Du har nå mulighet til å bli eier av et pepperkakehus og samtidig gi penger til et godt formål. Det er 14 år siden Krogsveen i Bamble tok initiativet til et julesalg av pepperkakehus. I år har de fått et eget butikklokale til å vise fram de flotte pepperkakehusene på Brotorvet, et kjøpesenter, på Stathelle. Som vanlig er det mange fine hus, men alt kan jo…
Hjelp! – Bortfester gir ikke samtykke til salg av hus på festetomt
- Av: Redaksjonen
- 2. juni 2017
- Fagstoff, Forsidenytt

Salgsprosessen har gått strålende. Du har funnet en kjøper til kunden og i tillegg oppnådd en god pris. Det eneste som mangler er samtykke fra bortfester. Han har du ikke fått svar fra, og nå begynner det å haste for overtakelse er i morgen. Høres det kjent ut?
Av: Jarran Dolve, advokat/partner hos Nordia
Alle som skal megle et salg av hus på festet tomt kan gå i denne fella. Man vet jo at fester som hovedregel kan overdra festeretten sin til hvem han vil, og uten innblanding fra bortfester. Er man virkelig dreven vet man kanskje også at bortfester uansett trenger saklig grunn til å nekte et salg. Man ser dermed ikke så alvorlig på det, fordi overføring til ny fester normalt går bra.
Som regel går overføring til ny fester bra, men har man ikke rutinene i orden, skyldes det antagelig oftere flaks enn det man ønsker å innrømme. Hvordan bør så rutinene være?
Alltid tidlig ute
Festekontrakter er sjelden lett og lystig lesning, men som megler bør du kjenne kontraktsinnholdet godt for å oppnå en ryddig salgsprosess. Åpner ikke festekontrakten for at fester kan selge uhindret, kan det i ytterste konsekvens gi omtrent samme virkning som om selger ikke har hjemmel i det hele tatt.
Oppgaven med å sjekke festekontrakten bør dermed prioriteres tilsvarende høyt. Kan du på et tidlig stadium utelukke at salget er betinget av bortfesters samtykke, har du dessuten én ting mindre å bruke tid på fremover.

Artikkelforfatteren: Jarran Dolve er advokat og partner hos advokatfirmaet Nordia. Han har tidligere arbeidet i Help Forsikring.
To måneder
Der overføring av festerett er betinget av bortfesters samtykke, løper det i praksis en to-måneders frist fra bortfester får søknaden til han må gi avslag. Gis det ikke et skriftlig og begrunnet avslag innen den tid, regnes samtykke for å være gitt, jf. tfl. § 17, 3. ledd.
Kjennskap til denne regelen er viktig når man rådgir rundt spørsmålet om overtakelse.
Både kjøper og selger bør være innforstått med at 2 måneder minimum er tiden det kan ta fra man har funnet en kjøper til tinglysing av skjøte kan skje.
Det egentlige problemet
Kontrakter med rene godkjenningsordninger innebærer noe ekstraarbeid for deg som megler, men de medfører sjelden de store problemene. Det skal en del til for at det er «saklig grunn» til å nekte noen å bli fester, og tidshorisonten har du som megler (nå) kontroll på.
Det som derimot kan gi problemer er kontrakter der bortfester har tatt mer ytterliggående forbehold, enten i form rene avgiftsreguleringskrav, eller i form av forkjøpsrett. Her forekommer det at bortfester fremmer sine krav, og holder salget som «gissel», inntil han får det som han vil.
En slik gisselsituasjon bør ikke komme som en overraskelse. Den som har vært tidlig ute, skal ha kunnet avklare både om kontrakten inneholder slike forbehold, og om bortfester vil kunne tenke seg å benytte sine kontraktsfestede rettigheter.
Det er ikke dermed sagt at den videre saksbehandling blir uproblematisk, men har du avklart slike forhold tidlig, og orientert selger og kjøper, står det i alle fall ikke på deg som megler om bortfester benytter seg av sine rettigheter.
Les også: Hvordan kan man bruke «som den er» klausul ved salg av nyoppført bolig
Økt festeavgift
Et spørsmål jeg har fått flere ganger er hva man gjør når bortfester krever forhøyet festeavgift forbindelse med overføring av festerett.
