Økende avvik er et fenomen som ofte oppstår i raskt stigende markeder.
Med tilgjengelige digitale systemer som viser solgt-pris uten at man må vente helt til tinglysning, har man gode muligheter til å holde seg ajour med utviklingen og treffe godt med vurderingene selv om markedet er hett. Vi mener at eiendomsmeglere er de som har best forutsetning for å vurdere hva som er markedsverdi til enhver tid, og kundene har behov for kvalifiserte vurderinger.
Eiendomsmeglerne har høy kompetanse på verdivurdering, og har et juridisk ansvar for å prise riktig. Blir prisavvikene for store kan det undergrave tilliten til eiendomsmeglernes kompetanse på markedsvurdering. Bransjen bør være føre var for å motvirke en utglidning i bransjepraksis. Denne informasjonen er derfor ment som en påminnelse for å sikre høy bevissthet blant medlemmene våre om utfordringene, slik at vi ikke på nytt havner i en situasjon som resulterer i omdømmetap og kritikk fra Finanstilsyn og forbrukermyndighetene.
Tidligere erfaring med upresis prising
Store avvik mellom prisantydning og salgspriser var tema i 2016 da bransjen tok et oppgjør med en uheldig praksis som hadde utviklet seg over tid i Oslo og Bergen. Bransjen i samarbeid mellom Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge strammet den gangen inn praksis slik at man fikk god kontroll på avvik, og gjenvant tilliten til bransjens kompetanse.
I Forbrukertilsynets veiledning om markedsføring av bolig heter det blant annet:
«Markedsføringen vil være villedende hvis prisantydningen bevisst er satt lavere eller høyere enn det selger på markedsføringstidspunktet er villig til å akseptere.»
«Både gjentatte avvik, og betydelige enkeltstående avvik mellom prisantydning og oppnådd pris, vil kunne indikere brudd på markedsføringsloven og eiendomsmeglingsloven.»
I møte med bransjen høsten 2016 slo Finanstilsynet fast at:
«Det er et åpenbart brudd på god meglerskikk dersom megler bidrar til feilinformasjon om prisantydningen på bolig, det vil si at megler bidrar til bruk av lokkepriser.»
og
«I sin ytterste konsekvens kan grove forsømmelser eller gjentatte regelbrudd innebære tilbakekall av eiendomsmeglerbrevet»
Erfaringsvis vil eiendomsmeglere som priser riktig oppnå best resultat og flest kunder, ref. blant annet en nyere rapport fra Samfunnsøkonomisk analyse «Kvantitativ analyse av boligomsetning og budgivning» som viser at man i auksjoner oppnår høyest pris hvis man starter på et riktig nivå.
Vær stolt av kompetansen din, ikke skryt av stort prisavvik!
Vi har registrert at noen eiendomsmeglere i sosiale medier fremhever at de har solgt boliger til godt over prisantydning. Dette er en uheldig praksis som kan skape inntrykk av at store prisavvik er ensbetydende med godt meglerhåndverk. Dersom realiteten er at man har bommet med prisantydning når prisavviket er veldig høyt, bør man ikke markedsføre det.
Vi oppfordrer både den enkelte eiendomsmegler og eiendomsmeglingsforetakene til å legge stor vekt på riktig prissetting. Bransjens omdømme er avhengig av at forbrukerne har tillit til eiendomsmeglernes markedsvurderinger.
Vi minner samtidig om retningslinjene som ble formidlet til bransjen i 2016:
Det er nødvendig med gode systemer og god internkontroll som ivaretar hensynet til at:
- Vurdering av eiendommens verdi inngår i meglers rådgivningsplikt – denne må være basert på en forsvarlig faglig vurdering og en befaring av eiendommen.
- Dokumentasjon av prisfastsettelse må inngå i meglers daglige rutine – det skal foreligge befaringsrapport eller en komplett e-takst.
- Meglers verdivurdering og avvik mellom prisantydning og salgspris må inngå som et vurderingspunkt i foretakenes internkontrollsystem – og dette må følges opp av den fagansvarlige.
Vi anbefaler følgende arbeidsrutiner:
- Prisfastsettelse skal overvåkes særskilt fra ledelsen i foretaket.
- Foretakene skal utføre en risikovurdering av feil og mangler i prissetting, og basert på denne vurderingen må det etableres arbeidsrutiner og kontrollrutiner.
- Grunnleggende rutiner er at megler må befare eiendommen og skrive en rapport. Rapporten må inneholde vesentlig informasjon som påvirker prisvurderingen.
- Meglers prissetting skal dokumenteres.
- Fagansvarlig skal føre kontroll med meglers prisvurderinger og det skal føres avviksrapportering og dokumentasjon på hvordan avvik etterfølges.
Eiendomsmegler må utvise varsomhet i å markedsføre salg basert på oppnådd pris, dette gjelder spesielt i tilfeller der salgsprisen overstiger prisantydningen man har benyttet i markedsføringen.
Les også:
