De fleste forbinder fritidsboliger med den tradisjonelle hytta på fjellet eller sommerhuset ved sjøen. Men stadig flere har de senere årene valgt å etablere «hytta» i tettbebygde strøk eller by. Den skattemessige forskjellen mellom det å ha en sekundærbolig og en fritidsbolig er i slike tilfeller ikke like lett å se som det tradisjonelle skillet mellom bolig og fritidsbolig.
Av: Stian Wessel, advokat og partner i Advokatfirmaet Seland Orwall AS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2022.
Skattereglene skiller mellom de ulike boligformene primærbolig, sekundærbolig og fritidsbolig. Reglene er ulike for de forskjellige boligformene både når det gjelder formuesverdsettelse, leieinntekter og salg/realisasjon. I tillegg er det ulike regler mellom på den ene side primærbolig og fritidsbolig, og på den annen side sekundærbolig, når det gjelder overdragelse ved gave eller arv, dersom nærmere vilkår er oppfylt.
Skatteloven fastslår som vilkår for skattefritt salg av bolig, at eieren må ha benyttet boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene. For fritidsbolig fastslår skatteloven av eieren må ha benyttet fritidsboligen som egen fritidsbolig i minst fem av de åtte siste årene. For sekundærboliger vil gevinsten fra salg derimot aldri være skattefri.
Men hva er så vilkårene og kravene til at en leilighet i byen skal bli akseptert som en fritidsbolig i skatterettslig forstand, og ikke en sekundærbolig? I Skatte-ABC utgitt av Skattedirektoratet uttales det generelt om hva som anses som fritidsbolig at: «Med fritidsbolig forstås en fast eiendom med bygning, som hovedsakelig brukes til fritidsformål av eieren og/eller andre.» De typiske fritidsboliger er hytter og landsteder, men også annen type eiendom som for eksempel en ordinær enebolig eller en byleilighet kan etter omstendighetene være fritidsbolig dersom den faktisk benyttes til typiske fritidsformål. Det er altså ikke eiendommens karakter eller registrering i matrikkelen som er avgjørende for om en eiendom skatterettslig er å anse som en fritidsbolig. Det avgjørende er i stedet den faktiske bruken av eiendommen. Her må det imidlertid presiseres at skattereglene har ulik forståelse av fritidseiendom hva gjelder realisasjonsgevinster og formuesfastsettelse. Ved formuesfastsettelsen er det nemlig slik at det først og fremst er eiendommens karakter og beliggenhet som er avgjørende for om en eiendom skal verdsettes som fritidsbolig eller bolig, og ikke den faktiske bruken. En byleilighet som benyttes som fritidsbolig vil derfor som den store hovedregel bli verdsatt for formuesskatteformål som en sekundærbolig, og ikke etter (de mer gunstige) reglene for formuesbeskatning av fritidsbolig. Den samme leiligheten kan likevel selges som fritidsbolig uten gevinstbeskatning, dersom vilkårene om eiertid og brukstid er oppfylt.
For byleiligheter eller andre boligeiendommer i ordinære boligområder er fritidsbruk mindre typisk enn for hytter og landsteder, og for slike eiendommer må det kreves en bruk som er knyttet til vesentlig fritidspregede opphold og gjøremål, herunder også for eksempel tilsyn med familie. Dersom eierens eller hans husstands bruk av boligen får et annet preg, f.eks. som et rent overnattings- eller gjennomgangssted som alternativ til hotell, vil ikke boligen bli regnet som en fritidseiendom. Regelen om skattefrihet for gevinst ved salg etter minst 5 års eiertid, vil da ikke komme til anvendelse. Det samme vil gjelde der eieren lar andre bo fast i sekundærboligen, selv om eierens besøk isolert sett er fritidspreget. I slike tilfeller er det lagt til grunn at den mer bruksintensive bruken som fast bolig overstyrer den mer fritidsrettede og sporadiske bruken til eieren. Et eksempel på dette er BFU 11/05 som gjaldt en bolig i et villastrøk i byen. Boligen var på ca. 200 kvadratmeter, og ca. 55 kvadratmeter av denne var utleid som helårsbolig for leietaker. Skattedirektoratet konkluderte med at boligen ikke kunne selges skattefritt som fritidsbolig.
I tillegg synes skattemyndighetene å ha lagt til grunn at dersom boligeiendommen er særlig verdifull, er det nærliggende å anta at den er anskaffet som en kapitalplassering og ikke som en fritidsbolig. Eieren må i disse tilfellene kunne sannsynliggjøre at kravene til bruksmåte som fritidseiendom og brukshyppighet er oppfylt. I denne sammenheng vil også beliggenhet/nærhet i forhold til fast bolig være av betydning ved vurderingen av om boligen er å anse som en fritidseiendom. Et eksempel på dette er en bindende forhåndsuttalelse fra 2010 (BFU 32/10) hvor en eiendom som var eid av en mor og to sønner i fellesskap ble ansett som fritidseiendom for de to sønnene, men ikke for moren. Sønnene bodde henholdsvis 15 mil unna fritidseiendommen og i utlandet, mens moren var bosatt i samme nabolag som og under en kilometer fra den aktuelle eiendommen. Det er imidlertid ikke noen klar grense for hvor stor avstanden mellom fast bolig og fritidsbolig må være for at skattemyndighetene skal akseptere at det dreier seg om en fritidsbolig, og dette vil bero på en konkret vurdering. I BFU 4/19 ble en borettslagsleilighet som ble benyttet til fritidsformål for eieren og med en brukshyppighet som er forenlig med bruken av fritidsbolig, og som lå 6,8 kilometer fra den faste boligen, akseptert som en fritidsbolig av Skattedirektoratet. Skattedirektoratet uttalte her «[a]t det er forholdsvis kort avstand fra innsenders faste bolig til leiligheten, er ikke til hinder for at den anses som fritidsbolig».
Skattemessige konsekvenser av fritidseiendom i byen – oppsummert
Det er ikke avgjørende hvor en eiendom ligger for at den skal regnes som en fritidsbolig i forhold til skattereglene om salg av fritidseiendom, men hva som er bruksformålet med eiendommen. Både selveierleiligheter, borettslagsleiligheter og andre eiendommer beliggende i byer og tettbebygde strøk kan dermed anses som fritidsboliger som kan selges skattefritt, dersom vilkårene om eiertid på minst 5 år og brukstid som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene er oppfylt. For at vilkårene skal være oppfylt, må eiendommen ha blitt benyttet til vesentlig fritidspregede opphold og gjøremål, slik som rekreasjon og kontakt med venner og familie. Ved vurderingen må en også se hen til beliggenhet og avstand i forhold til fast bolig, hvor det er en risiko for at skattemyndighetene ikke vil akseptere eiendommen som en fritidseiendom dersom avstanden til fast bolig er kort.
Når det gjelder formuesbeskatningen, er det imidlertid i større grad eiendommens karakter og særtrekk som avgjør om eiendommen skal regnes som en fritidseiendom eller som sekundærbolig. I utgangspunktet vil dette fremgå av matrikkelen, og ved formuesverdsettelsen skal det tas utgangspunkt i bygningstypen som eiendommen står oppført med i matrikkelen. En bygning eller leilighet som er registrert som bolig skal dermed verdsettes som sekundærbolig selv om den brukes som fritidsbolig. Ved skattemeldingen for 2021 innebærer dette at en fritidseiendom i byen vil bli verdsatt med 90 prosent av beregnet omsetningsverdi, og at den samme eiendommen for 2022 vil bli verdsatt med 95 prosent av omsetningsverdi.