Svaret er at et krav om forhøyet festeavgift i forbindelse med overføring av festerett som utgangspunkt kun er berettiget i to tilfeller. Det første er der det i festekontrakten er tatt forbehold om økning av festeavgiften ved overføring av festeretten. Det andre er der kontraktens vanlige reguleringsklausul tilfeldigvis åpner for regulering i samme tidsrom som salget skjer.
Ser man at bortfester kommer med krav om økt festeavgift utenfor disse tilfellene, er det grunn til å være skeptisk. Som det fremgår under er det antagelig også grunn til å være løsningsorientert.
Bukta og begge ender
En bortfester som har tatt forbehold om forkjøpsrett ved overføring av festeretten sitter i en utmerket forhandlingsposisjon, forutsatt at festeretten ikke overføres til nærstående, se tfl. § 17.
Jeg har selv sett tilfeller av at bortfester, i kraft av denne posisjonen, setter vilkår for at han skal la være å benytte seg av sin forkjøpsrett, i praksis vilkår om økt festeavgift. Selv om dette sjelden vil være et rettmessig krav, kan det være grunn til å være pragmatisk og la kjøper veie ulempene ved økt leie opp mot at han ikke får overta eiendommen.
Les også: Hvordan skal eiendomsmegler håndtere «hemmelig bud»?
What’s in it for me
En mulig tilnærming til de tilfeller der bortfester fremmer rettslig tvilsomme krav om økt festeavgift, er å se forhandlingen i et litt større perspektiv. Ved å undersøke om bortfester kan ha noe kjøper ønsker seg, kan det hende både kjøper og bortfester vil få det de ønsker seg ut av handelen.
Trenger kjøper en båtplass, en parkeringsplass, veirett, eller bare å få kappet noen trær på bortfesters eiendom, kan dette være anledningen hvor man fremforhandler slike goder for kjøper, mot at han aksepterer en forhøyet festeavgift.
Oppsummering
- Skaff deg, og les, festekontrakten så tidlig som mulig.
- Avklar tidlig om bortfesters godkjenning av ny fester er nødvendig og hensynta dette ved rådgivning rundt overtakelsestidspunkt.
- Avklar tidlig om bortfester har tatt andre forbehold, og om han vil benytte dem.
- Vær åpen for å tenke løsninger som er «utenfor boksen» dersom bortfester fremmer krav som vanskeliggjør salgsprosessen.
- Og for kompliserte juridiske spørsmål; vær varsom med å gi råd du selv vil stå ansvarlig for. Det kan være både i partenes interesse, og god læring for deg, å forhøre seg med noen som kjenner fagområdet!
Artikkelen stod første gang på trykk i Eiendomsmegleren nr 2-2017
Relaterte Artikler
-
Gi bud på hus i Bamble
-
Stabilt høyt nivå på salg av nye boliger
April ble en god måned sammenlignet med fjoråret både når det gjelder salg og igangsetting av nye boliger. Mye av økningen i aprilmåned kan nok tilskrives at at vi i år hadde påsken i mars, mens den i fjor var i april. Dermed fikk man også langt flere salgsdager. - Salget av nye boliger viser en tilnærmet flat utvikling hittil i år. Salget går opp…
-
Følger vaskemaskin på vaskerommet med boligen ved salg?
Hvitevarer er alltid et spørsmål ved salg av bolig. Hva gjelder for vaskemaskinen, undrer en leser. Her er svaret. Av: Carsten Pihl, forbrukerådgiver for bolighandelen Vaskemaskin og tørketrommel - følge det med boligen? Dette lurte en innskriver til forbrukerrådgiveren på: "I listen ved sal står det ikkje oppført noko om vaskerom - vaskemaskin og tørketrommel står ikkje på liste over det som føl med-…
-
Oppgjør mot tinglyst skjøte ved salg av bolig på tvangssalg?
