Fagstoff: Krav til samtykke til salg av felles bolig – ekteskapsloven § 32

Ektefeller kan i et ekteskap eie bolig og andre eiendeler i sameie, men det hender også at en ektefelle eier eiendeler alene – i eneeie. Dette vil gjelde uavhengig av om ektefellene har felleseie eller særeie. Felleseie er ekteskapslovens formuesrettslig utgangspunkt, men dette endrer ikke på at ektefellene likevel kan ha eiendeler i eneeie.

Av: Elise Victoria Arnesen, advokat/assosiert partner og advokatfullmektig Elisa Rabe i Advokatfirmaet Henriksen & Co – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 4 2021

Ekteskapslovens utgangspunkt er at en ektefelle som eier en eiendel alene har full råderett over denne, jf. ekteskapsloven § 31. I dette ligger at ektefellen kan selge, gi bort, pantsette eller gjøre andre disposisjoner uten den andres samtykke. Lovgiver har imidlertid gjort en begrensning i denne råderetten, dette knyttet til felles bolig, jf. ekteskapsloven § 32.

Krav til samtykke ved rettslige disposisjoner

Ekteskapsloven § 32 regulerer at eiendom som tjener til ektefellers felles bolig ikke kan disponeres over uten samtykke fra den andre ektefelle, selv om den er den ene ektefellens eneeie. Merk at denne begrensningen i råderetten kun gjelder ektefeller, ikke samboere.

Det er i ekteskapsloven § 32 oppstilt krav om at dersom en ektefelle skal overdra, pantsette eller foreta visse andre disposisjoner over «en eiendom som brukes som felles bolig», kreves det «skriftlig samtykke» fra den annen ektefelle. Kravet om samtykke gjelder uavhengig av om boligen er i felleseie eller særeie.

Lovgivers hensyn bak bestemmelsen er å sikre den andre ektefellen mot inngripende disposisjoner rundt felles hjem, både hva gjelder selve boligen, men også disposisjoner knyttet til de realiserte verdier i boligen ved salg. Dette er viktig også mens ekteskapet består, men vil være særlig viktig i en situasjon der partene står i et samlivsbrudd. Uten slikt samtykkekrav kunne den part som ikke eier boligen partene bor i, brått å stå uten tak over hodet.

Hva ligger i begrepet «eiendom som brukes som felles bolig»?

Begrepet «eiendom som brukes som felles bolig» omfatter her alle de tilfeller der fast eiendom brukes som felles bolig – felles hjem, det stedet der man daglig, jevnt og hyppig har tilhold.

Eiendom som er ervervet som fritidseiendom faller i utgangspunktet utenfor bestemmelsen. Det er likevel viktig å være oppmerksom på at fritidseiendom som brukes vesentlig mer enn i helger og ferier kan være å anse som en bolig nummer to for ektefelle, slik at samtykke likevel må innhentes.

I de tilfeller der en bruksenhet består av flere gårds- og bruksnummer er det imidlertid antatt at eierektefellen ikke trenger samtykke for å råde over eiendommer som boligen ikke ligger på når de er utskilt som egne gårds- og bruksnummer.

Skulle den ektefelle som ikke eier boligen varig måtte flytte til sykehjem eller omsorgsbolig, anbefales likevel innhenting av samtykke, da det vil kunne være et tolkingsspørsmål om boligen er felles eller ikke.

Når foreligger tilstrekkelig gyldig samtykke og hva skal det inneholde?

Samtykket må som nevnt være skriftlig. Kravet om skriftlighet bidrar til å understreke viktigheten av avgjørelsen, gir notoritet og er videre nødvendig for at overdragelsen kan bli tinglyst, jfr. tinglysingsloven § 13, femte ledd.

Selv om samtykke er gitt er det imidlertid adgang til å tilbakekalle dette frem til eierektefellen har inngått bindende avtale om overdragelse.

Et samtykke kan videre gjøres betinget, f.eks. av at overdragelse først skjer etter et nærmere angitt tidspunkt, eller etter at ektefellene har fått en annen bolig eller annet. Det er også adgang til å begrense samtykket for eksempel slik at det samtykkes til at bolig selges, men at kjøpesummen ikke skal utbetales fra klientkonto hos megler før nærmere angitte betingelser er oppfylt. Slik betingelse kan gjerne ønskes fra en ektefelle som er usikker på hvordan eierektefellen vil disponere over pengene ved utbetaling.

Det er ikke anledning til å gi generelt forhåndssamtykke til disposisjoner over boligen, jfr. ekteskapsloven § 37, slik at dersom man skulle stå overfor dette må konkret samtykke etterspørres og innhentes.

Hva hvis felles bolig blir solgt uten skriftlig samtykke?

Dersom boligen blir solgt uten nødvendig samtykke, kan den krenkede ektefellen kreve avtalen mellom ektefellen og kjøper av boligen omstøtt ved dom. Det gjelder uavhengig av om kjøper var klar over at boligen ble solgt uten samtykke fra selgers ektefelle.

Ved manglende samtykke er risikoen også stor for at felles bolig selges uten at begge ektefeller er orientert. På denne måten kan oppstå økonomisk tap ved at eksempelvis en ektefelle står uten tak over hodet og må leie seg bolig. Det er også en risiko for at kjøpesummen benyttes i strid med det avtalte mellom ektefellene dersom salg og oppgjør skjer uten at ektefellen er orientert eller har samtykket til det, noe som igjen kan medføre at det oppstår et økonomisk tap hos den andre ektefellen.

Ovenstående viser at samtykke før salg av felles bolig er avgjørende og det kan oppstå situasjoner der manglende samtykke fører til et økonomisk tap for en eller begge ektefeller. Som eiendomsmegler er det derfor svært viktig at man sørger for at både samtykke i seg selv i orden før salg igangsettes, men også at det fremgår klart av samtykket hva dette omfatter.

Manglende samtykke til salg kan i noen tilfeller føre til et erstatningansvar for megler der en eller begge parter er påført et økonomisk tap og hvor megler ikke har opptrådt tilstrekkelig aktsomt. Det vil derfor alltid ved salg av boliger, være lurt å tenke på selgers sivile status og hva slags type bolig som selges, – og basert på dette om eventuelt krav om samtykke etter ekteskapsloven § 32 er tilstrekkelig oppfylt og hva samtykket omfatter.