Av: Martin McGloin, Airthings (Artikkelen ble først trykket i Eiendomsmegleren nr. 3 2020)
Jeg var tidligere i år i USA på en jobbreise, og det første spørsmålet jeg fikk da jeg sjekket inn var om jeg ønsket å oppgradere til et “Pure Room”, et rent rom (https://pureroom.com/). Jeg ble fortalt at dette var et rom med eksepsjonelt inneklima med møbler med lave utslipp av flyktige gasser og som har blitt rengjort med ikke-kjemiske midler. Det hadde til og med sitt eget separate luftfilter med luftkvalitetsmålere for å sikre at jeg pustet frisk luft under oppholdet mitt. At hotelloppgraderinger i USA fokuserer på velvære og helse, heller enn luksus og fasiliteter, er en indikasjon på de fremtidige kravene både leietakere og ansatte kommer til å stille til kommersielle bygg.
Millenniumsgenerasjonen har inntatt arbeidsmarkedet. Dette er en generasjon som typisk er opptatt av helse, noe som gjenspeiles i den økende verdien av den globale velværeindustrien – nå beregnet til 4,2 trillioner dollar. I løpet av de neste par årene kommer millenniumsgenerasjonen til å utgjøre over halvparten av alle ansatte. Bygg som sørger for at interessen deres for kvaliteten på inneklimaet blir ivaretatt vil få utbytte i form av økt attraktivitet.
Airthings er også på det norske proptech-kartet
Dette er også en generasjon som alltid er pålogget og de er datadrevne, både i jobb og fritid. Det finnes en økende forventning til å ha tilgjengelige tall og statistikker på hvordan livsstilsvalgene våre påvirker helse og velvære. Innpakningspapiret på den siste cheeseburgeren jeg spiste hadde en detaljert forklaring av næringsinnholdet, og smartklokker med kondisjonssporing er nå mer utbredte enn deres analoge forgjengere. Vi trekker pusten 20 000 ganger om dagen, og bruker i gjennomsnitt 90% av tiden vår innendørs. Det er bare et spørsmål om tid før forventningen vil være at vi er like granskende og nysgjerrige på informasjon om luften vi puster inn som vi er med mat og bevegelse. Spesielt når vi blir mer bevisste på hvordan inneklimaet påvirker helse og velvære. Leietakere og ansatte vil i økende grad kreve optimaliserte rom som gir helsegevinster i stedet for å redusere dem.
Det er allerede flere tegn i markedet som tyder på at helse- og velværeaspektene på kontorene vil ha økende betydning når vi velger de neste jobbene våre eller når en virksomhet velger nye lokaler. På den samme turen besøkte jeg noen tidligere kolleger som jobber i de store teknologiselskapene i San Francisco. Når man kommer inn i inngangspartiet til Uber-, Salesforce- og LinkedIn-kontorene, legger man merke til at det er satt opp sertifiseringer, kvalifikasjoner og skilt som viser bærekraften, det lave karbonavtrykket og i økende grad det overlegne inneklimaet og luftkvaliteten. Det var tydelig at inneklima brukes aktivt av utleiere for å tiltrekke seg leietakere, og av arbeidsgivere for å tiltrekke seg de største talentene i USA. På hvert møterom og i de større oppholdsrommene på kontorene var det skjermer som viste både innendørs og utendørs luftkvalitet som alle kunne se og studere.
Kravet om å gjøre informasjon om luftkvalitet tilgjengelig for sluttbrukere i et bygg, spesifiseres i den relativt nye WELL-bygningssertifiseringen. WELL er en del av et bredere utvalg av nybyggsertifiseringer som kun fokuserer på inneklima. De blir sett på som en motvekt til de tradisjonelle LEED, BREEAM og andre byggesertifiseringer som hovedsakelig fokuserer på bærekraften og energiforbruket til byggningen. WELL-sertifiseringen (wellcertified.com), FitWell, AirRated og RESET er alle opptatt av inneklima, hvor luftkvaliteten er den avgjørende faktoren ved vurderingen.
