Av: Juridisk avdeling NEF Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-9 (3) at megler ikke skal disponere noen av del av kjøpesummen til fordel for selger før kjøper har fått rettsvern for sitt erverv. NEF ønsker å presisere at megler som opptrer som medhjelper ved tvangssalg både kan og skal forholde seg til tvangslovens regler ved slike salg, også i forhold til oppgjør. Det…
Brudd på offentligrettslige krav ved kjøp eller salg av bolig
- Av: Redaksjonen
- 25. juli 2018
- Fagstoff

Mangler ved kjøp av brukt eller nyoppført bolig kan medføre reklamasjoner fra boligkjøper med krav om utbedring, prisavslag, erstatning med videre.
Av: Kurt Elvevoll, advokat/partner og Lisbeth Sefaniassen Eide, advokat, hammervollpind.no
Det blir typisk reklamert over faglig svikt med grunnlag i en takstrapport. Forskriftsmangler derimot innebærer at boligen ikke oppfyller offentligrettslige krav, som for eksempel krav til fagmessig utførelse av baderom, fuktinntrengning, brannsikring med videre.
Reglene om forskriftsmangler ved kjøp av nyoppført eller brukt bolig finner vi i bustadoppføringslova § 25 annet ledd og avhendingslova § 3-2 annet ledd, og er ufravikelig i avtaleforhold med forbruker.
Plan- og bygningsloven, byggesaksforskriften (SAK10) og byggteknisk forskrift (TEK17) regulerer minimumskravene for de egenskapene et byggverk må ha for å kunne oppføres lovlig i Norge. Reglene med tilhørende veiledning er tilgjengelig på Direktoratet for byggkvalitets hjemmeside, www.dibk.no.
Eiendomsmeglere med kunnskap om disse dokumentasjonskravene vil kunne gi både kjøper og selger verdifull informasjon for å unngå eller avklare reklamasjoner ved kjøp og salg av nyoppførte eller brukte boliger
Dokumentasjonskrav
TEK17 kapittel 2, 3 og 4 har bestemmelser om dokumentasjon på krav, produkter og forvaltning, drift og vedlikehold (FDV). Dokumentasjonen i et byggeprosjekt omfatter skriftlig eller digitalt materiale som tegninger, beskrivelser, analyser, beregninger, protokoller, sjekklister, fotografier og så videre. Denne dokumentasjonen skal ikke sendes kommunen, men ligge i prosjektet. Dokumentasjonen kan sendes til kommunen dersom det etterspørres, jf. SAK § 5-5. Dokumentasjonen skal bevise at forskriftskravene er oppfylt i det ferdige byggverket.
Kravene i TEK17 er normalt gitt som funksjonskrav eller ytelseskrav, hvor funksjonskrav er beskrevet med ord, mens ytelser er tallfestet. Norsk Standard eller likeverdig standard kan benyttes for å dokumentere at kravene er oppfylt. Funksjonskrav skal dokumenteres ved bruk av pre-aksepterte ytelser eller ved analyse. Pre-aksepterte ytelser er konkrete ytelser gitt av Direktoratet for byggkvalitet.
I Borgarting lagmannsretts dom – LB-2010-164095 – ble det lagt til grunn at utbedring av et garasjedekke måtte tilfredsstille funksjonskravene i TEK.
Membranen tilfredsstilte ikke de nevnte kravene. Injisering av riss var heller ikke egnet til å gi en varig tett konstruksjon i samsvar med TEK. Det var heller ikke dokumentert at membranen var påført i tråd med produsentens leggeanvisning. Det forelå ingen sjekklister, kontrollskjemaer eller annen dokumentasjon på hvordan overflaten på betongen var behandlet eller hvordan membranen var påført. Det ble lagt stor vekt på at dokumentasjonen ikke var tilfredsstillende.
Kjøperne hadde dermed rett til å motsette seg rettingen, og hadde sitt krav om prisavslag i behold.
Dokumentasjon av produkter
Det skal også foreligge dokumentasjon på valg av produkter til byggverk. Før produkter bygges inn i byggverk skal det dokumenteres at produktene har de egenskapene som er nødvendige for at det ferdige byggverket tilfredsstiller forskriftskravene.
Plan- og bygningsloven er bygd opp slik at den ansvarlig utførende skal gjennomføre arbeidet i tråd med prosjekteringsmateriale fra en ansvarlig prosjekterende. Den prosjekterende skal foreta valg av løsninger som utførende skal benytte i sitt arbeid.
Ovennevnte dom gjaldt også som nevnt dokumentasjon på produkter, hvor lagmannsretten uttalte at det ikke var dokumentert at produktet var egnet som tettesjikt til garasjedekket.
Dokumentasjon for FDV (forvaltning, drift, vedlikehold)
TEK17 kapittel 4 stiller krav til FDV-dokumentasjon. Med FDV-dokumentasjon menes utarbeidelse av et «som bygd»-dokument som skal inneholde data til brukernes drifts- og vedlikeholdssystem. Formålet med dokumentasjonen er at eieren av bygget skal kunne lage et fornuftig og forsvarlig grunnlag for løpende opprettholdelse av byggets egenskaper gjennom levetiden.
Når et byggverk tas i bruk skal det foreligge FDV-dokumentasjon som gir tilstrekkelig informasjon for å kunne drifte byggverket med tekniske installasjoner optimalt. Dokumentasjonen vil også være nødvendig for å kunne gjøre tilpasninger på grunn av ombygninger og endringer i bruken som kan oppstå over tid. Dokumentasjon for driftsfasen skal overleveres til og oppbevares av eier av byggverket.
