Informasjon om byggesaker i nærområdet kan være av stor betydning for potensielle boligkjøpere – særlig ved salg av boliger som har utsikt og begrenset innsyn, men som mister dette når byggeprosjektet gjennomføres. I slike tilfeller kan det være helt avgjørende at megler gjør tilstrekkelige undersøkelser av aktuelle byggeprosjekter, og formidler nødvendig informasjon til interessenter. Hvor langt rekker meglers opplysningsplikt om byggesaker? Og får det betydning for opplysningspliktens rekkevidde at boligen ligger i et utviklingsområde?
Av: Andrea Kristengård Minutella, advokatfullmektig og Anna Malene Wickmann, advokatfullmektig, begge i Wiersholm – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2023
Megler er pålagt en undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven (emgll.). Ved brudd på meglers opplysningsplikt risikerer meglerforetaket å bli erstatningsansvarlig overfor kjøper etter arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1. Kjøper vil også kunne holde selger ansvarlig for manglende opplysninger fra meglers side, og selger vil på sin side kunne rette regresskrav mot megler. Det er derfor viktig at disse pliktene overholdes.
Undersøkelses- og opplysningsplikten strekker seg lenger enn forhold ved selve boligen. Den overordnede normen for meglers opptreden følger av kravet til «god meglerskikk» (emgll. § 6-3 første ledd). Dette innebærer at megler må gi opplysninger som kjøper har grunn til å forvente å få, og som kan få betydning for avtalen (emgll. §§ 6-3 andre ledd og 6-7).
I noen tilfeller er det enkelt å se at megler må opplyse om byggesaker. Det skal for eksempel oppføres et stort bygg på nabotomten som utvilsomt vil frata eiendommen store deler av utsikten, og gi økt innsyn. Dette vil kunne ha betydning for kjøpet. Men i andre tilfeller er det ikke like åpenbart, f.eks. der avstanden til eiendommen er større, eller byggesaken ikke er ferdigbehandlet eller kanskje ikke en gang reguleringen er endelig vedtatt. I det videre vil vi se nærmere på hvor langt meglers opplysningsplikt om byggesaker i nærområdet rekker, særlig ved salg av boliger som har utsikt og begrenset innsyn. Avslutningsvis ser vi spesielt på situasjonen der boligen ligger i et utviklingsområde, hvor det til en viss grad vil være generelt påregnelig at omgivelsene kan endres.
Kjøpers normalforventning er utgangspunktet
Utgangspunktet for rekkevidden av meglers undersøkelses- og opplysningsplikt er hva en alminnelig kjøper forventer av informasjon om den aktuelle eiendommen. Det er oppstilt generelle minimumsplikter til hva megler må opplyse om i eiendomsmeglingsloven. Disse omfatter blant annet opplysninger om forholdet til endelige offentlige planer for selve eiendommen – i første rekke reguleringsplaner, kommuneplan og fylkesplan som gjelder eiendommen som selges. Hvorvidt megler har undersøkelses- og opplysningsplikt utover minimumspliktene må vurderes konkret, basert på kjøpers normalforventning til informasjon ved om det aktuelle salgsobjektet.
Ved salg av bolig med utsikt og begrenset innsyn vil disse kvalitetene knyttet til beliggenheten kunne ha svært stor betydning for potensielle kjøperes interesse og betalingsvillighet. Slike kvaliteter bidrar også ofte til å drive både prisantydning og salgspris oppover. Byggesaker i nærområdet vil kunne medføre en forringelse av utsikten og den skjermede beliggenheten, og interessenter vil derfor forvente å få informasjon om disse.
En relativt ny sak fra Oslo tingrett gir et godt eksempel (saksnr. 22-090639TVI-TOSL/01). En leilighet i 6. etasje hadde en stor takterrasse med utsikt og skjermet beliggenhet. I mangel av andre opplysninger forventet kjøperne at disse kvalitetene ville bestå. På naboeiendommen var det imidlertid gitt rammetillatelse til oppføring av et syv etasjers kontorbygg som ville redusere utsikten og gi direkte innsyn. Dette ble ikke formidlet til kjøperne, og retten fant at megleren hadde brutt opplysningsplikten og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
I det videre vil vi se nærmere på noen typisk relevante momenter som har betydning for rekkevidden av opplysningsplikten der boligen er solgt med utsikt og begrenset innsyn.
Betydningen av hvilke kvaliteter som er trukket frem i markedsføringen
Hvordan boligen fremstår og hvordan den er markedsført, herunder hvilke kvaliteter som er trukket frem i salgsoppgave og på visning, kan få betydning for opplysningspliktens rekkevidde. Hvis utsikt og innsyn er fremhevet i salgsoppgaven, vil dette lettere skape en forventning hos interessenter om at det også opplyses om eventuelle forhold som kan forringe disse kvalitetene.
Dette var tilfellet i en sak fra 2017, hvor det fremgikk av salgsoppgaven at boligen hadde «panoramautsikt og solrik balkong», og det var lagt ved flere bilder av leilighetens utsikt. [1] I etterkant ble det klart at leiligheten ville miste deler av utsikten som følge av et byggeprosjekt i nærområdet. Lagmannsretten viste til måten leiligheten ble markedsført på i prospektet. Selv om leiligheten ikke ville miste hele utsikten, medførte byggesaken at et av leilighetens mest vesentlige salgsargumenter ville forsvinne. Lagmannsretten la til grunn at kunnskap om utsiktsreduksjonen ville ha dempet budgivernes betalingsvilje, og dermed hadde denne manglende opplysningen betydning for avtalen. Lagmannsretten kom til at selgerne hadde misligholdt sin opplysningsplikt ved å gi misvisende og utilstrekkelig informasjon om byggeplanene, og kjøperne ble tilkjent et prisavslag.
Betydningen av kommunikasjon mellom partene og spesielle behov hos kjøper
Hvis megler får kunnskap om spesielle behov hos kjøper, skal dette etter lovens forarbeider tas i betraktning ved vurderingen av hvilke opplysninger som skal innhentes og formidles. Ettersom utsikt og innsyn kan være av avgjørende betydning for eiendommens verdi, er det ikke uvanlig at dette blir et samtaletema mellom kjøper og megler i forkant av kjøpet – f.eks. på visning. Det kan tenkes at kjøperne på denne måten tilkjennegir betydningen av slike forhold ovenfor megler, slik at dette må hensyntas ved vurderingen av hvilke opplysninger som skal innhentes og formidles i forbindelse med salget.[2] Dialogen mellom kjøper og megler kan med andre ord få betydning for opplysningspliktens omfang.
Hvis utsikten er et sentralt salgspunkt ved leiligheten, vil nærmest enhver alminnelig kjøper forvente opplysninger om byggeprosjekter som kan forringe denne. Ved salg av objekter der utsikten ikke står like sentralt, kan kommunikasjon om spesielle behov og forventninger om f.eks. utsikt og innsyn hos kjøper bli av større betydning for opplysningspliktens rekkevidde.
Betydningen av hvor enkelt det er for megler å foreta de nødvendige undersøkelsene
Et annet moment av betydning for opplysningspliktens omfang er hvor enkelt, tidkrevende og kostbart det vil være for megler å innhente informasjon om den aktuelle byggesaken.[3] Undersøkelsenes omfang må holdes opp mot viktigheten av byggesaken for den aktuelle eiendommen – omfattende undersøkelser av en byggesak langt unna boligen vil lettere falle utenfor meglers opplysningsplikt, sammenlignet med enkle undersøkelser av byggesaker i umiddelbar nærhet til boligen som vil kunne påvirke denne i større grad.
Informasjon om byggesaker vil ofte være offentlig tilgjengelig, selv om innsynsløsningene varierer fra kommune til kommune. Undersøkelser av byggesaker kan derfor være enkle, raske og gratis å foreta. Mange meglere innhenter rutinemessig et plankart som viser ulike regulerings- og byggesaker i området. Det vil da kun kreves et par tastetrykk for å få opp nødvendig informasjon om de aktuelle byggesakene i nærheten. Dersom megler likevel ikke foretar slike enkle undersøkelser av eiendommer i nærheten og ikke opplyser om regulerings- eller byggesaker av betydning, risikerer megler å ikke overholde opplysningsplikten og bli erstatningsansvarlig. Dette var for eksempel tilfellet i saken fra Oslo tingrett (saksnr. 22-090639TVI-TOSL/01), hvor informasjonen var lett tilgjengelig på kommunens nettsider.
Særlig om meglers opplysningsplikt ved boligsalg i utviklingsområder
Pågående byggesaker kan være påregnelig for kjøper i utviklingsområder
I områder med mye utvikling og høy frekvens av byggesaker, kan byggeplaner i nabolaget i større grad være påregnelig for interessenter. Det kan stilles spørsmål om meglers opplysningsplikt om byggesaker ikke favner like langt i slike tilfeller.
