Advokatforeningen går i artikkel i Advokatbladet 28.juni i år, i sterke ordelag mot Eiendomsmeglingsutvalgets forslag om at advokater ikke lenger kan drive eiendomsmeglingsvirksomhet i kraft av sin advokatbevilling. Her karakteriseres forslaget som «advokatfiendtlig».
Uten lignende karakteristika har også Advokatforeningen publisert en nyhetssak den 24.6.21, der utvalgets forslag får det glatte lag.
Av: Terje Bergem Advokat MNA/MNEF – innlegget ble først publisert i Advokatbladet 1. september 2021.
Manglende «representant for advokatene»
Advokatforeningen er særlig kritisk til at utvalget manglet «en representant for advokatene». Dette kan forstås på flere måter;
- at det ikke var en (eller flere) advokater som medlem i Eiendomsmeglingsutvalget,
- at det ikke var en (eller flere) advokater representert i utvalget for å tale advokatenes sak
Leses artiklene nøye, ser det ut til at kritikken primært er knyttet til sistnevnte. Selv om man i en miks av bekymringer for distriktene, grensen mellom advokatoppdrag og eiendomsmegling, endog også frykt for at tjenestene skal bli dyrere, har forsøkt å fremstille hensynet til forbrukerne som den bærende årsaken til at Advokatforeningen er kritiske til forslaget.
Jeg er selv advokat. Og driver eiendomsmegling. Og satt også i Eiendomsmeglingsutvalget. Advokatene var således representert i utvalget.
Det er fascinerende at jeg selv, som advokat, ikke er kritisk til forslaget. Snarere tvert imot, så er forslaget etter mitt klare syn i alles interesse, også advokater som vil drive med eiendomsmegling. Det er verdt å merke seg at utvalget, der forbrukersiden var tungt representert, er enstemmige i sitt forslag. Det er også fascinerende å registrere at Advokatforeningen synes å jevnføre de foreslåtte endringene, hvor det stilles økte krav til kompetanse, som det samme som at ingen har talt «advokatenes sak».
Krav til kompetanse for å fremme kvalitet og trygghet for partene i bolighandelen
Forslaget innebærer utvilsomt en skjerping av kompetansekravene til advokater som vil drive eiendomsmeglingsvirksomhet.
For advokater som i dag driver eiendomsmeglingsvirksomhet, og som ønsker å fortsette med dette – dersom forslaget blir vedtatt – så forutsetter jeg at «fagansvarligkurset» er et kurs man vil bestå med glans. I motsatt fall, dersom man ikke består, eller det er forbundet med voldsomme bestrebelser å bestå, så kan det være et uttrykk for at det er behov for kurset.
Det Advokatforeningen synes å tape av syne er at forslaget, som innebærer krav til skjerpet kompetanse, ikke er unikt for advokater. NOU’en inneholder en lang rekke forslag som skal bidra til å sikre kvaliteten på eiendomsmeglingstjenester, og jeg viser i den forbindelse blant annet til:
- Krav til kurs for fagansvarlige
- Krav til egnethetsvurdering av eiendomsmeglingsfullmektiger
- Krav til egnethetsvurdering av oppgjørsmedhjelpere
- Krav til at man har bestått eksamen før man kan arbeide som medhjelper (i dag er kravet at eksamen må tas innen 6 mnd. fra man tiltrer som medhjelper)
I den grad skjerpede krav til kompetanse er et uttrykk for «fiendtlighet» er ikke forslaget bare
«advokatfiendtlig», men også «eiendomsmeglerfiendtlig». Det bærende motivet for de ulike forslagene har vært å sikre interessene til kjøper og selger, og samfunnets interesse i en sikker og ordnet eiendomshandel.
Advokatene er ikke alene om en eventuell reise der det stilles skjerpede krav for at man skal kunne drive eiendomsmeglingsvirksomhet. Hele eiendomsmeglingsbransjen foretok den samme reisen i forbindelse med
forrige lovrevisjon, ved eiendomsmeglingsloven av 2007. Til stor forferdelse for noen, som deretter valgte å forlate yrket. Andre vurderte at dette kunne ha en verdi og innrettet seg. I dag tror jeg vi kan slå fast at innføringen av «kompetansekravet» til eiendomsmeglere var fornuftig.
Skal man tro Advokatforeningen vil derimot en skjerping av kravene til advokater, gjøre ting verre. I alle fall for forbrukerne.
Ikke forbud mot at advokater driver eiendomsmegling
Det umiddelbare etterlatte inntrykket av å lese artiklene er at nå blir det forbudt, eller «svært vanskelig», for advokater å drive eiendomsmegling. Det er ikke tilfelle. Man kan utmerket megle som advokat, ansvarlig megler, i et foretak med foretakstillatelse, med den kompetansen man har i dag. Vil man drive egen virksomhet må man imidlertid søke foretakstillatelse, noe som utløser et krav om at man også har en fagansvarlig som oppfyller visse krav.
