Av: Advokat Martin Lie Hauge, Bing Hodneland advokatselskap DA. Artikkelen er også publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2020.
I Eiendomsmegleren nr. 1 2020 skrev jeg om et katastrofalt boligprosjekt i Trondheim, der arkitektfirmaet som var involvert i prosessen var blitt dømt i lagmannsretten til å erstatte alle boligeiernes utgifter knyttet til utbedring av mangler. Arkitektfirmaet anket dommen til Høyesterett. Høyesterett har nå avgjort saken, og stadfester at har nå blitt dømt til å erstatte boligeiernes tap.
Den ferske dommen fra Høyesterett (HR-2020-312-A), følger opp de såkalte «Bori-dommene» fra 2015 og 2017. Dommen klargjør at en ansvarlig søker kan bli erstatningsansvarlig overfor boligkjøpere for brudd på plan- og bygningsloven.
Sakens bakgrunn – ulovlige byggevarer
Eneboligene var oppført med elementbygg og trefiberplater som entreprenøren hadde kjøpt inn fra Øst-Europa. Byggevarene var imidlertid ikke i samsvar med norske byggtekniske krav. Det oppsto store råteskader i boligene som følge av vesentlig svikt i byggenes ventilasjons- og luftesystem. Tak, vegger og terrasser måtte rives og legges på nytt.
Arkitektfirmaet brøt plan- og bygningsloven
Som ansvarlig søker i et byggeprosjektet, er man forpliktet til å sørge for at søknaden til enhver tid oppfyller krav i plan- og bygningsloven og tilhørende forskrifter, herunder lovens krav om at prosjekteringsarbeider skal være belagt med ansvar.
Arkitektfirmaet, som hadde påtatt seg rollen som ansvarlig søker og prosjekterende, opplyste aldri kommunen om at entreprenøren hadde flyttet deler av produksjonen til et latvisk firma underveis i prosjektet. Det latviske firmaet manglet ansvarsrett i Norge. Arkitektfirmaet var sterkt involvert i prosessen med å flytte produksjonen, og deltok i møter med det latviske selskapet. Dermed hadde arkitektfirmaet forsømt sin plikt til å sikre samsvar mellom hvilket foretak som står oppført som prosjekterende i byggesaksdokumentene, og hvilket foretak som faktisk utfører arbeidet.
Erstatningsspørsmålet endelig avgjort i Høyesterett
Entreprenøren gikk konkurs. Boligkjøperne krevde derfor at arkitektfirmaet dekket kostnadene med å utbedre manglene. Utbedringskostnadene lå opp mot halvparten av kjøpesummen for hver enkelt bolig, samlet nær 12 million kroner.
Høyesterett fastslo at arkitektfirmaet var erstatningsansvarlig. Det er særlig viktig å merke seg Høyesterett sin uttalelse om at:
«Bruddet på plikten til å ansvarsbelegge oppgaven som prosjekterende for bygninger og installasjoner er etter mitt syn alene tilstrekkelig til å slå fast at ansatte hos Solem har forårsaket boligkjøpernes tap ved uaktsomhet (…).» (mine uthevinger).
Høyesterett fant det ikke nødvendig å ta stilling til øvrige potensielle brudd på plan- og bygningsloven, herunder hvorvidt arkitektfirmaet burde ha meldt fra om vesentlige endringer i prosjektet underveis, og om selskapet hadde brutt sine plikter som ansvarlig prosjekterende i saken.
Dette viser at ansvarlige søkere har en svært streng plikt til å påse at selskap som utfører arbeid i et byggeprosjekt faktisk er blitt tildelt ansvarsrett.
Prinsipielt viktig og avklarende dom
Høyesterett refererer til de såkalte Bori-dommene fra 2015 (Rt-2015-276) og 2017 (HR-2017-1834-A). Dommene fastslo at et ansvarlig foretak kan bli erstatningspliktig for brudd på plan- og bygningsloven etter erstatningsregler utenfor kontrakt, dvs. uavhengig av om foretaket har brutt en kontraktsrettslig forpliktelse i saken.
Den nye dommen fra Høyesterett er prinsipielt viktig, da den uttrykkelig fastslår at foretaket ikke behøver å ha utvist grov uaktsomhet for å bli erstatningsansvarlig. På den andre siden kreves det at skadelidte påviser en «erstatningsrettslig vernet interesse» for sitt tap. I denne vurderingen la Høyesterett særlig vekt på at:
- Boligkjøperne var førstegangskjøpere av nybygg, og dermed har særlig behov for å kunne stole på at ansvarlige foretak gjør jobben sin.
- Regelbruddet var graverende (antagelig forsettlig).
- Manglene ved boligene var massive.
- Boligkjøpernes forsikring og garantier dekket bare deler av tapet.
- Det ansvarlige foretaket hadde ansvarsforsikring.
En slik vurdering kan slå ulikt ut i mange saker. Det er dermed all grunn til å vente en rekke nye tvister knyttet til erstatningsansvar for brudd på plan- og bygningsloven.
