Av: Kristine Ullern advokat og Christian Hartmann advokat/partner i SANDS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2024
Spørsmålet om mangelfulle parkeringsplasser har vært gjenstand for mange tvister de siste årene, særlig etter at Eidsivating lagmannsrett i LE-2020-66633 la til grunn at minimumsbredden i denne konkrete saken måtte være 2,5 meter. Det ble i den forbindelse lagt svært stor vekt på SINTEF Byggforsk deltaljblad 312.130 «Parkeringplasser og garasjeanlegg» fra 2015. I ettertid har det blitt reist spørsmål om det i det hele tatt er anledning til å fravike denne standarden, noe som vil innebære at små centimeteravvik fort fører til at parkeringsplasser må anses som mangelfulle, og potensielt store erstatningskrav mot utbyggere.
I høst ble det avsagt ytterligere en dom om utforming av parkeringsplasser i garasjeanlegg i boligsameier. I dom LA-2023-14638-2 har Agder lagmannsrett blant annet behandlet spørsmålet om parkeringsplassene i et boligsameie var for smale, og i strid med TEK 10, jf. bustadoppføringsloven § 25 første ledd. Seksjonseierne (kjøperne) fikk ikke medhold i sitt krav om at det forelå mangler ved parkeringsplassene. Det interessante i denne dommen er at seksjonseierne anførte at det gjennomsnittlige avviket fra SINTEF Byggforsk var på 25,5 cm. Til tross for dette konkluderte lagmannsretten med at samtlige parkeringsplasser, med ett unntak, var funksjonelle. Basert på denne dommen taler mye nå for at rettspraksis beveger seg bort fra den strenge normen som tilsynelatende ble lagt til grunn i LE-2020-66633.
Dommene omhandler i første rekke SINTEF Byggforsk fra 2015. Denne standarden er nå blitt revidert, og det nye produktbladet inneholder til dels flere, men også tydeligere krav til parkeringsplassenes utforming. Det er liten tvil om at parkeringskjellerne vil bli vesentlig større dersom utformingen av parkeringsplassene nå skal prosjekteres etter den nye revisjonen av SINTEF sitt deltaljblad 312.130 som kom høsten 2023. Spørsmålet er når parkeringsplassene vil være mangelfulle og hvilken grad avvik fra SINTEF vil bli akseptert av domstolene.
Krav til utforming av p-plasser i boligsameier
Av avhendingsloven § 3-2 tredje ledd og bustadoppføringsloven § 25 andre ledd følger det at det foreligger en mangel dersom eiendommen ikke samsvarer med «offentlegrettslege krav som er stilt i lov eller i medhald av lov». Av plan- og bygningsloven § 29-5 følger det at «Ethvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det ferdige tiltaket oppfyller krav til sikkerhet, helse, miljø, energi og bærekraftighet, og slik at vern av liv og materielle verdier ivaretas». Bestemmelsens femte ledd er hjemmelen for byggteknisk forskrift (TEK 17).
Utgangspunktet i TEK17 §§ 8-1 er at opparbeidet uteareal skal utformes slik at det er tilstrekkelig egnet til sin «funksjon». Med uteareal menes blant annet parkeringsareal, inkl. både utvendig og innvendig p-plasser. Det samme utgangspunktet følger av TEK10. Funksjonskravet i TEK innebærer at parkeringsplassene må være utformet slik at de er egnet for parkering. Det er videre på det rene at det ikke foreligger preaksepterte ytelser hva gjelder parkeringsplassenes utforming.
I LE-2020-6663 ble det lagt til grunn at parkeringsplassene var mangelfulle. Lagmannsretten la som sagt til grunn at minimumsbredden til parkeringsplassene i denne saken måtte være 2,5 meter for å være «funksjonell».
Som nevnt innledningsvis er det mye som trekker i retning av at rettspraksis har beveget seg bort fra det strenge utgangspunktet som ble lagt til grunn i LE-2020-66633. Slik vi leser Agder lagmannsrett (LA-2023-14638-2) gir ikke SINTEF Byggforsk 312.130 fra 2015 uttrykk for minimumskrav knyttet til utformingen av parkeringsplasser. Veiledningen er ikke rettslig bindende, og hvorvidt parkeringsplassene oppfyller sin funksjon må vurderes konkret i lys av gjeldende normer og retningslinjer. Videre kommer lagmannsretten til å parkeringsplassene ikke var i strid med TEK10 til tross for at det forelå avvik fra SINTEF Byggforsk.
Hva skjer videre?
Dommene som omhandler parkeringsplassenes utforming, har tatt utgangspunkt i SINTEF byggforsk fra 2015. I denne versjonen følger at parkeringsplassens bredde «bør» være 2,5 meter. Videre åpner den for at smalere plasser kan benyttes på visse vilkår. Innledningsvis følger det også at dersom parkeringsplassene benyttes av faste brukere, slik som beboere, kan utformingen av parkeringsplassene være noe knappere. Videre er kravene til breddetillegg ved søyler vært gjenstand for mye diskusjon.
I den nye revisjonen har SINTEF lagt til grunn at dimensjonerende bil er 1,9 meter bred. I tillegg har de nå klargjort kravet til nødvendig breddetillegg, dersom parkeringsplassen støter mot vegg eller søyle. Det følger også eksplisitte krav at brukerne må kunne inn og ut av alle bilens sidedører og videre må minst en passasje være 0,5 meter bred slik at man i nødvendig grad kan forlate bilen. Videre åpner ikke SINTEF lenger for smalere parkeringsplasser for faste brukere, sammenliknet med 2015 versjonen. Slik vi ser dette kreves det en god del mer plass dersom parkeringsplassene skal prosjekteres etter SINTEF sin revisjon høsten 2023. Dette kan naturligvis skape en del konflikter, særlig i sentrale strøk hvor plass er mangelvare. Videre vil det naturligvis bli mer kostbart å lage større garasjekjellere med samme antall parkeringsplasser.
Det blir derfor svært interessant å se utviklingen i rettspraksis etter SINTEF sin revisjon fra 2023. Dersom rettspraksis fortsetter i samme retning som LA-2023-14638-2 kan det tenkes at mindre avvik fra SINTEF aksepteres og at parkeringsplassene likevel kan anses som funksjonelle etter en mer sammensatt helhetsvurdering. Uansett bør utbyggere være varsomme med å fravike SINTEF sine anbefalinger, da det gjennomgående, også i Agder lagmannsretts dom, legges stor vekt på blant annet SINTEF sitt detaljblad i mangelsvurderingene. Eventuelle avvik bør ha gode grunner for seg, og dokumentasjonskravet i TEK § 2-2 må i slike tilfeller oppfylles. Utbyggere bør unngå å prosjektere parkeringsplasser basert på eldre retningslinjer hvor dimensjonerende bil har en bredde på 1,8 meter.
Opplysninger ved salg av parkeringsplasser
Ved salg av parkeringsplasser bør det i salgsprospektet opplyses om parkeringsplassenes utforming, herunder bredde, lengde, søylers, veggers og andre innretninger som påvirker parkeringsplassens funksjon. Ideelt bør det fremlegges målsatte og korrekte plantegninger i salgsprospektet slik at forbrukerne i størst mulig grad er kjent med hva de kjøper. Det er imidlertid viktig å understreke at utbygger ikke kan fri seg fra et evt. ansvar etter avhendingsloven eller bustadoppføringsloven, men korrekte opplysninger vil kunne heve terskelen for at en forbruker reklamerer over for smale parkeringsplasser i ettertid.