Advokatforeningen gjør et uforholdsmessig – og urettmessig – stort nummer ut av at det innføres krav om
«foretaksbevilling». Det kan se ut til at Advokatforeningen leser dette som et krav om at man som advokat må etablere et eget foretak for å drive eiendomsmegling, og at man deretter må administrere to foretak. Det er ikke riktig. Man kan helt utmerket søke foretakstillatelse for det foretaket man alt driver. Egen klientkonto for eiendomsmeglingsvirksomheten, med tilhørende regnskap som revideres må man også ha i dag.
En konsekvens av foretaksbevilling er at man dermed også blir ansett som et «eiendomsmeglingsforetak», noe som medfører at internkontrollforskriften kommer til anvendelse. Dette er ett av de sentrale hensynene bak utvalgets forslag.
Advokatforeningen synes på sin side ikke dette er en god idé, det er ikke nødvendig. Selv tror jeg advokater har mye å tjene på at det stilles krav til måten man arbeider på, at rutiner og system for internkontroll struktureres. Er det rett og slett umoderne å anse regler som skal sikre regeletterlevelse, som overflødige? Er vi, advokater, så suverene, at vi bør gå klar av disse reglene? Jeg tror ikke det.
Mange advokater er positive
Det er ikke bare Advokatforeningen som organiserer advokater som driver eiendomsmegling.
Primo juli 2021 mottok jeg nyhetsbrev fra «Eiendomsadvokatenes servicekontor», som organiserer om lag 200 advokater som driver med eiendomsmegling. De har også lest NOU’en, og etter hva jeg forstår, ovennevnte artikler i regi av Advokatforeningen. Eiendomsadvokatenes servicekontor oppsummerer sitt syn på eiendomsmeglingsutvalgets forslag slik:
«Vi noterer at Advokatforeningen i sitt nyhetsbrev er sterkt kritisk til lovforslaget og at man kaller det
«advokatfiendtlig». Eiendomsadvokatenes Servicekontor er ikke like kritisk til forslaget og deler heller ikke alle analysene av forslaget som Advokatforeningen kommer med (…) Slik vi leser utvalgets innstilling, er formålet med forslaget å styrke internkontrollen og risikokartlegging blant alle som driver eiendomsmegling, noe også advokater bør være opptatt av. At advokater underlegges samme regime for å sikre best mulig kvalitet for sluttbruker, bør advokater ønske velkommen slik at vi bidrar til å hindre negativt søkelys på advokatstanden for unødvendige feil og mangler.
Jeg kan ikke annet enn å undres over at en organisasjon, som formodentlig også skal fremme interessene til advokater som driver med eiendomsmegling, i det vesentligste ønsker Eiendomsmeglingsutvalgets forslag velkommen, mens Advokatforeningen (hvor de samme medlemmene formodentlig også er medlem) anser forslaget som advokatfiendtlig.
Det kan også nevnes at Norges Eiendomsmeglerforbund har i overkant av 60 advokater som medlemmer. Også Norges Eiendomsmeglerforbund stiller seg bak utvalgets forslag.
Komplisert juss og eiendomsmegling
Avslutningsvis vil jeg kommentere et annet forhold Advokatforeningen tar opp, saker som inneholder
«komplisert juss», slik som «Innløsning av festetomter» eller «overdragelse mellom nærstående ved skifte» mv.
Det er et faktum at mange eiendomsoverdragelser inneholder komplisert juss. Av denne grunn er en overvekt av emnene på eiendomsmeglerstudiet juridiske emner. Av og til er jussen så komplisert at eiendomsmegleren nøyer seg med å peke på problemet, for deretter å sende kunden til advokat. I denne materien oppstår et spørsmål; er slike oppdrag egentlig eiendomsmegling? Eller er det rettshjelp? Eller noe midt imellom? Dette er et eget spørsmål som ikke er behandlet av eiendomsmeglingsutvalget, selv om Advokatforeningens artikler kan leses som at utvalget mener at slike oppdrag best håndteres av eiendomsmeglere. Utvalget har ikke tatt stilling til dette. Kanskje håndteres slike saker best av advokater. Har de i tillegg foretakstillatelse til å drive eiendomsmegling, så kan jeg vanskelig se at dette vil gi negative utslag.
Les også:
NOU 2021:7 – Trygg og enkel eiendomsmegling
Foreslår innskjerpinger i eiendomsmeglingsloven
Evaluering og endring av eiendomsmeglingsloven- hva vil det bety for oss?
