Fritt meglervalg og eiendomsmeglerens uavhengighet – er alt på stell?

Med kanskje verdens beste eiendomsmeglerutdanning i ryggen, er vi stolte eiendomsmeglere som med høy kompetanse og stor integritet utøver den viktige samfunnsrollen som mellommann i bolighandelen. Regelverket vi jobber inn under er også i verdensklasse, med strenge regler for både eiendomshandelen og eiendomsmeglerprofesjonen. Så da er vel alt i sin skjønneste orden?

Av: Randi Hollingen, styreleder Norges Eiendomsmeglerforbund

Jeg vil påstå at vi ennå ikke er helt i mål. Mer enn halvparten av landets eiendomsmeglingsforetak er eid av banker. Det er dermed nære forbindelser mellom finansieringsvirksomhet og eiendomsmeglingsvirksomhet, og det er vanlig at eiendomsmeglingsforetak og banker markedsfører og anbefaler hverandre.

Eiendomsmeglingsloven åpner for en viss samhandling mellom eiendomsmeglingsforetak og bank. Samhandlingen skjer gjerne der kunden har behov for lån eller mellomfinansiering i forbindelse med et boligkjøp. Gjennom årene har det vist seg å være noen utfordringer med dette samarbeidet, og NEF har i dialog med finansmyndighetene jevnlig engasjert seg for å klargjøre grensene for hva som er tillatt.

Både banker og eiendomsmeglere er viktige aktører i et velfungerende boligmarked. Og bankene har med sine ressurser blant annet bidratt til utvikling av gode IT-og internkontrollsystemer til gode for hele bransjen. Samarbeidet må likevel ikke bli slik at det truer eiendomsmeglerens uavhengighet.

Eiendomsmegleren skal ha en nøytral rolle, og oppdragsgiverne skal stå fritt til å velge megler – uten at banker eller andre skal kunne stille vilkår som kan påvirke valget, eller på en uakseptabel måte påvirker kjernevirksomheten vår og står i veien for eiendomsmeglerens nøytrale rolle.

Bransjen vår preges av sterk konkurranse, og det er derfor ekstra viktig å passe på at konkurransen ikke avleder en fra å opptre etter god meglerskikk og god forretningsskikk for å komme til oppdraget.

Dagens eiendomsmeglingslov av 2007 har regler om god meglerskikk og eiendomsmeglerens uavhengighet. I forarbeidet til dagens lov heter det: «Det sentrale innhold i kravet om meglerens uavhengighet er at megleren under utøvelsen av eiendomsmeglingen utelukkende skal ha hensynet til selger og kjøper/interessenter for øye.

For eksempel skal megleren i sin rådgivning til selgeren om opplegget for salgsarbeidet ikke fremme andre interesser enn det som tjener nettopp denne selgeren. Det bør heller ikke kunne oppstå mistanke om at megleren arbeider for å fremme andre interesser.»

Eiendomsmeglingsloven søker på forskjellige måter å beskytte mellommannsrollen og eiendomsmeglerens uavhengighet, til beste for  forbrukere og andre som har nytte av eiendomsmegleres tjenester. Men reguleringen av forholdet mellom eiendomsmegling og bank er i dagens lov vanskelig tilgjengelig og nokså uoversiktlig.

For å sikre god etterlevelse av reglene, er det viktig at regelverket er tilgjengelig og tydelig. NEF har derfor i mange år vært en pådriver for at myndighetene skal klarlegge reguleringen av en del forhold som vanskelig kan leses ut av loven alene.

For å avklare grensene for det lovlige samarbeidet mellom bank og eiendomsmeglerforetak, kom Finanstilsynets rundskriv 7/2016 Prinsippet om fritt meglervalg – kobling mellom bank- og eiendomsmeglingstjenester.

Rundskrivet fremhever blant annet at prinsippet om fritt meglervalg skal beskytte oppdragsgiverne mot urimelige avtaler, og skal hindre forsøk på å utnytte en markedsposisjon på andre områder enn eiendomsmegling til å skaffe kunder til meglingsvirksomheten. I rundskrivet slår Finanstilsynet fast at insentivordninger for bankansatte som er betinget av at bankkunden inngår eiendomsmeglingsoppdrag medfører en uakseptabel høy risiko for at kundebehandlingen skjer i strid med god forretningsskikk og bryter med kravet om fritt meglervalg.

Finanstilsynet konkluderer med at ordninger med tipshonorar til lånesaksbehandlere i bank er ulovlig. Etter dette måtte bankene endre praksis.             

NEF har tidligere uttrykt bekymring for brudd på eiendomsmeglerens taushetsplikt ved samhandling mellom bank og eiendomsmegler, og har arbeidet for å «tette skottene».

Dette har vært medvirkende til at det kom nye retningslinjer for samhandlingen mellom bank og eiendomsmeglingsforetak gjennom Finanstilsynets rundskriv 9/2017 Samlokalisering og samdrift mellom eigedomsmeklingsføretak og bankar.

