De aller fleste eiendomstransaksjoner i Norge tinglyses på eiendommens Grunnboksblad hos Statens Kartverk i forbindelse med overdragelse til ny eier. Det er ikke et vilkår for transaksjonens gyldighet mellom avtalepartene at selve avtalen om kjøp/gavebrev el. tinglyses, men tinglysning er et vilkår for å oppnå rettsvern for det nye eierforholdet. I denne artikkelen ser vi litt nærmere på hvorfor det er viktig at den tinglyste hjemmel stemmer overens med det reelle inter partes eierforholdet/eierbrøk.
Av: Elise Victoria Arnesen, Advokat/Assosiert partner i Advokatfirmaet Henriksen & Co – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2022.
Innledning og avgrensning
Unnlater man tinglysning av en eiendomsoverdragelse har ny eier ikke rettsvern for sitt eierforhold, noe som kan føre til en rekke uheldige situasjoner, blant annet ved at tidligere eier fortsatt kan disponere over eiendommen ved å benytte den som panteobjekt eller også selge den på nytt, selv om han/hun ikke lenger reelt sett er eier, tidligere eiers kreditorer vil fortsatt kunne ta pant i eiendommen, få utlegg mm. Skulle en slik situasjon oppstå vil ny eier komme i en vanskelig posisjon for å hegne om sitt eierskap, verdier og rett til eiendommen, noe som jo er en lite ønskelig situasjon for alle parter.
I denne artikkelen er det imidlertid ikke manglende hjemmelsovergang fra tidligere til nye eiere som er tema, men de tilfeller der det interne eierforholdet mellom de nye eiere ikke stemmer overens med det tinglyste hjemmelsforhold, da forutsetningsvis i de tilfeller der det er mer enn en kjøper.
Overdragelsen
Ved salg og kjøp av eiendom gjennom eiendomsmegler inngås avtale mellom partene i form av kjøpekontrakt. Er det flere kjøpere skal alle deres navn fremgå av kjøpekontrakten samt også hvilken eierbrøk hver av dem skal ha. Erfaringsmessig er det ikke sjelden at man av ren vane setter opp at to eiere skal eie med lik del hver (50/50) og tre eiere skal eie med en ideell tredjedel hver (33,33/33,33/33,33) osv. Er dette først satt opp slik i kjøpekontrakten ser man at denne angivelsen i de fleste tilfeller også følges videre inn i skjøtet, slik at det formelle hjemmelsforholdet angis på lik måte.
Er det to eller tre kjøpere, der hver av dem bidrar likt med egenkapital og/eller med likt ansvar for boliggjeld, vil en slik løsning være korrekt og helt i orden. Hver parts reelle bidrag inn i anskaffelsen vil da stemme overens med det formelle hjemmelsforhold. Utfordringen kan oppstå der det kjøperne ikke kommer inn i avtalen med lik finansering og graden av hver parts bidrag til anskaffelsen da ikke stemmer overens med hjemmelsforholdet. I slike tilfeller vil da en part for eksempel kunne ha bidratt med store deler av finansieringen, men likevel kun ha hjemmel til halvparten.
Hvilke utfordringer kan oppstå?
Som et utgangspunkt, men ikke uttømmende, er det to hovedutfordringer vi erfaringsmessig ser. Den ene knytter seg til den enkelte sameiers rettsvern for egen eierandel overfor utenforstående kreditorer. Som det fremgår ovenfor er det kun tinglysning som gir rettsvern for eierforholdet. Hvis man kun har hjemmel til en halvpart, men reelt sett eier for eksempel 80 %, vil den andre sameiers kreditorer kunne ta utlegg i andel av boligen den første sameier eier. Dette vil man vanskelig kunne hindre, da det offentlige og eksterne kreditorer normalt forholder seg til tinglyste hjemmelsforhold. Man risikerer da å bli stående med en eierandel beheftet med de(n) andre sameieres gjeld, noe som skaper både gnisninger i sameieforholdet, men også en reell risiko for at verdien av den beheftede andel går tapt. Et tilbakesøkingskrav mot sameier vil være i behold, men i mange tilfelle krevende å få gjennomført av både økonomiske og personlige årsaker.
Den andre hovedutfordringen knytter seg til rettsvernet i relasjonen mellom sameierne. Et sameie kan oppstå i mange ulike konstellasjoner, både de rene samboertilfellene, men også venner som kjøper sammen, familie mm. Uavhengig av bakgrunn for sameiets opprettelse vil viktigheten av korrekt hjemmel være lik. Når sameiet etableres er det forutsetningsvis god relasjon og samarbeid. Den ene har kanskje større egenkapital enn de øvrige, mens en annen delfinansierer egen andel med lån. Dette tenker man der og da kanskje lite over, man er mer opptatt av å kjøpe sammen og få etablert seg og reflekterer da heller ikke over hjemmelsforholdet. Tiden går og på et tidspunkt skal sameiet oppløses. Det eierforholdet den ene har sett for seg, gjerne den som skjøt inn mest kapital, oppdager at de(n )andre viser til hjemmel og forholder seg til denne. Man havner raskt i en situasjon der partene tvistes om eierandeler, skal man se hen til de reelle eller formelle – hva er avtalt, har man noe skriftlig dokumentasjon på finansering, hva var partenes intensjon, hva kan bevises mm. I en slik tvist vil parten som anfører å eie mer enn den andre kunne få en tung oppgave med å oppfylle sin bevisbyrde for å vinne frem med at det reelt sett er et underliggende annet eierforhold enn hva den tinglyste hjemmel gir uttrykk for.
Hjemmel og det reelle eierforhold avviker – hva kan gjøres?
Hvis situasjonen først er oppstått, bør man gjøre det man kan for å hindre ovennevnte problematikk. Det som absolutt er å anbefale er at man korrigerer hjemmel ved nytt skjøte, men det vil påløpe dokumentavgift, noe som gjør at mange ikke ønsker dette.
Ønsker man ikke å korrigere hjemmel anbefaler vil at partene utarbeider en sameieavtale der det tydelig fremgår hvem som bidro med hvilke andeler inn i kjøpet og at man der avtaler hva man inter partes legger til grunn som den korrekte eierandel. Det er også å anbefale at man i samme avtale skriver at man er kjent med at det tinglyste hjemmelsforholdet avviker fra det reelle eierforholdet, men at det er det reelle som skal legges til grunn. Videre anbefales at det utstedes en urådighetserklæring til fordel for den som ikke har rettsvern for sin fulle eierandel, som da tinglyses i grunnboken. Dette vil imidlertid ikke hindre utleggsadgang for eksterne kreditorer.
Oppsummering
Vår anbefaling er at dere som eiendomsmeglere er aktive inn mot kjøper for å få klarhet i finanseringen og derigjennom sørge for at både kjøpekontrakt og skjøte gir uttrykk for korrekt eierbrøk. Dette ved å stille noen spørsmål til kjøper om finansiering, hvem som bringer hvilke midler til bordet – ansvaret for boliggjeld mm. slik at man bevisstgjør både seg selv og kjøperne på at det ikke er gitt at eierbrøken skal fordeles helt likt mellom de nye eierne. Hovedansvaret for å sørge for at eierforholdet er korrekt ligger på kjøperne selv, men skulle situasjonen oppstå ser vi erfaringsmessig at kjøper snur seg mot megler, noe som er lite ønsket og ubehagelig for den megler det gjelder.