Av: Juridisk avdeling NEF Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-9 (3) at megler ikke skal disponere noen av del av kjøpesummen til fordel for selger før kjøper har fått rettsvern for sitt erverv. NEF ønsker å presisere at megler som opptrer som medhjelper ved tvangssalg både kan og skal forholde seg til tvangslovens regler ved slike salg, også i forhold til oppgjør. Det…
-
Høyesterett fastsetter prisen på halvferdig hus
Høyesterett har i en fersk dom slått fast hvordan hevingsoppgjøret i forbrukerentrepriser skal skje for mangelfulle bygg oppført på forbrukerens eiendom. Av: advokat/partner Jarle Edler, Bing Hodneland advokatselskap i Bing Hodneland advokatselskap DA. «Ytelse mot ytelse» I de fleste avtaletyper er den klare hovedregel ved et hevingsoppgjør at partenes ytelser skal tilbakeføres. Dette innebærer i praksis at det leverte og mottatte skal tilbakeleveres. Partene skal…
-
Brudd på offentligrettslige krav ved kjøp eller salg av bolig
Mangler ved kjøp av brukt eller nyoppført bolig kan medføre reklamasjoner fra boligkjøper med krav om utbedring, prisavslag, erstatning med videre. Av: Kurt Elvevoll, advokat/partner og Lisbeth Sefaniassen Eide, advokat, hammervollpind.no Det blir typisk reklamert over faglig svikt med grunnlag i en takstrapport. Forskriftsmangler derimot innebærer at boligen ikke oppfyller offentligrettslige krav, som for eksempel krav til fagmessig utførelse av baderom, fuktinntrengning, brannsikring med…
Min NEF
NEF regelverk
Flere fordeler i NEFs fordelsprogram
- Advokatfirma Arntzen de Besche
- Advokatfirmaet Grette
- Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS
- Advokatfirma Homble Olsby
- SANDS advokatfirma
- Autogear
- Autozeek elektronisk kjørebok
- Avis Bilutleie
- Bertel O. Steen – Mercedes-Benz / Smart / Peugeot / Citroën / DS / Opel / Kia
- BMW
- Booknordics.com
- Dine Penger
- Eurocard
- Falck Redning
- Hotel Continental
- Kredinor
- Skattebetalerforeningen
- Smarthotel
- TRYG Forsikring
- Universitetsforlaget
- Verisure
For meglere
- Innmeldingsskjema
- Få ekstra stort utbytte med MNEF Pluss! En fordelaktig tjeneste for deg som allerede er MNEF og ønsker mer ut av medlemskapet
- Tilbud til fullmektiger
- Tilbud til studenter
- Fordeler
- Spar penger ved å bruke NEFs fordelsprogram!
- NEF regelverk
- Vilkår
- Styret og lokalforeningsledere
- Utmerkelser fra NEF
- NEF-HELP stipendet
- Proptech-2020
Mest populære søk
NEF på kartet

Kontakt oss
Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo
Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt
Innhold: Slik kjøper du bolig
Innhold: Slik selger du bolig
Siste innlegg
- Normal boligprisutvikling i september
- Svak boligprisutvikling i juli
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Viktige råd til boligkjøpere høsten 2022
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Tilgjengelighet av eiendomsdata er ikke problemet
- Digitale løsninger og treffsikker kommunikasjon i én pakke: – Skal gjøre meglerne bedre
- 7Analytics bygger verdens første økosystem for analyse og risikovurdering av naturfare
Her finner du mer hjelp!
Les mer om disse temaene!
Siste fagartiker for eiendomsmeglere
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Salg av eiendommer i villastrøk
- Hvorfor er det viktig at tinglyst hjemmel og reelt eierforhold stemmer overens?
- Eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger
- Har selger opplysningsplikt om at nabo er dømt for seksuelt misbruk av mindreårige?
- Oppsplitting av eiendomshandel – tomtekjøpsavtale og byggekontrakt
NEF i nyhetsbildet
- Norges Eiendomsmeglerforbund 11. august 2022
- Norges Eiendomsmeglerforbund 11. august 2022
- BOLIGPRISFALLET FORTSETTER ... 11. august 2022
- Historisk oppgang i leieprisene i andre kvartal 10. august 2022
- Nordre Aker Budstikke 10. august 2022
- NRK-P1 Buskerud Distriktsprogram 10.08.2022 16:03 10. august 2022
- NRK-P1 Østlandssendingen Ettermiddag 10.08.2022 16:03 10. august 2022
- Vil lempe på bolignormen 10. august 2022
- Ambita 10. august 2022
Pressekontakt
Pressemeldinger
Ledige stillinger
- En feil oppstod, som antagelig betyr at strømmen er nede. Prøv igjen senere.
Viktig når du redigerer profilen:
Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.
Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:
Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.
Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.
Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!
Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.
Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no