Økt avvik mellom prisantydning og solgt-pris

Det fremgår av prisstatistikken til Eiendomsverdi, Eiendom Norge og Finn.no som ble fremlagt den 05.04.22 at gjennomsnittlig differanse mellom prisantydning og solgt-priser øker. I mars var gjennomsnittlig avvik på 3,7%.

Dette avviket er det høyeste siden høsten 2016.

Tidligere erfaring med upresis prising

Som mange husker tok bransjen i 2016 et oppgjør med en uheldig praksis som hadde utviklet seg over tid, særlig i Oslo og Bergen. Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge samarbeidet og strammet den gangen inn praksis slik at man fikk god kontroll på avvik, og gjenvant tilliten til bransjens kompetanse.  Både Finanstilsynet og forbrukermyndighetene var den gang bevisste på problemstillingen og tydelige på at det kunne få konsekvenser om trenden med store og økende avvik fortsatte.

Eiendomsmeglere har både kompetanse og verktøy til å sikre riktig prising

Med tilgjengelige digitale systemer som viser solgt-pris uten at man må vente helt til tinglysning, har man gode muligheter til å holde seg ajour med utviklingen og treffe godt med vurderingene selv om markedet er hett. Vi mener at eiendomsmeglere er de som har best forutsetning for å vurdere hva som er markedsverdi til enhver tid, og kundene har behov for kvalifiserte vurderinger.

Eiendomsmeglerne har høy kompetanse på verdivurdering, og har et juridisk ansvar for å prise riktig. Blir prisavvikene for store kan det undergrave tilliten til eiendomsmeglernes kompetanse på markedsvurdering.

Økt risiko for kupping

Kuppforsøk og kupping er vanligvis et utsalg av at en eller flere av interessentene ønsker å unngå konkurransen i en vanlig budrunde som de antar vil gi en pris over markedsført prisantydning. Det tilsier at risikoen for kupping øker med differansen mellom prisantydning og reell markedsverdi.

Solgt over prisantydning – god eller dårlig egenreklame?

Til tross for høy kompetanse og gode verktøy, er prisvurdering ingen eksakt vitenskap. Det er derfor naturlig med noe avvik, både over og under prisantydning. Økende avvik er et fenomen som gjerne oppstår i raskt stigende markeder. Prisavvik behøver verken å være klanderverdig eller et utsalg av bevisst feilprising fra meglers side. I tilfeller hvor man, med fasiten i hånd, står med et stort avvik mellom meglers prisantydning og faktisk pris, er imidlertid realiteten at man har bommet på markedets betalingsvillighet.

Fra tid til annen sees eiendomsmeglere som søker positiv oppmerksomhet om seg selv ved å fronte slike salg i sosiale medier. Dette er en praksis som er uheldig fordi det gir inntrykk av at store prisavvik er et resultat av godt meglerhåndverk. Realiteten er at man har bommet med prisantydning når prisavviket er veldig høyt. Det er det ingen gode grunner til å markedsføre. I tillegg til å være dårlig egenreklame, er det egent til å svekke bransjens omdømme. I stedet for feiring, bør slike tilfeller utløse refleksjon om hvilke egenskaper ved boligen som ble verdsatt høyere av markedet enn megler selv forutså.

Vi oppfordrer både den enkelte eiendomsmegler og eiendomsmeglingsforetakene til å legge stor vekt på riktig prissetting. Bransjens omdømme er avhengig av at forbrukerne har tillit til eiendomsmeglernes markedsvurderinger.  

Eiendomsmeglere har grunn til å være stolte av kompetansen sin, og bør ikke skryte av det hvis man i enkelttilfeller bommer ved prisvurderingen.

NEF minner om at riktig prising er viktig og at feilprising kan få konsekvenser  

Siden den nyeste statistikken viser en økende tendens, og vi nå dessverre noterte den høyeste differansen siden høsten 2016 da snittavvikene var på over 5%, vil vi med dette minne om at riktig prising har en stor verdi for både kunder og andre, for eksempel bankene.

Vi anmoder medlemmene om å ha høy bevissthet om utfordringene, slik at vi ikke på nytt havner i en situasjon som resulterer i omdømmetap og negativt fokus fra Finanstilsyn og forbrukermyndighetene. Bransjen bør være føre var for å motvirke en utglidning i bransjepraksis. 

I møte med bransjen høsten 2016 slo Finanstilsynet fast at:  

«Det er et åpenbart brudd på god meglerskikk dersom megler bidrar til feilinformasjon om prisantydningen på bolig, det vil si at megler bidrar til bruk av lokkepriser.»  

og  

«I sin ytterste konsekvens kan grove forsømmelser eller gjentatte regelbrudd innebære tilbakekall av eiendomsmeglerbrevet»  

I Forbrukertilsynets veiledning om markedsføring av bolig fra 2018 heter det blant annet: 

«Markedsføringen vil være villedende hvis prisantydningen bevisst er satt lavere eller høyere enn det selger på markedsføringstidspunktet er villig til å akseptere. Dersom den næringsdrivende blir kjent med at selgerens prisforventning endrer seg underveis i markedsføringsprosessen, må markedsføringen som klar hovedregel endres i tråd med dette.

Markedsføringen vil også lett være villedende dersom prisantydning settes lavere eller høyere enn den næringsdrivendes objektive vurdering tilsier. I forbindelse med hvert salgsoppdrag bør eiendomsmeglere dokumentere at de har gjort en faglig vurdering av boligens antatte markedsverdi.

Både gjentatte avvik, og betydelige enkeltstående avvik mellom prisantydning og oppnådd pris, vil kunne indikere brudd på markedsføringsloven og eiendomsmeglingsloven»

Vi minner derfor om retningslinjene som ble formidlet til bransjen i 2016: 

Det er nødvendig med gode systemer og god internkontroll som ivaretar hensynet til at: 

• Vurdering av eiendommens verdi inngår i meglers rådgivningsplikt – denne må være basert på en forsvarlig faglig vurdering og en befaring av eiendommen. 
• Dokumentasjon av prisfastsettelse må inngå i meglers daglige rutine – det skal foreligge befaringsrapport eller en komplett e-takst. 
• Meglers verdivurdering og avvik mellom prisantydning og salgspris må inngå som et vurderingspunkt i foretakenes internkontrollsystem – og dette må følges opp av den fagansvarlige. 

Vi anbefaler følgende arbeidsrutiner: 

• Prisfastsettelse skal overvåkes særskilt fra ledelsen i foretaket.  
• Foretakene skal utføre en risikovurdering av feil og mangler i prissetting, og basert på denne vurderingen må det etableres arbeidsrutiner og kontrollrutiner.  
• Grunnleggende rutiner er at megler må befare eiendommen og skrive en rapport. Rapporten må inneholde vesentlig informasjon som påvirker prisvurderingen.  

• Meglers prissetting skal dokumenteres.  
• Fagansvarlig skal føre kontroll med meglers prisvurderinger og det skal føres avviksrapportering og dokumentasjon på hvordan avvik etterfølges.  

Eiendomsmegler må utvise varsomhet i å markedsføre salg basert på oppnådd pris, dette gjelder spesielt i tilfeller der salgsprisen overstiger prisantydningen man har benyttet i markedsføringen. 

Les også: