Innføringen av eiendomsskatt i Oslo har ført til en del spørsmål knyttet til hvordan den skal føres opp i salgsoppgavene, og hvem av selger og kjøper som skal betale. Her rydder NEFs juridiske avdeling opp!
AV: advokat Nina Fodstad Skumsrud, NEF (bildet)
I forbindelse med innføring av eiendomsskatt i Oslo fra og med inntektsåret 2016, har NEF juridisk fått spørsmål blant annet om hva som skal opplyses i salgsoppgavene, og hvordan denne skatten skal avregnes mellom kjøper og selger.
Eiendomsskatt og beregning
Kommunen har bestemt at «boligverdien» fra Skatteetaten legges til grunn for beregningen av eiendomsskatt. Denne boligverdien er beregnet ut fra ligningsverdien. Hvis boligen er en primærbolig er likningsverdien i selvangivelsen 25 % av boligverdien. For å finne boligverdien må derfor likningsverdien multipliseres med fire.
Likningsverdien som legges til grunn for eiendomsskatt i 2016 finner man i selvangivelsen/likningen for 2014. Husk at hvis det er flere som eier boligen sammen, må man legge sammen likningsverdiene til alle eierne for å beregne boligverdien.
Når kommunen har fått boligverdien, altså ligningsverdi x 4, må man finne grunnlaget for eiendomsskatt. Eiendomsskattegrunnlaget skal utgjøre 80 % av boligverdien. Man må med andre ord redusere den boligverdien man har regnet seg frem til med 20%. I eiendomsskattegrunnlaget skal det så gjøres et bunnfradrag, og Bystyret i Oslo har vedtatt et bunnfradrag for boliger på fire millioner kroner. Hvis eiendomsskattegrunnlaget er lavere enn fire millioner kroner, får du med andre ord ikke eiendomsskatt på boligen. I 2016 er skattesatsen to promille av beregningsgrunnlaget. Se regneeksempel på Oslo kommunes nettsider.
Mer om eiendomsskatten kan leses i denne saken: Slik beregnes eiendomsskatten
Hva skal stå i salgsoppgaven?
Hvilke opplysninger en eiendomsmegler må innta i salgsoppgaven om eiendomsskatt vil i stor grad avhenge av om plikten til å gi opplysningen faller inn under eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd eller § 6-7 annet ledd nr. 11.
Finansdepartementet har i en tolkningsuttalelse fra 2007 uttalt at eiendomsskatt anses som en fast løpende kostnad for eiendommen, og følgelig er eiendomsskatt noe eiendomsmegler må opplyse om etter emgll. § 6-7 annet ledd nr. 11.
Les også: Ikke lov med gebyr når banken oppgir restgjeld
I og med at eiendomsskatt anses som en fast løpende kostnad må det opplyses om hva beløpet utgjør, og megler vil altså måtte avklare hva eiendomsskatten utgjør for hver enkelt bolig man selger. Etter vår oppfatning er det ikke nødvendig å vise hvordan man har kommet frem til hva eiendomsskatten blir, så lenge man opplyser om det faktiske beløpet.
Vi anbefaler at man i salgsoppgavene inntar en opplysning som for eksempel «Eiendomsskatt for 2016 utgjør kr. 2 000». Det er viktig for kjøpere å vite både hva eiendomsskatten utgjør ved kjøpet, men også at det kan komme endringer for eksempel ved at skattesatsen økes.
Avregning mellom kjøper og selger?
Det vanlige synes å være at kommunene innkrever eiendomsskatt kvartalsvis samme med øvrige kommunale avgifter, og spørsmålet om betaling løser seg naturlig ved at utgiften avregnes mellom kjøper og selger som en del av pro & contra oppgjøret pr. overtagelsestidspunktet.
For Oslo – og andre kommuner – som nå skal kreve inn eiendomsskatt for første gang, kan utskrivings- og forfallstidspunkt for betalingen skape noen utfordringer der boligen er solgt før skatten innkreves.
I Oslo vil faktura for utskrevet eiendomsskatt for 2016 sendes ut i september og oktober 2016, og forfall er innen hhv. 1. oktober 2016 og 1. november 2016.
Fra neste år legges det opp til innkreving 4 ganger i året sammen med de øvrige kommunale avgifter.
Les også: Her er kommunene med høyest eiendomsskatt
Har man solgt boligen i mai og overtakelse skal skje 15. august 2016, vil man på overtakelsestidspunktet være i den situasjon at eiendomsskatt er utskrevet for hele året, men faktura er verken sendt ut eller forfalt til betaling. Hele utgiften er med andre ord pådratt og har oppstått i selgers eietid, men faktura mottas og forfaller først etter at kjøper har overtatt eiendommen.
Hvem skal betale eiendomsskatten?
Oslo kommune opplyser at fakturaen for eiendomsskatt vil sendes til den som var hjemmelshaver på det tidspunkt skatten ble utskrevet. Utskrivingstidspunktet var 30. juni 2016 og i eksempelet ovenfor hvor overtakelse er avtalt til 15. august 2016, vil man altså måtte regne med at kommunen sender fakturaen i selgers navn selv om eiendommen er overført og tinglyst over til ny eier før fakturaen sendes ut.
Kommunen opplyser at de jobber med en løsning for å kunne fange opp en tinglyst hjemmelsoverføring i perioden mellom utskriving av skatten og utsendelse av faktura, men pr i dag er det altså usikkert om slikt fanges opp.
Juridisk avdeling i NEF anbefaler at megler er ekstra oppmerksom på denne utfordringen og sørger for at det klart avtales hvordan eiendomsskatten for 2016 skal fordeles mellom kjøper og selger. Det naturlig vil etter vår oppfatning være at en slik skatt fordeles mellom partene i forhold til eietid, og at den medtas i pro & contra oppgjøret.
Trenger du juridisk bistand? NEFs juridiske avdeling kan hjelpe! Se mer om tjenesten, priser og vilkår her!
