Av: Christina Norland, fast advokat og Tonje Rismo, senioradvokat – begge i Advokatfirmaet Selmer – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2024.
Kommunene har nå anledning til å pålegge eiere av bebygd eiendom selv å sørge for forsvarlig overvannshåndtering på egen eiendom.
Til nå har overvannshåndtering først og fremst vært en offentlig oppgave, og kun et tema for private i forbindelse med tiltak etter plan- og bygningsloven. En lovendring som trådte i kraft ved årsskiftet, endrer dette. Regelen kan medføre store kostnader for eiere av så vel boliger som næringsbygg, og kan også bli en kime til konflikt ved salg av eiendommer.
Bakgrunn for regelen
En ny bestemmelse i plan- og bygningsloven § 31-14 gir kommunene adgang til å pålegge eiere av bebygd eiendom selv å sørge for forsvarlig overvannshåndtering. Regelen skal være et nytt virkemiddel for kommunen til å håndtere det stadig økende problemet med overvann som følge av mer ekstremvær. Der overvann medfører fare for skade på eller vesentlig ulempe for person, eiendom eller miljø, kan kommunen nå pålegge private eiere og festere å gjøre tiltak på eiendommen sin for å håndtere vannmengdene.
Pålegg kan kun gis for å «avverge fare for skade eller vesentlig ulempe»
Før kommunen kan pålegge grunneier tiltak, må det påvises en fare for skade eller vesentlig ulempe hvis man ikke gjør noe for å redusere avrenning fra eiendommen. Det er altså ikke nok at kommunen ønsker å bedre overvannssituasjonen i et område generelt, eller ønsker å etablere mer grøntareal.
Ofte kan man vite om overvann tidligere har medført skader eller ulemper og er en gjentagende hendelse. Det er likevel ikke noe krav til at det skal ha skjedd tidligere, så lenge det kan vises til at det kan oppstå skader eller ulemper hvis avrenningen får fortsette.
Når det gjelder skade, er det snakk om materielle skader. En vesentlig ulempe kan for eksempel være at en vei blir oversvømt og uframkommelig over et lengre tidsrom. Jo oftere dette eventuelt skjer, jo større er også ulempen.
Et pålegg må være «nødvendig»
Kommunen kan gi pålegg bare når det er «nødvendig», og må derfor kunne påvise en årsakssammenheng mellom overvann fra noens eiendom og faren for skade eller ulempe.
En sammenheng kan påvises for eksempel gjennom erfaring etter gjentatte tilfeller av avrenning, eller mer teoretisk ved å vise til kart med kotehøyder og vannveier. Hvis overvannet kommer fra flere eiendommer, må pålegget mot den enkelte avgrenses til håndtering av «deres» overvann.
Kommunen kan heller ikke pålegge mer omfattende tiltak enn det som skal til for å oppnå formålet med bestemmelsen. Hvis det er tilstrekkelig å bytte ut asfaltert dekke med grus, kan ikke kommunen pålegge noen å bygge et stort fordrøyningsmagasin.
Vi tror det er duket for mange diskusjoner om hva som anses nødvendig i disse situasjonene.
Pålegget skal kunne gjennomføres «uten uforholdsmessig stor kostnad»
En privat eier kan ikke pålegges hva som helst, selv om det er nødvendig for å avverge fare for skader eller ulemper. At pålegget skal kunne gjennomføres uten uforholdsmessig stor kostnad, gir en viss trygghet mot å få store kostnader til å håndtere et problem man gjerne ikke kan lastes for.
Det ligger også en avgrensning i ansvaret for den enkelte i at man kun kan pålegges å håndtere overvann på «egen eiendom». Overvann som renner inn fra andre eiendommer og burde vært håndtert der, er ikke eiers ansvar. Det er altså ikke sånn at den som bor nederst i bakken får hele problemet.
Samtidig kan det være vanskelig å avgjøre hva som er en uforholdsmessig stor kostnad. Også dette vil det nok oppstå diskusjoner om når bestemmelsen tas i bruk.
Konsekvenser av endringen
Det ble påpekt i høringsrunden at lovforslaget går for langt i å overføre overvannsproblematikk til private, og at forslaget ikke tar hensyn til forutsigbarhet og kostnader for grunneiere. For de som selger og kjøper eiendom, tror vi at den nye bestemmelsen også kan bli en kime til konflikt.
At det har oppstått eller jevnlig oppstår skader eller ulemper for eiendommen på grunn av overvann som renner inn på eiendommen og for eksempel skader bygninger, er ganske innlysende en opplysning som kjøper skal få etter avhendingslova § 3-7. Det er ikke like innlysende at man bør opplyse om at overvann renner av eiendommen, særlig når dette – til nå – ikke har hatt eller har kunnet gi noen konsekvenser for eieren selv.
Både selgere og meglere bør være oppmerksomme på at selger kan være ansvarlig for å opplyse kjøper om overvannssituasjonen på eiendommen. Fordi bestemmelsene om privates ansvar for overvannshåndtering er nye, og fordi det kan være vanskelig å vite om det kan være aktuelt for kommunen å pålegge et tiltak, kan det særlig ved salg av bolig være fristende å ta et generelt forbehold om dette. I så fall må man sørge for at forbeholdet er spesifisert nok til å kunne virke inn på kjøperens vurdering av eiendommen, jf. den (fortsatt relativt) nye tilføyelsen i avhendingslova § 3-9 andre ledd.
