Hold hodet kaldt i budrunden

Boligbud 9: Blir det en hektisk runde – hold hodet kaldt!

Tips: Når jeg som en erfaren megler sier dette skal du lytte, for det er ikke så enkelt i virkeligheten som det kan virke.

”Hvis sydenferien droppes…”

Det er lett å bli med i dragsuget i en budrunde:

• Jeg gir meg ikke
• Jeg har råd til litt til dersom sydenferien droppes
• De andre skal jammen ikke få dette huset

Men du går ikke i fellen
Det er nå dine forberedelser kommer til nytte:

• Du vet hvilken type hus du vil ha
• Hvilket område dette skal ligge i
• Ønsket eierform
• Hva du har råd til og har finansiering til

Før du gir ditt første bud må du gjøre deg opp en mening om hva du vil by. Det er meget viktig at du skiller mellom hva du ønsker å få huset for og hva som er ditt siste bud.

Ikke engang 1 krone over

Du må være bestemt på at du ikke går over ditt siste bud. Ikke engang 1 krone. Det er ditt siste bud.

Taktikk i budrunden

Tenk grundig gjennom taktikken din i budrunder. Det er dumt ikke å få vist frem ditt siste bud, dersom det blir nødvendig.

Dette må du styre med de intervallene du øker budene med.

Du bør ikke starte en budrunde for lavt. Det kan dra med seg for mange konkurrenter.

Husk også at budet må inneholde alt som har verdi for deg. Dette kan være overtagelsestidspunkt (dyrt å måtte flytte to ganger med tanke på når du skal levere egen bolig). Prøv også å finne ut når selger ønsker å flytte. Samsvarer dette med din beste dato, så kan du tilpasse budet ditt til selgers ønske. Det er dyrt å flytte to ganger for selger også.

Budrunden foregår gjennom megleren. Du legger inn et bud til megler, som formidler dette til selger. Bud må være skriftlig, enten på papir eller gjennom autoriserte elektroniske kanaler. Dette gjøres slik fordi megler skal kunne dokumentere budrunden etterpå. Megler skal også kontrollere din identitet og vil derfor kreve kopi av sertifikat eller lignende.

Det er vanlig at første bud leveres sammen med legitimasjon på meglerens fastebudskjema eller på apper som er utviklet til dette formålet. Mange meglerkontor har sine egne apper. Norges Eiendomsmeglerforbund har en app som kan brukes for å nå alle meglerkontorene i Norge. Denne finner du på www.budrunder.no

Her er det også bruksanvisning for hvordan du skal gå frem for å registrere deg selv og budet ditt.

Senere bud i samme budrunde skal også være skriftlige, men kan gis som e-post, tekstmelding eller på annen skriftlig måte som blir godkjent av megleren.

Det er megleren som bestemmer hvordan budrunden legges opp. Forhør deg derfor grundig om hvilke regler som legges til grunn, om hvordan eventuelle budforhøyelser kan gis.

Tips: Sendes bud gjennom «usikre medier» (SMS eller e-post) bør du be om skriftlig bekreftelse på at budet har kommet frem til megler.
Det beste er å bruke en av de godkjente appene også til forhøyelse av bud.

Litt nødvendig juss

Budreglene er inntatt i meglerens budskjema og er en del av salgsvilkårene for handelen. Norges Eiendomsmeglerforbund har utarbeidet standard budregler. De fleste meglerne bruker disse, men sjekk likevel grundig hva som står i meglerens budskjema og i salgsprospektet. Er det noe du lurer på så spør megler før du leverer ditt første bud.

Når du gir et bud til megleren er dette bindende for deg fra det tidspunkt det har kommet selgeren til kunnskap og frem til det tidspunktet du har satt akseptfristen til. Budet har kommet til selgers kunnskap nå megleren har informert selgeren om det.

Noen meglere har innført en regel som sier at budet er bindende når det er mottatt av megler. I tilfelle står dette i budskjemaet og i salgsvilkårene i prospektet.

Du bør ikke sette for kort frist på budet ditt. Det kan være fristende, for å prøve å forhindre andre å by, men kan også føre til at megler ikke rekker å ta kontakt med deg dersom andre byr over deg og du ”har satt i gang en budrunde med for korte frister”. For korte frister kan dermed bli en felle for deg selv.

