Påmeldingsvisning – gjelder formidlingsforbudet?

– Gjelder formidlingsforbudet når påmeldingsvisninger avlyses?

Som kjent følger det av eiendomsmeglingsforskiften § 6-3 (3) at

«I forbrukerforhold skal oppdragstaker ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag».

Som et smitteverntiltak mot korona er såkalte «påmeldingsvisninger» tatt i bruk. Vi har et klart inntrykk av at mange meglere mener at dette er en god ordning, og at både meglere og kunder vil ønske å videreføre dette i mange tilfeller når det ikke lenger er nødvendig av smittevernhensyn.

Sammenlignet med tradisjonell annonsering, invitasjon til åpen visning i et bestemt tidsintervall, hvor man på forhånd ikke vet om og når interessenter kommer og hvem de er, vil en «påmeldingsvisning» gi mer forutsigbarhet.

I motsetning til i sentrale strøk hvor det stort sett alltid kommer et antall interessenter på annonserte visninger, er det i grisgrendte strøk ikke nødvendigvis slik. Attpåtil er gjerne reisetiden til og fra visning tidskrevende for megler, og når det uansett ikke er påmeldt noen til visning på det slikt objekt, kan det være ønskelig å avlyse visningen.

Vi har fått spørsmål fra medlemmer om formidlingsforbudet i forskriftens § 6-3 (3) fortsatt gjelder etter en slik avlysning.

Utover at interessentene bes om å melde seg på til en bestemt «tids-slot» innenfor den annonserte tiden, eller melder seg for å få tildelt en oppmøtetid innenfor det annonserte intervallet, skiller ikke «påmeldingsvisningene»  seg fra de alminnelige annonserte visningene hvor det inviteres åpent til visning i et bestemt tidsrom. Henvendelsene er i begge varianter rettet mot en ubestemt krets av personer, og visningstiden for hver enkelt er avtalt med utgangspunkt i det annonserte tidsrommet. «Påmeldingsvisninger» hvor det er satt opp et tidsintervall i annonsering kan derfor ikke likestilles med individuelt avtalte visninger, men må helt klart anses som annonserte visninger. Konsekvensen av dette er at formidlingsforbudet i forskriftens § 6-3 (3) gjelder.  

For aktørene, selger og interessenter, vil derfor en avlyst «påmeldingsvisning» ha klare likhetstrekk med en ordinær visning hvor ingen kommer.

Ordlyden i forskriften sier ikke noe eksplisitt om avlysning. Ordlyden «siste annonserte visning» retter seg mot annonseringen, ikke mot en avlysning, med den konsekvens at når vising først er annonsert, så gjelder formidlingsforbudet. (i forbrukertilfellene).

Hensynet bak formidlingsforbudet er å sikre partene tid til overveielse. Dette behovet har også partene der annonsert visning avlyses på grunn av tilsynelatende manglende interesse i markedet. Etter NEFs syn er det ikke grunn til at avlysning av visning grunnet manglende påmelding skal behandles annerledes enn andre annonserte visninger hvor ingen interessenter møter opp. Partene har samme behov for tid til overveielse.

Etter NEFs oppfatning gjelder formidlingsforbudet selv om en («påmeldings»)visning skulle ble avlyst på grunn av at ingen er påmeldt. Formidlingsforbudet gjelder som følge av at visningen er annonsert, at ingen har møtt opp er ikke av betydning.

Kan man unngå formidlingsforbudet ved å ta forbehold i annonsen om påmelding til visning?

Selv om det relativt sett ikke skjer så ofte, så vil det i visse tilfeller være aktuelt å avlyse fordi det ikke er noen påmeldte. Det antas at disse tilfellene ofte kan forutsees av eiendomsmegleren.

Vi har fått spørsmål fra medlemmer om det er mulig å unngå at formidlingsforbudet kommer til anvendelse ved å ta forbehold om avlysning ved annonsering. Spørsmålet er altså om man ved annonseringen av visningen kan formulere seg på en slik måte at formidlingsforbudet likevel ikke gjelder dersom visningen avlyses.

NEF har tatt dette spørsmålet opp med Finanstilsynet. Tilbakemeldingen fra Tilsynet er at med gjeldende ordlyd i forskriften– «annonserte visning» – vil et forbehold om påmelding, og påfølgende avlysning grunnet manglende påmelding, ikke innebære at visning ikke må anses som annonsert. Formidlingsforbudet gjelder altså også dersom det tas forbehold om påmelding.