I rundskrivet setter Finanstilsynet klare rammer for samlokalisering og samdrift mellom bank og eiendomsmeglingsforetak. Blant annet slås det fast at åpent landskap mellom bank og eiendomsmegling ikke er akseptabelt, da dette er til hinder for å kunne overholde taushetsplikten.

Forbrukere som søker banker om lån eller refinansiering i forbindelse med kjøp og salg av bolig, vil lett kunne oppleve bankens anbefaling av megler som et vilkår for lånet, banktjenesten eller gunstige betingelser. Derfor krever Finanstilsynet at banker som anbefaler eget eiendomsmeglingsforetak, må opplyse kunden utvetydig om at lånetilbudet ikke er betinget av at lånekunden velger bankens megler. Og dette må banken kunne dokumentere.  

Som en oppfølging og presisering av rundskriv 7/2016, kom Finanstilsynet i 2020 med et brev som stiller krav om at eiendomsmeglingsforetaket må dokumentere at banken har opplyst for kunden at oppdragsinngåelsen med megler ikke er et vilkår for den aktuelle banktjenesten.

Til tross for innstramninger og presiseringer av hva som er lovlig samarbeid mellom bank og megler, er mange av våre medlemmer fortsatt frustrert og bekymret for eiendomsmeglerens uavhengighet og det frie meglervalget.

NEF forventer at bankene er sitt ansvar bevisst og ikke misbruker sin posisjon som eiere av eiendomsmeglingsforetak til å undergrave forbrukernes frie meglervalget, og vi forventer at eiendomsmeglingsforetak ikke inngår avtale om eiendomsmegling dersom slik avtale er et resultat av kobling mot lån.

Likevel finnes det forbrukere som gir uttrykk for at valg av bank avgjør hvilken megler de kan bruke.  Det vises til tilfeller hvor banken misbruker sin markedsposisjon for å lede kunden til sitt eget eiendomsmeglingsforetak, og slik setter kjepper i hjulene for kundens frie meglervalg.

Hvis kundestrømmen til banken er viktigere enn selve eiendomsmeglingen, tas fokus bort fra kjernevirksomheten. Det skaper harme blant medlemmene våre når brudd på god forretningsskikk både forårsaker konkurransevridning og  og utsetter forbrukeren for et utilbørlig press til å velge bankens eiendomsmeglingsforetak. Uheldige koblinger og rene brudd på koblingsbestemmelsene er ikke lett å bevise, for hvilken kunde vil stå frem offentlig og risikere å miste sine gode betingelser i banken?

Jeg tror på medlemmene som forteller om koblingsproblematikken, at den fortsatt lever. Det er all grunn til å være bekymret dersom næringsinteresser, konkurranse om kunder og alternative inntektskilder rammer kundenes beste interesser.

Fritt meglervalg og meglers uavhengighet er selve DNA’et til profesjonsforbundet NEF. Derfor har vi brukt mye tid og ressurser på dette temaet i arbeidet med ny eiendomsmeglingslov. Arbeidet pågår for fullt, og vi er nå i innspurten på fristen for innlevering av en NOU fra lovutvalget.

Koblingsforbudet er i dag ikke tydelig nok presentert i gjeldende lov, og retningslinjer i form av rundskriv er ikke nok. Koblingsforbudet er bortgjemt i tredje ledd i lovens generelle bestemmelse om god meglerskikk §6-3(3), som lyder «Oppdragstakeren skal ikke inngå avtale om eiendomsmegling dersom inngåelse av slik avtale er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling».

NEF har foreslått  at forbudet mot kobling bør tas ut av § 6-3 og inntas i en ny, egen bestemmelse om ulovlig kobling, som bør legges i et eget lovkapittel som har regler om krav til uavhengighet.

Å fremheve det viktige prinsippet og regelen om fritt meglervalg gjennom en egen lovbestemmelse og gi den en tydelig plass i loven, har i seg selv en verdi. At reglene er tilgjengelige og forståelige, er viktig for etterlevelsen.

Vi ønsker også strenge sanksjoner mot lovbrudd for å gjøre loven mer effektiv. NEF ønsker at den nye loven skal inneholde hjemmel for ileggelse av overtredelsesgebyr både på person- og foretaksnivå. Det vil gi tilsynsmyndighetene et verktøy for å sikre etterlevelse av lovens regler, blant annet koblingsforbudet.

Eiendomsmeglers posisjon som uavhengig rådgiver vil synliggjøres og styrkes. Eiendomsmeglere og forbrukere har sammenfallende interesser i dette.

NEF representerer eiendomsmeglerne som profesjonsutøvere på tvers av bransjens eierstrukturer. Som profesjonsorganisasjon har vi et ansvar for å beskytte eiendomsmeglerens integritet og uavhengighet, en oppgave medlemmene våre og samfunnet for øvrig kan være trygge på at vi tar med stort alvor.