Brudd på offentligrettslige krav ved kjøp eller salg av bolig

Mangler ved kjøp av brukt eller nyoppført bolig kan medføre reklamasjoner fra boligkjøper med krav om utbedring, prisavslag, erstatning med videre.

Av: Kurt Elvevoll, advokat/partner og Lisbeth Sefaniassen Eide, advokat, hammervollpind.no

Det blir typisk reklamert over faglig svikt med grunnlag i en takstrapport. Forskriftsmangler derimot innebærer at boligen ikke oppfyller offentligrettslige krav, som for eksempel krav til fagmessig utførelse av baderom, fuktinntrengning, brannsikring med videre.

Reglene om forskriftsmangler ved kjøp av nyoppført eller brukt bolig finner vi i bustadoppføringslova § 25 annet ledd og avhendingslova § 3-2 annet ledd, og er ufravikelig i avtaleforhold med forbruker.

Plan- og bygningsloven, byggesaksforskriften (SAK10) og byggteknisk forskrift (TEK17) regulerer minimumskravene for de egenskapene et byggverk må ha for å kunne oppføres lovlig i Norge. Reglene med tilhørende veiledning er tilgjengelig på Direktoratet for byggkvalitets hjemmeside, www.dibk.no.

Eiendomsmeglere med kunnskap om disse dokumentasjonskravene vil kunne gi både kjøper og selger verdifull informasjon for å unngå eller avklare reklamasjoner ved kjøp og salg av nyoppførte eller brukte boliger

Dokumentasjonskrav

TEK17 kapittel 2, 3 og 4 har bestemmelser om dokumentasjon på krav, produkter og forvaltning, drift og vedlikehold (FDV). Dokumentasjonen i et byggeprosjekt omfatter skriftlig eller digitalt materiale som tegninger, beskrivelser, analyser, beregninger, protokoller, sjekklister, fotografier og så videre. Denne dokumentasjonen skal ikke sendes kommunen, men ligge i prosjektet. Dokumentasjonen kan sendes til kommunen dersom det etterspørres, jf. SAK § 5-5. Dokumentasjonen skal bevise at forskriftskravene er oppfylt i det ferdige byggverket.

Kravene i TEK17 er normalt gitt som funksjonskrav eller ytelseskrav, hvor funksjonskrav er beskrevet med ord, mens ytelser er tallfestet. Norsk Standard eller likeverdig standard kan benyttes for å dokumentere at kravene er oppfylt. Funksjonskrav skal dokumenteres ved bruk av pre-aksepterte ytelser eller ved analyse. Pre-aksepterte ytelser er konkrete ytelser gitt av Direktoratet for byggkvalitet.

I Borgarting lagmannsretts dom – LB-2010-164095 – ble det lagt til grunn at utbedring av et garasjedekke måtte tilfredsstille funksjonskravene i TEK.

Membranen tilfredsstilte ikke de nevnte kravene. Injisering av riss var heller ikke egnet til å gi en varig tett konstruksjon i samsvar med TEK. Det var heller ikke dokumentert at membranen var påført i tråd med produsentens leggeanvisning. Det forelå ingen sjekklister, kontrollskjemaer eller annen dokumentasjon på hvordan overflaten på betongen var behandlet eller hvordan membranen var påført. Det ble lagt stor vekt på at dokumentasjonen ikke var tilfredsstillende.

Kjøperne hadde dermed rett til å motsette seg rettingen, og hadde sitt krav om prisavslag i behold.

Dokumentasjon av produkter

Det skal også foreligge dokumentasjon på valg av produkter til byggverk. Før produkter bygges inn i byggverk skal det dokumenteres at produktene har de egenskapene som er nødvendige for at det ferdige byggverket tilfredsstiller forskriftskravene.

Plan- og bygningsloven er bygd opp slik at den ansvarlig utførende skal gjennomføre arbeidet i tråd med prosjekteringsmateriale fra en ansvarlig prosjekterende. Den prosjekterende skal foreta valg av løsninger som utførende skal benytte i sitt arbeid.

Ovennevnte dom gjaldt også som nevnt dokumentasjon på produkter, hvor lagmannsretten uttalte at det ikke var dokumentert at produktet var egnet som tettesjikt til garasjedekket.

Dokumentasjon for FDV (forvaltning, drift, vedlikehold)

TEK17 kapittel 4 stiller krav til FDV-dokumentasjon. Med FDV-dokumentasjon menes utarbeidelse av et «som bygd»-dokument som skal inneholde data til brukernes drifts- og vedlikeholdssystem. Formålet med dokumentasjonen er at eieren av bygget skal kunne lage et fornuftig og forsvarlig grunnlag for løpende opprettholdelse av byggets egenskaper gjennom levetiden.

Når et byggverk tas i bruk skal det foreligge FDV-dokumentasjon som gir tilstrekkelig informasjon for å kunne drifte byggverket med tekniske installasjoner optimalt. Dokumentasjonen vil også være nødvendig for å kunne gjøre tilpasninger på grunn av ombygninger og endringer i bruken som kan oppstå over tid. Dokumentasjon for driftsfasen skal overleveres til og oppbevares av eier av byggverket.

For nærmere informasjon, ta kontakt med:

Kurt Elvevoll

Advokat/partner

E-post: kurt.elvevoll@hammervollpind.no

Telefon: 416 34 869

Lisbeth Sefaniassen Eide

Advokat

E-post: lisbeth.eide@hammervollpind.no

Telefon: 993 59 290

Artikkelen først publisert i Eiendomsmegleren 2 2018