Salgsprosessen har gått strålende. Du har funnet en kjøper til kunden og i tillegg oppnådd en god pris. Det eneste som mangler er samtykke fra bortfester. Han har du ikke fått svar fra, og nå begynner det å haste for overtakelse er i morgen. Høres det kjent ut?
Av: Jarran Dolve, advokat/partner hos Nordia
Alle som skal megle et salg av hus på festet tomt kan gå i denne fella. Man vet jo at fester som hovedregel kan overdra festeretten sin til hvem han vil, og uten innblanding fra bortfester. Er man virkelig dreven vet man kanskje også at bortfester uansett trenger saklig grunn til å nekte et salg. Man ser dermed ikke så alvorlig på det, fordi overføring til ny fester normalt går bra.
Som regel går overføring til ny fester bra, men har man ikke rutinene i orden, skyldes det antagelig oftere flaks enn det man ønsker å innrømme. Hvordan bør så rutinene være?
Alltid tidlig ute
Festekontrakter er sjelden lett og lystig lesning, men som megler bør du kjenne kontraktsinnholdet godt for å oppnå en ryddig salgsprosess. Åpner ikke festekontrakten for at fester kan selge uhindret, kan det i ytterste konsekvens gi omtrent samme virkning som om selger ikke har hjemmel i det hele tatt.
Oppgaven med å sjekke festekontrakten bør dermed prioriteres tilsvarende høyt. Kan du på et tidlig stadium utelukke at salget er betinget av bortfesters samtykke, har du dessuten én ting mindre å bruke tid på fremover.
To måneder
Der overføring av festerett er betinget av bortfesters samtykke, løper det i praksis en to-måneders frist fra bortfester får søknaden til han må gi avslag. Gis det ikke et skriftlig og begrunnet avslag innen den tid, regnes samtykke for å være gitt, jf. tfl. § 17, 3. ledd.
Kjennskap til denne regelen er viktig når man rådgir rundt spørsmålet om overtakelse.
Både kjøper og selger bør være innforstått med at 2 måneder minimum er tiden det kan ta fra man har funnet en kjøper til tinglysing av skjøte kan skje.
Det egentlige problemet
Kontrakter med rene godkjenningsordninger innebærer noe ekstraarbeid for deg som megler, men de medfører sjelden de store problemene. Det skal en del til for at det er «saklig grunn» til å nekte noen å bli fester, og tidshorisonten har du som megler (nå) kontroll på.
Det som derimot kan gi problemer er kontrakter der bortfester har tatt mer ytterliggående forbehold, enten i form rene avgiftsreguleringskrav, eller i form av forkjøpsrett. Her forekommer det at bortfester fremmer sine krav, og holder salget som «gissel», inntil han får det som han vil.
En slik gisselsituasjon bør ikke komme som en overraskelse. Den som har vært tidlig ute, skal ha kunnet avklare både om kontrakten inneholder slike forbehold, og om bortfester vil kunne tenke seg å benytte sine kontraktsfestede rettigheter.
Det er ikke dermed sagt at den videre saksbehandling blir uproblematisk, men har du avklart slike forhold tidlig, og orientert selger og kjøper, står det i alle fall ikke på deg som megler om bortfester benytter seg av sine rettigheter.
Les også: Hvordan kan man bruke «som den er» klausul ved salg av nyoppført bolig
Økt festeavgift
Et spørsmål jeg har fått flere ganger er hva man gjør når bortfester krever forhøyet festeavgift forbindelse med overføring av festerett.
Svaret er at et krav om forhøyet festeavgift i forbindelse med overføring av festerett som utgangspunkt kun er berettiget i to tilfeller. Det første er der det i festekontrakten er tatt forbehold om økning av festeavgiften ved overføring av festeretten. Det andre er der kontraktens vanlige reguleringsklausul tilfeldigvis åpner for regulering i samme tidsrom som salget skjer.
Ser man at bortfester kommer med krav om økt festeavgift utenfor disse tilfellene, er det grunn til å være skeptisk. Som det fremgår under er det antagelig også grunn til å være løsningsorientert.
Bukta og begge ender
En bortfester som har tatt forbehold om forkjøpsrett ved overføring av festeretten sitter i en utmerket forhandlingsposisjon, forutsatt at festeretten ikke overføres til nærstående, se tfl. § 17.
Jeg har selv sett tilfeller av at bortfester, i kraft av denne posisjonen, setter vilkår for at han skal la være å benytte seg av sin forkjøpsrett, i praksis vilkår om økt festeavgift. Selv om dette sjelden vil være et rettmessig krav, kan det være grunn til å være pragmatisk og la kjøper veie ulempene ved økt leie opp mot at han ikke får overta eiendommen.
Les også: Hvordan skal eiendomsmegler håndtere «hemmelig bud»?
What’s in it for me
En mulig tilnærming til de tilfeller der bortfester fremmer rettslig tvilsomme krav om økt festeavgift, er å se forhandlingen i et litt større perspektiv. Ved å undersøke om bortfester kan ha noe kjøper ønsker seg, kan det hende både kjøper og bortfester vil få det de ønsker seg ut av handelen.
Trenger kjøper en båtplass, en parkeringsplass, veirett, eller bare å få kappet noen trær på bortfesters eiendom, kan dette være anledningen hvor man fremforhandler slike goder for kjøper, mot at han aksepterer en forhøyet festeavgift.
Oppsummering
- Skaff deg, og les, festekontrakten så tidlig som mulig.
- Avklar tidlig om bortfesters godkjenning av ny fester er nødvendig og hensynta dette ved rådgivning rundt overtakelsestidspunkt.
- Avklar tidlig om bortfester har tatt andre forbehold, og om han vil benytte dem.
- Vær åpen for å tenke løsninger som er «utenfor boksen» dersom bortfester fremmer krav som vanskeliggjør salgsprosessen.
- Og for kompliserte juridiske spørsmål; vær varsom med å gi råd du selv vil stå ansvarlig for. Det kan være både i partenes interesse, og god læring for deg, å forhøre seg med noen som kjenner fagområdet!
Artikkelen stod første gang på trykk i Eiendomsmegleren nr 2-2017