Hva som er passende frist kan variere med hvem som er selger. Noen selgere reagerer negativt på at de får for kort tid til å tenke seg om. I verste fall kan det føre til at de gir megler beskjed om at du ikke er aktuell som kjøper. Jeg synes du skal starte budrunden med en frist på en dag, og dersom det blir forhøyelser skal du ikke gi frister som er under en time.

Forbehold

Du må vurdere grundig om du må ta noen forbehold i budet ditt. Bud er bindende når selger aksepterer og aksepten har kommet frem til deg, da har du kjøpt. Nå er det for sent å komme med forbehold.

Hva kan det tas forbehold om?
Du kan i prinsippet ta forbehold om det du selv måtte ønske.

Normale forbehold kan være:

• Forbehold om at jeg får solgt min nåværende bolig innen en bestemt dato og til en pris ikke under kr 3 500 000,-.
• Forbehold om at jeg oppnår en for meg tilfredsstillende finansiering innen en bestemt dato.
• Forbehold om at følgende ting skal følge med eiendommen: Hvitevarer, snøfres, plenklipper.
• Forbehold om at jeg innen en bestem dato får anledning til å sjekke at dreneringen er i orden og at det ikke er fukt i kjeller, ved bruk av bygningsingeniør. Dersom det er skader som koster over kr 100 000,- å utbedre kan jeg fritt trekke meg fra budet.

Men, altså: Alle forbehold svekker budet og øker muligheten for at selger aksepterer et annet bud. Derfor er de forberedelsene jeg foreslår at du gjør før visningen, så viktige. Likevel, ikke unnlat å ta forbehold hvis du må.

Ikke vær ”smart” i budrunden

Jeg er klar over at det er mange meninger om dette, men jeg tror du kommer lengst med å prøve å vinne selgers sympati.

Noen prøver å unngå meglerens «formidlingsforbud» (kortere frist enn klokken 12.00 dagen etter siste annonserte visning) eller gir bud direkte til selger.

Noen hevder at dette er smart fordi selger kan akseptere dette utenom megler.

Jeg tror ikke det er smart.

Du mister meglerens kontroll av at konkurrerende bud ikke er falske bud, og blir overlatt til selgers evne til å håndtere en budrunde uten meglers hjelp.

Du får selv ansvar for mye mer juss som du ved å by gjennom megleren, har krav på rådgivning rundt. Eksempel på dette kan være forbehold hos konkurrerende budgivere,finansieringsavklaring, frister på bud, overtagelsestidspunkt og andre detaljavklaring om hva som skal følge eiendommen.

Enda verre blir situasjonen dersom det gis bud direkte til selger etter en såkalt privatvisning (der megler ikke er tilstede) og gjerne før meglerens salgsprospekt er ferdig.

I et slikt tilfelle nyter du ikke godt av meglerens opplysningsplikt, og er helt avhengig av at selger både har gitt deg korrekte opplysninger, og er godt nok orientert om jussen til å vite hva du har krav på å få opplysninger om.

Byr du direkte til selger vil det nok være vanskelig å få erstatning fra megler, dersom du og selger gjør feil uten at megler vet om det.

Tips: Send alle bud gjennom megler. Da er du mye sikrere på at alle relevante opplysninger er lagt frem for deg, slik at du tar din beslutning på et godt grunnlag. Skulle det vise seg at du ikke har fått alle opplysninger og det skyldes megleren, så vil du gjennom å by gjennom megleren ha mulighet til å søke erstatning gjennom meglersforsikringsordninger. Megleren loggfører alle bud i sitt datasystem.

Du vinner budrunden

Aksepten er bindende når den har kommet frem til deg innen den akseptfristen du har satt i budet. Nå er bindende avtale inngått.

Aksept av budet skjer vanligvis ved at megler ringer deg og sier at selger har akseptert budet ditt. Du blir gratulert som boligeier.

Dette blir så skriftlig bekreftet av megler ved brev, e-post eller tekstmelding. Aksepten trenger ikke å ha kommet til din kunnskap. Dersom megler ikke får tak i deg gjennom telefon, er det nok at du har mottatt et brev i postkassa, en e-post til mailkontoen eller en tekstmelding til telefonen innen akseptfristen.

Legg merke til forskjellen: Budet er bindende for deg når det har kommet til selgers kunnskap. Aksepten er bindende når den har kommet frem og ikke nødvendigvis til din kunnskap.