Det følger av hvitvaskingsloven §§ 12 og 13, bestemmelsenes 1. ledd, at megler (den rapporteringspliktige) skal innhente opplysninger om den som er gitt disposisjonsrett over en konto. Videre følger det av bestemmelsenes 2. ledd at disse personenes identitet skal bekreftes ved gyldig legitimasjon. Bestemmelsene gjelder kunden og kundens konto, hvilket for eiendomsmegling betyr oppdragsgiver og oppdragsgivers konto. Etter § 15, 3. ledd følger det imidlertid at megler også skal gjøres tilsvarende kundetiltak overfor oppdragsgivers medkontrahent.
Kravet er kun kort omtalt i veiledning-til-etterlevelse-av-hvitvaskingsregelverket-i-eiendomsmeglingsvirksomhet.pdf:
«7.7 Bekreftelse identitet – personer som handler eller disponerer på vegne av kunden
Rapporteringspliktig skal bekrefte identiteten til den eller dem som faktisk handler på vegne av kunden eller er gitt disposisjonsrett, ved gyldig legitimasjon, jf. hvitvaskingsloven § 12 andre ledd og § 13 andre ledd. Kravet er ufravikelig, med unntak av kundeforhold som skal underlegges forenklede kundetiltak, jf. hvitvaskingsloven § 16 og hvitvaskingsforskriften § 4-7.»
Kravet er ikke ytterligere presisert i den generelle veileder-til-hvitvaskingsloven.pdf (finanstilsynet.no):
«4.3.2 Personer som handler eller disponerer på vegne av kunden
4.3.2.1 Bekreftelse av identitet
Rapporteringspliktig skal bekrefte identiteten til den eller de som faktisk handler på vegne av kunden eller er gitt disposisjonsrett, ved gyldig legitimasjon, jf. hvitvaskingsloven § 12 annet ledd og § 13 annet ledd. Kravet er ufravikelig, med unntak av kundeforhold som skal underlegges forenklede kundetiltak, jf. hvitvaskingsloven § 16 og hvitvaskingsforskriften § 4-7.
Opplysninger om identiteten til personer som handler på vegne av kunden eller er gitt disposisjonsrett over en konto eller depot skal bekreftes ved gyldig legitimasjon. Dette gjelder også ved enhver senere endring av disponentforhold.»
Finanstilsynet har i siste tilsynsrapporter uttalt følgende:
Rapport 1:
«Krav om gjennomføring av kundetiltak følger av hvitvaskingsloven §§ 12 og 13, jf. § 15 tredje ledd. Finanstilsynet påpekte i varselet at foretaket ikke hadde rutine for å (…) identifisere disponenter på konto som inngår i kundeforholdet jf. § 12 første ledd, og § 13 første ledd.»
og
«Etter hvitvaskingsloven § 13 andre ledd, jf. § 12 annet ledd, jf. § 15 tredje ledd, skal virksomheten innhente opplysninger om navn, fødselsnummer (eller D-nummer eller annen entydig identitetskode) og adresse for personer som handler på vegne av kunden. Retten til å handle på vegne av kunden skal bekreftes ved skriftlig dokumentasjon. I to av de kontrollerte sakene hadde foretaket ikke dokumentert at disse kundetiltakene var gjennomført. De samme opplysninger skal innhentes om den som er gitt disposisjonsrett over kontoer som benyttes til inn- og utbetaling av kjøpesum. Stikkprøvekontrollen avdekket at foretaket ikke hadde gjennomført dette kundetiltaket i noen saker.»
Rapport 2:
«Krav om gjennomføring av kundetiltak følger av hvitvaskingsloven §§ 12 og 13, jf. § 15 tredje ledd. Finanstilsynet påpekte i varselet at foretakets rutiner ikke omfatter (…) rutine for identifikasjon disponent på konto som inngår i kundeforholdet, jf. § 12 første ledd og § 13 første ledd»
og
«Etter hvitvaskingsloven § 12 første ledd, jf. § 15 tredje ledd, skal virksomheten innhente opplysninger om navn, fødselsnummer og adresse for personer som har disposisjonsrett over kontoer som benyttes til inn- og utbetaling av kjøpesum. Finanstilsynet påpekte i varselet at dette ikke var gjort i noen av de kontrollerte sakene.»
Kravene i §§ 12 og 13 synes primært å være myntet på banker og andre aktører hvor man kan opprette kontoforhold. Men ettersom loven også gjelder for eiendomsmegling og det ikke er gjort unntak fra kravene for vår bransje, har NEF juridisk vært i kontakt med Finanstilsynet og bedt om en avklaring, og vi har fått følgende svar:
«Når det gjelder spørsmålet om kundetiltak overfor disponenter på kontoer som inngår i megleroppdraget, har Finanstilsynet foretatt en fornyet vurdering. Som på regnskaps- og revisjonsområdet, er det heller ikke for eiendomsmegling klart at kontodisponenter faktisk kan opptre eller handle på vegne av kunde eller medkontrahent. Disponenter på konti som inngår i handelen kan likevel representere en risikoindikator og/eller bidra til forståelsen av kundens eierskap- og kontrollstruktur. Dette tilsier etter Finanstilsynets oppfatning at de rapporteringspliktige foretakene alltid bør identifisere kontodisponenter, men at det normalt ikke vil være nødvendig for megler å bekrefte deres identitet med gyldig legitimasjon. Finanstilsynet vil ta med dette forholdet ved neste revisjon av rundskriv.»
Det er med andre ord tilstrekkelig at man kontrollerer om det er andre personer enn selger/kjøper om disponerer kontoen oppgjøret skal utbetales til/kontoen som kjøpesummen overføres fra, herunder noterer disponentenes navn, fødselsnummer og adresse. Det er ikke nødvendig å bekrefte disponentens identitet. Det er imidlertid viktig å være klar over at disponenter på kontoen, avhengig av hvem dette måtte være, kan en risikoindikator som innebærer at det må gjøres ytterligere undersøkelser.
Husk også at man må undersøke om eventuelle disponenter er en politisk eksponert person. Dette følger av § 18 i loven.
Hvis det viser seg at en eller flere disponenter har PEP-status, skal det gjennomføres forsterkede kundetiltak. I dette ligger bl.a. at det må innhentes godkjenning fra overordnet før etablering eller opprettholdelse av kundeforholdet samt gjennomføres tilstrekkelige tiltak for å fastslå formuens og midlenes opprinnelse.
Se for øvrig veiledning-til-etterlevelse-av-hvitvaskingsregelverket-i-eiendomsmeglingsvirksomhet.pdf (finanstilsynet.no) pkt. 10.
