I utviklingsprosjekter vil man ofte selge boliger under oppføring. Boliger selges gjerne før endelige detaljer knyttet til organisering og eiendomsstruktur er avklarte. Salg av boliger tidlig i prosjekter krever noe av både utbygger og megler, både med tanke på organisering og opplysninger som gis til kjøper. Et tett samarbeid og et bevisst forhold til reglene er viktig.
Av: Partner/Advokat Sofia Bjørck, SANDS advokatfirma – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2021.
Eiendomsorganisering
Et utviklingsprosjekt kan organiseres på flere måter, avhengig av hva som skal bygges. Leilighetsprosjekter eller andre større utviklingsprosjekter vil normalt innebære et behov for oppdeling gjennom seksjonering eller etablering av et borettslag. Modellen som velges vil kunne avhenge av hva utbygger ønsker å selge og hvordan byggeprosjektet skal finansieres.
Det er viktig å merke seg at eiendomsstrukturen også får betydning for hvordan prosjektet organiseres. Seksjonering forutsetter at det kun er én eiendom eller anleggseiendom involvert, og at hele eiendommen omfattes av seksjoneringen. Prosjektets tomtestruktur har dermed stor betydning for prosjektet, og bør være et viktig fokusområde for utbygger.
Det er flere forhold som kan påvirke prosjektets tomtestruktur. Reguleringsplanen kan ha regulert inn tomtegrenser, byggelinjer, byggegrenser eller andre juridiske linjer som begrenser mulighetene til å tilpasse tomtestrukturen til prosjektet. Utbygger må være bevist på dette i prosjektplanleggingen, og bør ha fokus på organisering allerede i reguleringsfasen.
I et utviklingsprosjekt kan det etableres ett borettslag eller eierseksjonssameie. Det kan også etableres flere borettslag og sameier, dersom eiendomsstruktur og fremdrift tilsier det.
Dersom det ikke er avklart hvordan prosjektet skal organiseres, om det skal etableres flere boligselskaper mv. er det viktig å informere kjøpere og eventuelt ta forbehold om alternativer.
Sett av tilstrekkelig tid
Det er viktig at eiendomsorganisering utredes og avklares så tidlig som mulig, slik at riktig organisasjonsmodell kan velges. Det er også viktig for å kunne gi kjøpere klar informasjon om hva som selges. Er det behov for endringer i form av deling, grensejustering eller sammenslåing, bør disse prosessene igangsettes tidlig. Seksjonering bør også igangsettes tidlig, slik at eierseksjoner er tinglyst før overtakelse. Dersom eierseksjoner ikke foreligger før overtakelse, vil det være svært utfordrende for både utbygger og megler. Det er viktig at utbygger og megler har et bevisst forhold til seksjonering ved planlegging av overtakelse.
Vedtekter og salgsinformasjon
I et eierseksjonssameie eller borettslag skal det utarbeides vedtekter som gjelder forholdet mellom seksjonseierne/andelseierne. I et utviklingsprosjekt vil disse normalt ikke være vedtatt før boliger selges. Et utkast vil gjerne følge vedlagt salgsprospekt eller kjøpekontrakt. Vedtektene kan ha informasjon om bruksrettigheter, eksklusive arealer og andre forhold som kan ha stor betydning for kjøpere. I den grad det skal gjøres endringer, eller forhold rundt bruksrettigheter ikke er avklart, bør vedtekter som legges frem angis som foreløpige.
Utbygger og megler bør ha et bevisst forhold til hvilke forhold som kan inntas i vedtektene, slik at utbygger ikke selger løsninger som ikke kan gjennomføres eller skaper konflikt. På enkelte områder er eierseksjonsloven ufravikelig, og vedtektene kan ikke fastsette avvikende ordninger. Dette gjelder eksempelvis vedtektsfestet rett for en seksjonseier til å ha eksklusiv bruksrett til arealer som byggetillatelsen forutsetter at alle skal ha tilgang til.
Det hender at utbygger vil beholde rettigheter til eiendommen, eksempelvis utbyggingsrettigheter. Det kan oppstå uenighet om hvorvidt utbygger kan sikre seg rettigheter i vedtektene, da disse regulerer forholdet mellom seksjonseiere. Dersom utbygger skal sikre seg rettigheter som skal gjelde etter overtakelse er det sikrere å etablere slike rettigheter på andre måter, eksempelvis ved en erklæring som tinglyses på eiendommen. Utbygger og megler må også vurdere hvordan kjøpere skal informeres om slike særlige rettigheter.
Trinnvis utbygging
Ved trinnvis utbygging kan det oppstå særlige utfordringer. Et praktisk eksempel er at en større eiendom som skal bygges ut i flere trinn seksjoneres, og seksjoner overdras til kjøpere. Siden en seksjonering må omfatte en hel eiendom, vil resten av utbyggingseiendommen tilligge eierseksjonssameiet når solgte boliger er overtatt. Sameiet må da samtykke til videre disponering av eiendommen. Når senere boliger seksjoneres, må de innlemmes i det samme eierseksjonssameiet, noe sameiet må samtykke til. Kjøpere i tidlige trinn må derfor informeres om den videre utbyggingen, og utbygger må sikre sine utbyggingsrettigheter.
For å unngå den nevnte problemstillingen kan det være hensiktsmessig å dele opp eiendommen i flere eiendommer og flere sameier. Fra 1. januar 2021 har eierseksjonsloven gjort det lettere å slå sammen eierseksjonssameier. I lovarbeidet ble det også vurdert å innføre såkalte «utbyggingseksjoner» som kunne gitt utbygger kontroll over gjenværende areal etter seksjonering av tidlige byggetrinn. Dette ble imidlertid ikke inntatt i loven.
Parkering og andre arealer
Det er ikke gitt at forhold rundt parkering eller bruk av private arealer er avklart ved salg. Det finnes flere måter å organisere eksempelvis parkering på, herunder tilleggsdeler, fordeling av plasser på fellesareal, anleggseiendom eller egen parkeringsseksjon. Hva som bør velges avhenger av eiendomsstrukturen og om utbygger ønsker å beholde parkeringsplasser eller å selge plasser separat. Dersom dette er uavklart bør det tas forbehold overfor kjøpere.
Drift av fellesarealer
Som en del av eiendomsstrukturering og organisering er det viktig å tenke på drift av fellesområder. Der det etableres flere eierseksjonssameier eller borettslag kan det fortsatt bli etablert felles trafikkområder, lekeplasser mv. En praktisk måte å organisere slike arealer på, er å opprette egne eiendommer som eies av sameier eller borettslag i felleskap. Også denne organiseringen er et viktig tema for informasjonen som gis til kjøper.
God planlegging er viktig
Det er viktig at utbygger planlegger organiseringen godt og starter nødvendige prosesser tidlig. Det er også viktig at utbygger og megler har en god og åpen dialog om organiseringen, fremdrift og hvilken informasjon som skal gis til kjøpere. Med god planlegging, tilstrekkelig tid og ryddig informasjon, unngår man utfordringer i forhold til myndigheter og kjøpere.