Det finnes fortsatt lite informasjon i Norge om disse inneklimafokuserte sertifiseringene har innvirkning på leiekostnad eller tiltrekning av talenter i arbeidsmarkedet. Skanskas “Parallell”-prosjekt i Løren blir det første WELL-sertifiserte bygget i Norge når det åpnes senere i år. Det blir interessant å se hvordan sertifiseringen kan påvirke attraktiviteten til leieobjekter. Dog det er ikke nødvendig å sertifisere byggene til å vise at man har et fokus på inneklima. IoT og trådløs sensorikk har gjort denne type inneklimamålinger til hyllevare, og det er lettere enn noen gang å få til monitorering og kvalitetssikring av et bredt spekter av luftparametere.
Driftslederne jeg jobber med rapporterer at den vanligste klagen i bygningene de forvalter dreier seg om “dårlig luft” og luftkvalitet. Jeg lurer på om vi en dag kommer til å ha en like fremtredende merking av luftkvaliteten i boligannonser, som energimerkingen vi ser på Finn.no. For en kontorsjef som er ansvarlig for å finne et nytt kontorlokale, bør det å vite at de ikke trenger å håndtere klager på luftkvaliteten på det nye kontoret veie positivt til fordel for lokaler med dokumentert sunt arbeidsmiljø.
Denne økende bevissthet om inneklima ble bekreftet i en studie blant 1600 arbeidstakere publisert av Harvard Business Review (https://hbr.org/2019/08/survey-what-employees-want-most-from-their-workspaces) som jeg leste på flyturen tilbake. Av alle velvære tiltak en arbeidsgiver kunne gjøre, blant annet fersk frukt, sunn lønsj og treningsrom, ble godt inneklima og luftkvalitet ansett som det mest ettertraktede av 60%. Samtidig rapportert nesten halvparten (44%) at luften på jobb gjorde dem søvnige, og en tredjedel (28%) at dårlig luftkvalitet forårsaket tørre slimhinner, kløe og irritasjon i øyne. Velvære var den nest viktigste faktoren arbeidstakere bedømte når de skulle bedømme en potensiell ny arbeidsplass.
Det blir stadig tydeligere er at luften vi puster inn har betydelig innvirkning på mer enn komforten vår. Nyere forskning viser at høye nivåer av CO2 og flyktige gasser (VOC) påvirker helse og kognitive evner. New York Times ga en artikkel som rapporterer om nyere studier den retorisk tittelen: “Blir du dummere av luften i møterommet?” (https://www.nytimes.com/2019/05/06/health/conference-room-air.html). Den underliggende forskningen beskriver hvordan økningen i CO2-nivåene i et møterom kan føre til at vi faktisk har bedre kognitive forutsetninger for å ta strategiske beslutninger i begynnelsen av møtet, i stedet for etter diskusjonene på slutten. På dette tidspunktet vil de fleste møterom ha CO2-nivåer som viser seg å svekke evnen vår til å behandle informasjon og tenke strategisk. Dette kom også frem i Cog FX-studien (http://thecogfxstudy.com/), der kunnskapsarbeidere ble inviterte til å utføre sine vanlige arbeidsoppgaver på et falskt kontor med kontrollert luft. Studien, utført av Harvard School of Public Health, viste at et miljø med lave nivåer av CO2 og flyktige gasser ga 101% økning i kognitive evner, sammenlignet med nivåene som finnes i et typisk kontormiljø. Som en illustrasjon på hvordan luften vi puster inn påvirker oss på uventede måter, rapporterte The Economist nylig at økte nivåer av pm25 (støv) og ozon i luften har en sammenheng med økt kriminalitet (https://www.economist.com/graphic-detail/2019/10/09/exposure-to-air-pollution-is-linked-to-an-increase-in-violent-crime).
I kommersielle bygninger i Norge har vi historisk sett vært fornøyde med å overvåke temperaturen, og er du heldig, kan det hende du har CO2 i noen rom. Disse brukes hovedsakelig som kontrollparametere i silosystemer som sjeldent eller aldri deles med andre enn de som jobber med vedlikehold. Det er tydelig at dette ikke vil være tilstrekkelig. Leietakere og ansatte kommer til å kreve innsikt og garantier for et arbeidsmiljø som bidrar til en sunn livsstil og dyp tenking.
Kanskje du blir spurt om du vil oppgradere til et rent møterom med eksepsjonell luftkvalitet neste gang du skal bestille et møterom på et konferansesenter? Hvis du er villig til å betale mer for en slik garanti, tror du ikke at kommersielle også ville vise samme betalingsvillighet?
