Eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger

Eiendomsskatten skrives ut 1. mars hvert år, det vil si at boligeiere og eiere av fritidsboliger over hele landet nylig har mottatt eiendomsskattesedler med informasjon om eiendomsskatt for sine eiendommer. Dersom en vurderer å klage over eiendomsskattegrunnlaget, eller lurer på om eiendomsskattegrunnlaget er korrekt beregnet, bør en kjenne til de ulike elementene i takstfastsettelsen. Denne artikkelen gir en kort innføring i eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger, og hva som er viktig å være klar over i forbindelse med klageprosessen.   

Av: Bjørn-Olav Johansen, advokat/partner og Ivar Slettedal, advokatfullmektig i Deloitte Advokatfirma AS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2022

Overordnet om eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger

Eiendomsskatten er kommunal, det vil si at det er opp til den enkelte kommune om det skal innføres eiendomsskatt eller ikke, og hvilke eiendommer som skal ilegges eiendomsskatt. Eiendomsskatten fastsettes etter et grunnlag og en skattesats. For boligeiendommer er det to måter å beregne grunnlaget på. Enten ved å benytte Skatteetatens boligverdier, eller ved kommunal taksering etter eiendomsskatteloven. Fritidsboliger takseres alltid etter sistnevnte metode.

Uavhengig av om taksten fastsettes kommunalt eller om Skatteetatens boligverdier benyttes, skal taksten reduseres med 30 prosent. Dersom kommunen har vedtatt bunnfradrag for selvstendige boenheter, så skal dette også gis før skatten beregnes.  

Skattesatsen vedtas årlig av kommunestyret, og må være mellom 1 og 4 promille av det fastsatte grunnlaget. Eiendomsskatten betales som over to eller flere terminer. Det er som hovedregelen eieren av eiendommen som er ansvarlig for eiendomsskatten.  Eiendomsskatten kan påklages av skattyter hvert år. Klagefristen er seks uker, og løper fra tidspunktet eiendomsskatteseddelen ble sendt skattyter eller den dagen kommunen la ut eiendomsskattelistene til offentlig ettersyn. Dersom disse to tidspunktene ikke er sammenfallende, regnes fristen fra det seneste av de to tidspunktene.

Nærmere om kommunal taksering og klageadgang

For å ta stilling til om den kommunale taksten er korrekt, er det nødvendig å se nærmere på grunnlaget som viser hvordan grunnlaget er fastsatt. Ved kommunal taksering vedtas gjerne taksten av en politisk oppnevnt nemnd, på bakgrunn av et takstforslag fra et eksternt takstfirma, retningslinjer for taksering og en kort utvendig befaring av eiendommen.

Den kommunale taksten bygger som regel på informasjon om areal og bygningstype hentet fra matrikkelen. Det mest vanlige for boligeiendommer og fritidseiendommer, er at byggets areal multipliseres med en fastsatt kvadratmeterpris fordelt på den aktuelle eiendomstypen. Deretter justeres taksten skjønnsmessig opp eller ned ved bruk av ulike justeringsfaktorer. Dette kan for eksempel være indre faktor, ytre faktor og sonefaktor. Taksten kan for eksempel justeres opp hvis eiendommen har god beliggenhet.

Erfaringsmessig bør skattyter kontrollere alle faktaopplysningene kommunen har lagt til grunn ved takseringen, og de skjønnsmessige vurderingene som er gjort. Det er ikke uvanlig at eiendomsinformasjonen i matrikkelen er unøyaktig eller feil, noe som kan medføre at taksten blir for høy. Et annet eksempel kan være at eiendommens standard vurderes å være høyere enn den er, slik at eiendommen får en for høy indre faktor, og dermed for høy takst.

Den kommunale taksten blir i utgangspunktet stående i 10 år, og det er ikke anledning til å klage over det samme grunnlaget flere ganger. Det er derfor lurt å klage tidlig i tiårsperioden, slik at besparelsen blir størst mulig. Videre er det viktig at klagen som sendes er godt begrunnet og dokumentert. Dersom klagen er dårlig begrunnet og dårlig dokumentert, kan en risikere at man ikke får medhold og samtidig mister muligheten til å klage over det samme forholdet senere. Dokumentasjon i en slik klageprosess kan være plantegninger som viser korrekt areal, kart som viser beliggenheten eller bildedokumentasjon som viser eiendommens tilstand og standard, for å nevne noe.

Nærmere om Skatteetatens boligverdier og endringsadgang

Hvis kommunen benytter boligverdier fra Skatteetaten, og boligeier mener at taksten er for høy, så er fremgangsmåten annerledes enn ved kommunal taksering.

Boligverdiene fra Skatteetaten er fastsatt på bakgrunn av statistikk fra Statistisk sentralbyrå (SSB) og ulike boligopplysninger. Ved årets utskriving av eiendomsskatt er det boligverdiene fra inntektsåret 2020 som benyttes. Dersom skattyter mener boligverdien er for høy, kan den endres ved egenendring av skattemeldingen for inntektsåret 2020.  

For det første kan skattyter endre boligopplysningene dersom disse er feil. Dersom boligverdien bygger på et for høyt areal, kan altså skattyter endre arealet på egenhånd. Det her viktig å huske på at Skatteetaten i etterkant kan pålegge skattyter å legge frem dokumentasjon på endringene som er gjort.

For det andre kan skattyter endre formuesverdien, som er 25 prosent av boligverdien, dersom denne er for høy sett i lys av eiendommens markedsverdi. Også i dette tilfellet må skattyter kunne legge frem dokumentasjon dersom Skatteetaten etterspør dette. Dokumentasjon som gir grunnlag for endring er gjerne takst utarbeidet av kvalifisert takstmann, verdivurdering fra megler eller observerbar markedsverdi.

Avslutningsvis kan det nevnes at det gjelder noen særregler dersom man ikke var eier av eiendommen per 31. desember 2020 i inntektsåret, i så fall kan man sende en begrunnet klage til Skatteetaten. Skatteetaten har også åpnet for at det kan sendes klage på vegne av flere andelshavere i et borettslag.

Tips i forbindelse med klage eller egenendring

Som gjennomgangen over har vist, er fremgangsmåten litt ulik om kommunen benytter boligverdier fra Skatteetaten eller kommunale takster. Likt for begge metodene er at det er viktig å fremskaffe god dokumentasjon.

Dersom kommunen takserer eiendommene selv, er første steg å fremskaffe all informasjon om hvordan taksten er fastsatt, herunder be om innsyn i retningslinjer, detaljert takstgrunnlag og eventuell annen underlagsdokumentasjon. Deretter må det utarbeides en klage med nødvendig dokumentasjon vedlagt. Klagen må sendes innen klagefristen på seks uker, hvis ikke kan kommunen avvise å behandle saken.

Hvis boligverdien er for høy, kan denne endres på egenhånd ved egenendringsmelding til Skatteetaten. Det er ikke nødvendig å sende dokumentasjonen samtidig som endringene gjøres, men Skatteetaten kan senere be om å få ettersendt dokumentasjonen. Ved endring av formuesverdien, er det viktig å være klar over at ikke alle verdivurderingen nødvendigvis er god nok dokumentasjon. For egenendring av skattemeldingen gjelder ikke klagefristen i eigedomsskattelova.