For nærmere informasjon, ta kontakt med:
Kurt Elvevoll
Advokat/partner
E-post: kurt.elvevoll@hammervollpind.no
Telefon: 416 34 869
Lisbeth Sefaniassen Eide
Advokat
E-post: lisbeth.eide@hammervollpind.no
Telefon: 993 59 290
Artikkelen først publisert i Eiendomsmegleren 2 2018
Relaterte Artikler
-
Oppgjør mot tinglyst skjøte ved salg av bolig på tvangssalg?
-
Formuesverdi på bolig og hytte
Formuesverdien er verdien som brukes til å beregne den skattemessige verdien av boligen eller hytten din. Formuesverdi het før "ligningsverdi". Begrepet er nytt fra 2017, men beregningen er den samme. Formuesverdien på bolig og fritidsbolig (hytte) skal oppgis i skattemeldingen (selvangivelsen) hvert år, og ligger til grunn for beregning av formuesskatten. I og med at de fleste har mye lån, vil man ikke få…
-
Lovvedtak - krav om garanti ved salg av nyoppført bolig etter avhendingslova
I statsråd 15. mai ble Stortingets vedtak av 24. april 2018 til lov om endringer i bustadoppføringslova mv. sanksjonert, og lovendringene trer i kraft fra 1. januar 2019. Av: advokat Nina Fodstad Skumsrud, Fagsjef NEF Både endringene og den nye bestemmelsen gjelder garantireglene. Som kjent er det ved salg av bolig under oppføring krav til at entreprenøren stiller en selvskyldnergaranti som sikkerhet for oppfyllelse…
-
Slik selger du bolig
Guide til hvordan du selger bolig på en enkel og sikker måte. Det er mye å tenke på når du skal selge en bolig. Her guider vi deg gjennom de viktigste punktene. Det er mye å tenke på når du skal selge bolig. Her finner du tips og råd i prosessen når du selger. Slik velger du eiendomsmegler Dette er ditt ansvar som boligselger…
- NEFs kontraktsmaler for salg av bolig og fritidsbolig
NEF har utarbeidet er rekke ulike kontraktsmaler. Her ser du en oversikt over tilgjengelige maler for bolig og fritidsbolig. K1 = Kontraktsmal som benyttes det der det er avtalt oppgjør mot tinglyst skjøte, alternativt forskudd mot § 47-garanti, jf. bustadoppføringslova § 46 (1) og § 47 (3). K2 = Kontraktsmal som benyttes der det er avtalt overskjøting og oppgjør for tomt, og…
-
Stabilt høyt nivå på salg av nye boliger
April ble en god måned sammenlignet med fjoråret både når det gjelder salg og igangsetting av nye boliger. Mye av økningen i aprilmåned kan nok tilskrives at at vi i år hadde påsken i mars, mens den i fjor var i april. Dermed fikk man også langt flere salgsdager. - Salget av nye boliger viser en tilnærmet flat utvikling hittil i år. Salget går opp…
Min NEF
NEF regelverk
Flere fordeler i NEFs fordelsprogram
- Advokatfirma Arntzen de Besche
- Advokatfirmaet Grette
- Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS
- Advokatfirma Homble Olsby
- SANDS advokatfirma
- Autogear
- Autozeek elektronisk kjørebok
- Avis Bilutleie
- Bertel O. Steen – Mercedes-Benz / Smart / Peugeot / Citroën / DS / Opel / Kia
- BMW
- Booknordics.com
- Dine Penger
- Eurocard
- Falck Redning
- Hotel Continental
- Kredinor
- Skattebetalerforeningen
- Smarthotel
- TRYG Forsikring
- Universitetsforlaget
- Verisure
For meglere
- Innmeldingsskjema
- Få ekstra stort utbytte med MNEF Pluss! En fordelaktig tjeneste for deg som allerede er MNEF og ønsker mer ut av medlemskapet
- Tilbud til fullmektiger
- Tilbud til studenter
- Fordeler
- Spar penger ved å bruke NEFs fordelsprogram!
- NEF regelverk
- Vilkår
- Styret og lokalforeningsledere
- Utmerkelser fra NEF
- NEF-HELP stipendet
- Proptech-2020
Mest populære søk
NEF på kartet

Kontakt oss
Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo
Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt
Innhold: Slik kjøper du bolig
Innhold: Slik selger du bolig
Siste innlegg
- Normal boligprisutvikling i september
- Svak boligprisutvikling i juli
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Viktige råd til boligkjøpere høsten 2022
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Tilgjengelighet av eiendomsdata er ikke problemet
- Digitale løsninger og treffsikker kommunikasjon i én pakke: – Skal gjøre meglerne bedre
- 7Analytics bygger verdens første økosystem for analyse og risikovurdering av naturfare
Her finner du mer hjelp!
Les mer om disse temaene!
Siste fagartiker for eiendomsmeglere
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Salg av eiendommer i villastrøk
- Hvorfor er det viktig at tinglyst hjemmel og reelt eierforhold stemmer overens?
- Eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger
- Har selger opplysningsplikt om at nabo er dømt for seksuelt misbruk av mindreårige?
- Oppsplitting av eiendomshandel – tomtekjøpsavtale og byggekontrakt
NEF i nyhetsbildet
- Markant fall i antall førstegangskjøpere 13. august 2022
- Markant fall i antall førstegangskjøpere 13. august 2022
- Flere bruker «foreldrebanken» for å få kjøpt bolig 13. august 2022
- Flere bruker «foreldrebanken» for å få kjøpt bolig 13. august 2022
Pressekontakt
Pressemeldinger
Ledige stillinger
- En feil oppstod, som antagelig betyr at strømmen er nede. Prøv igjen senere.
Viktig når du redigerer profilen:
Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.
Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:
Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.
Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.
Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!
Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.
Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no