Dersom boligen ligger i et utviklingsområde, vil det ofte være opplyst om dette i forkant av salget. Det kan for eksempel tenkes at det fremgår av salgsoppgaven at nærområdet er under stor utvikling og at byggearbeider må påregnes. Det kan det videre være opplyst om en rekke regulerings- og byggesaker i salgsoppgaven, at opplistingen ikke er uttømmende og at interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.
I den nylig avsagte saken fra Oslo tingrett (saksnr. 22-090639TVI-TOSL/01) anførte meglerforetaket at disse opplysningene medførte at byggearbeid i området var påregnelig for kjøper, og at megler derfor ikke hadde plikt til å opplyse om byggesaken på naboeiendommen. Retten fant at opplysningene ikke fikk betydning for meglers ansvar, og viste til at kjøpere bør kunne føle seg trygge på at sentrale opplysninger som er kjent ved utarbeidelse av salgsoppgaven, er opplyst. Retten uttalte imidlertid at slike formuleringer er mer egnet til å overføre risikoen til kjøper for at det kan skje endringer i regulerings-/byggesaker etter at salgsoppgaven er utarbeidet. Formuleringen var også egnet til å overføre risiko for at det foreligger byggesaker av mindre betydning eller som ligger lenger borte fra leiligheten, og som det ikke er opplyst om. Retten viste også til at utviklingsgraden i området understreket viktigheten av at megler gjør gode undersøkelser og videreformidle relevant informasjon til interessenter.
Stort antall byggesaker kan gjøre meglers undersøkelser mer krevende
I utviklingsområder vil det gjerne være et større antall pågående bygge- og reguleringssaker, og meglers undersøkelser av byggesakene i området kan derfor bli mer omfattende. I mange tilfeller vil også majoriteten av byggesakene gjelde mindre tiltak uten betydning for boligsalget. Det kan stilles spørsmål ved om utviklingsgraden i området derfor kan begrense meglers opplysningsplikt.
Som eksempel kan det vises til saken fra Oslo tingrett, hvor dette ble gjort gjeldende fra meglerforetakets side. Retten fant i denne saken at omfanget av byggesaker ikke kunne frita megler fra undersøkelses- og opplysningsplikten, og at byggesakene som lå nært leiligheten i det minste burde vært undersøkt. I dette tilfellet kunne det muligens vært forsvarlig å ikke undersøke byggesakene lenger unna boligen og som derfor ikke ville hatt betydningen for avtalen.
Megler kan altså ikke unnlate å undersøke relevante byggesaker av betydning i boligens nærområde selv om dette området er under pågående utvikling. Dersom interessentene har grunn til å regne med å få opplysningene, og disse kan ha betydning for avtalen, plikter megler likevel å undersøke og formidle slike opplysninger.
Kan megler fraskrive seg ansvaret for potensielle byggesaker?
Hvis megler ikke har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, skal kjøperen før handelen sluttes gis skriftlig orientering om grunnen til dette (se emgll. § 6-7). Dette er en snever unntaksregel, som åpner for at opplysningsplikten kan begrenses, for eksempel der oppfyllelse er umulig eller urimelig ressurskrevende for megler.
Det er viktig å presisere at dette ikke gir megler adgang til å fraskrive seg ansvar på generelt grunnlag. Generelle forbehold om at informasjon om regulerings- og byggeprosjekter i prospekt eller annet salgsmateriale ikke er uttømmende, vil derfor ikke oppfylle vilkårene for å frita megler fra opplysningsplikten. Også her gir saken fra Oslo tingrett (saksnr. 22-090639TVI-TOSL/01) et eksempel. Her ble megler ansett å ha brutt opplysningsplikten, selv om det i salgsoppgaven stod at opplistingen av reguleringssaker ikke var uttømmende, og at interessenter var oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.
[1] LB-2017-106064. Avgjørelsen gjaldt riktignok krav om prisavslag og erstatning grunnet misvisende og utilstrekkelige opplysninger om byggeplaner etter avhendingslova § 3-7. Avhendingslova § 3-7 angir imidlertid hvilke vurderingstemaer som er «styrende for meglers opplysningsplikt», jf. NOU 2006: 1 s. 119.
[2] Se bl.a. LB-2003-10224 og 22-090639TVI-TOSL/01.
[3] Bråthens kommentarutgave til Eiendomsmeglingsloven fra 2013, s. 290-291
