behandles av samme domstol. De som ønsker voldgiftsbehandling her, kan benytte teksten i note 13
- Nytt punkt 5 (f) om at selger skal sørge for at delskapet trer ut av en eventuell konsernkontoordning og fellesregistrering i Merverdiavgiftsregisteret
- Endringer i garantiene i punkt 7, som i det alt vesentlige er mindre forbedringer av den eksisterende tekst
- Ny bestemmelse i punkt 8.1 om at selger er ansvarlig for alt påregnelig tap som følge av avtalebrudd, herunder forsinkelse
- Ny bestemmelse i punkt 8.3.1 om reklamasjonsplikt ved forsinkelse (som tidligere ikke var regulert i standarden)
- Endring av global cap i punkt 8.4.3, slik at denne ikke lenger gjelder skadesløsholdelsene
- Endring av ansvaret hvor det er flere selgere slik at deres ansvar som utgangspunkt er proratarisk og ikke solidarisk, se punkt 8.6
- Endring av skadesløsholdelsen for skade slik at selger etter en forsinkelse som skyldes kjøper, som hovedregel ikke hefter for skader på eiendommen, se punkt 9.1
- Ny skadesløsholdelse i punkt 9.1 (b) om tap på fordringer
- Nye noter 41 og 42 med skadesløsholdelser om fisjonsansvar og fellesregistrering i Merverdiavgiftsregisteret
- Presiseringer i punkt 11 om partenes rett til å gjøre krav gjeldende mot nærstående av motparten
Redaksjonelle endringer for å gjøre standarden mer leservennlig. Den nye standarden har i det alt vesentlige samme struktur og begrepsbruk som den gamle standarden, men det er gjort følgende endringer:
- Ny bestemmelse om konsekvensene av en forsinkelse i punkt 3.3, som oppsummerer det som ellers følger av andre bestemmelser i avtalen, dvs. punkt 2.2.3, punkt 2.3.1 (a), punkt 5, punkt 6.1 til 6.3, punkt 7 og punkt 9.1
- En opplisting av partenes beføyelser ved avtalebrudd i punkt 6.1 til 6.3 (som tidligere var regulert på en uoversiktlig måte på forskjellige steder i den gamle standarden punkt 2.4, punkt 4.1 (a), punkt 4.2 (a), punkt 6 siste avsnitt og punkt 9
- Strykning av gamle punkt 8.8 om betydningen av ansvarsbegrensninger for eiendomsverdien, punkt 12 om justeringsoppstilling og punkt 13 om fullstendig avtale
- Flytting av selgers informasjonsansvar til garantikapittelet
Relaterte Artikler
- Nye meglerstandarder for forwardtransaksjoner
-
Stabilt høyt nivå på salg av nye boliger
April ble en god måned sammenlignet med fjoråret både når det gjelder salg og igangsetting av nye boliger. Mye av økningen i aprilmåned kan nok tilskrives at at vi i år hadde påsken i mars, mens den i fjor var i april. Dermed fikk man også langt flere salgsdager. - Salget av nye boliger viser en tilnærmet flat utvikling hittil i år. Salget går opp…
-
Nye egenerklæringsskjema for konsesjonsfrihet
Det har kommet reviderte utgaver av både grønt og rødt egenerklæringsskjema for konsesjonsfrihet. De nye skjemaene gjelder f.o.m. 01.11.2020. Egenerklæring rødt skjemaLast ned Egenerklæring grønt skjemaLast ned Landbruksdirektoratet opplyser videre at det er viktig at de reviderte skjemaene fylles ut riktig/fullstendig da det vil bli vanskelig å gjøre endringer uten å sende skjemaene i retur. Husk bl.a. å føre på eierandel og hele personnummeret…
-
Nye retningslinjer for «off market» salg av eiendom
Pressemelding fra Norges Eiendomsmeglerforbund 23.11.2017 Det har i høst blitt satt søkelys på salg av eiendom som skjer uten åpen markedsføring - såkalte «off market» salg. Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) har derfor utarbeidet nye retningslinjer som vil gjelde for alle eiendomsmeglere MNEF (medlem i NEF). Retningslinjene klargjør grensene for denne type transaksjoner, eiendomsmeglerens rolle og ansvar som rådgiver og risikoen for selger ved å avstå…
-
Veilederen til den nye eierseksjonsloven
Kommunal- og moderniseringsdepartementet har utgitt en veileder til den nye eierseksjonsloven. Veilederen tar i all hovedsak for seg lovens offentligrettslige regler; altså reglene som regulerer hvordan eierseksjoner opprettes, vilkårene for seksjonering og reseksjonering. Veilederen er ment som hjelpemiddel for de som arbeider med seksjoneringssaker i kommunene, på Svalbard, hos fylkesmennene og hos tinglysingsmyndigheten (Kartverket), men vil naturligvis også være av interesse for eiendomsmeglere som…
-
Merverdiavgift ved kjøp og salg av eiendomsselskap
Avgiftsmessige forhold kan ha avgjørende betydning for de involverte parter ved kjøp og salg av eiendomsselskaper – her kan det ligge både risiko og oppsider. Merverdiavgift med 25 % er tillagt de fleste anskaffelser, og utgjør dermed en betydelig potensiell kostnad for endelig forbruker av anskaffelsene. Regelverket knyttet til merverdiavgift på området for fast eiendom, og særlig for næringseiendom, kan oppleves komplekst og vanskelig…
Min NEF
NEF regelverk
Flere fordeler i NEFs fordelsprogram
- Advokatfirma Arntzen de Besche
- Advokatfirmaet Grette
- Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS
- Advokatfirma Homble Olsby
- SANDS advokatfirma
- Autogear
- Autozeek elektronisk kjørebok
- Avis Bilutleie
- Bertel O. Steen – Mercedes-Benz / Smart / Peugeot / Citroën / DS / Opel / Kia
- BMW
- Booknordics.com
- Dine Penger
- Eurocard
- Falck Redning
- Hotel Continental
- Kredinor
- Skattebetalerforeningen
- Smarthotel
- TRYG Forsikring
- Universitetsforlaget
- Verisure
For meglere
- Innmeldingsskjema
- Få ekstra stort utbytte med MNEF Pluss! En fordelaktig tjeneste for deg som allerede er MNEF og ønsker mer ut av medlemskapet
- Tilbud til fullmektiger
- Tilbud til studenter
- Fordeler
- Spar penger ved å bruke NEFs fordelsprogram!
- NEF regelverk
- Vilkår
- Styret og lokalforeningsledere
- Utmerkelser fra NEF
- NEF-HELP stipendet
- Proptech-2020
Mest populære søk
NEF på kartet

Kontakt oss
Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo
Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt
Innhold: Slik kjøper du bolig
Innhold: Slik selger du bolig
Siste innlegg
- Normal boligprisutvikling i september
- Få konflikter etter nye regler for boligsalg (avhendingsloven)
- Ny bunn-notering for sekundærboliger rammer leiemarkedet
- Nye analyser: Markant fall i antall førstegangskjøperne og flere må kjøpe sammen
- Svak boligprisutvikling i juli
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Viktige råd til boligkjøpere høsten 2022
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
Her finner du mer hjelp!
Les mer om disse temaene!
Siste fagartiker for eiendomsmeglere
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Salg av eiendommer i villastrøk
- Hvorfor er det viktig at tinglyst hjemmel og reelt eierforhold stemmer overens?
- Eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger
- Har selger opplysningsplikt om at nabo er dømt for seksuelt misbruk av mindreårige?
- Oppsplitting av eiendomshandel – tomtekjøpsavtale og byggekontrakt
NEF i nyhetsbildet
- Til slutt sloss de to siste budgiverne prisen til himmels 19. august 2022
- Arendal Boligbyggelag 19. august 2022
- Mener regelendring for boligsalg har lønnet seg: – Det var altfor mange alvorlige konflikter 19. august 2022
- Dobbelt rentehopp: Vurderer å droppe kjøp og flytte fra Tromsø 19. august 2022
- Hyttesalg uten forbehold 19. august 2022
- Nytt rentehopp i vente om en måned 19. august 2022
- Vurderer å droppe kjøp og flytte 19. august 2022
- 715.000 nordmenn har aldri stått overfor et høyere rentenivå – sentralbanksjefen håper husholdningene har tatt høyde for renteøkningene 18. august 2022
- – Dette regnestykket vil trolig være en vekker for flere 18. august 2022
- Norges Eiendomsmeglerforbund 18. august 2022
Pressekontakt
Pressemeldinger
Ledige stillinger
- En feil oppstod, som antagelig betyr at strømmen er nede. Prøv igjen senere.
Viktig når du redigerer profilen:
Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.
Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:
Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.
Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.
Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!
Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.
Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no